调控长效机制发力在即

■中国房地产报记者 于春美 北京报道 
　　“目前房产税改革方案已上报。之前传出的杭州、南京、深圳、青岛四个城市作为第二批房产税试点的方案因这些城市试点积极性不高而调整。”据相关知情人士向中国房地产报记者透露，新方案可能不再进行试点，直接在热点的一二线城市铺开。 
　　两年以来，业界对房地产调控长效机制关注较多，而长效机制无疑将涉及土地、财税、金融等多个层面。中国房地产报记者独家获悉，日前，在有国家发改委、住建部、中央财经办等高层领导及几家央企负责人参加的闭门调研会上，新型城镇化、房地产调控长效机制等问题都被重点讨论。内容包括：目前房地产市场存在短缺和过剩并存局面，未来将从工业用地中腾挪部分土地加大住宅用地供应，以及房产税扩围等。 
　　调整工业和住宅用地比重 
　　记者从一位内部人士处获悉，关于土地制度改革，本届三中全会不会有制度性的改变。“农村集体土地制度改革不在其内。三中全会上将进一步明确土地的集体性质、耕地性质和家庭联产承包责任制‘三个不变’，提出根据形势发展需要适度规模流转等。” 
　　“总的来看，土地制度改革方面会重申十七届三中全会的内容，并在此基础上再进一步，明确渐进式改革。”长期关注土地问题的清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明亦表示。 
　　在现有土地制度不改变、18亿亩耕地保护红线框架之下，未来要加大住宅用地供应，土地从哪里来?一位接近决策层的人士在接受采访时表示，“将调整工业用地和住宅用地的比例，从工业用地中挤出住宅用地。” 
　　中国现有土地使用的空间结构不合理，工业用地分散、占地多的问题尤为突出。目前中国工业用地接近5万平方公里，而日本的工业用地只有1600平方公里。工业用地占地多与我国长期以来的工业化情结，特别是由此而形成的工业用地的低价有关，工业用地的价格远远低于居住、商业和服务业的用地，数据显示，目前仅为居住用地价格的14.4%。 
　　“下一步可能将被确定划为工业的用地转为住宅用地，缩减工业用地规模，增加住宅用地供应。”上述接近决策层的人士告诉记者。从全国来看，目前工业用地和住宅用地比例为1∶1.4；而法国的工业和住宅用地比例为1∶5；日本则为1∶6。 
　　在蔡继明看来，中国工业和住宅用地供应结构失衡是一个阶段性历史问题，是在工业化快速发展期形成的问题。“过去地方政府强调招商引资，以廉价的土地作为筹码。但在工业化的中后期，尤其是在新型城镇化进程中，农民进城，城市人口增加，则需要更多的住宅用地供应，以及更多地发展第三产业。工业用地和住宅用地比例的调整于是应时而生。”蔡继明说。 
　　“在用地结构上，我们还存在很大的调整空间。除了工业用地比例调整外，农村进城人员的农村宅基地置换也可以节约出很多用地。”蔡继明指出，现在的问题是，农村人口虽然在减少，但农村建设用地规模却扩大了。造成这一问题的主要原因，一方面是现行的土地制度和财政体制下，地方政府热衷于征地，而进城农民工因户籍等问题不能在城市落户买房，造成了短期在城市打工和暂住，挣了钱后回农村老家扩建房屋，这样农村的房子越建越多。城市扩建加之在城市打工的农民回乡扩建，这样就造成两头挤占用地的问题。“事实上，农村建设用地流转和城乡建设用地增减挂钩还有很大空间，可以节约出更多用地。”蔡继明表示。 
　　房产税改革方案已上报 
　　在国家发改委、住建部、中央财经办的内部闭门会议上，关于房地产市场形势，基本共识是目前房地产市场短缺和过剩并存。一线城市和部分二线城市房地产市场供应不足，部分三四线城市存在供应过剩问题。房地产市场未来的基点还是以市场化为主。 
　　据知情人士透露，“重庆、上海之前的房产税试点方案不会被采用，在已经上报的房产税改革新方案中，可能最先从增量开征，逐步扩至存量。”具体推进会在本届三中全会之后出台相关实施方案。 
　　业内人士猜测，房产税可能是未来取代限购、限贷后的长效机制中的政策之一。而在接受记者采访的多位开发企业人士看来，房产税扩围是大势所趋，主要会集中在一线城市和热点二线城市。 
　　“房产税的开征目前已无争议。它是财产税的一种，可以稳定税源，调节二次分配。争议点在于什么时候开征，以何种形式推开以及税率多少。”一位不愿具名的业内人士对记者表示。 
　　从官方密集表态中，可以看出房产税扩围已箭在弦上。5月24日，国务院批转国家发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确，要求扩大个人住房房产税改革试点范围。随后，国家发改委相关人士亦表示，房产税扩围今年将有具体动作。 
　　11月5日，在某地产金融论坛上，原国家税务总局副局长许善达就表示，在高档消费里面，可以由地方政府确定税率，开征消费税品目。他建议，取消房产税试点，允许地方在房产销售环节增加一个消费税的税目，包括一级、二级市场，税率多少，由地方政府自行确定，收入归属地方，而且对不同类别的住宅，可以实行不同的税率。 
　　“房产税虽然不是为了抑制房价，从增量开征对市场影响也不会很大，但会影响人们的预期。这也有利于抑制投机需求，将资金从房产持有中挤出投向其他领域。”一位不愿具名的业内人士对记者表示。