恒大水猜想

    记者 吴娓婷

　　继跨界足球、影视之后，恒大投资了长白山的矿泉水。

　　9月东北亚博览会期间，吉林省白山市委常委、副市长陈耀辉与恒大地产集团副总裁代表合作双方在长春签约。消息指，恒大拟在白山市及其辖下靖宇县、抚松县投资100亿元，开发千万吨中高端矿泉水项目。

　　开发商投资矿泉水引来业界对其意在圈水源地的猜想。事实上，恒大在8月中旬应吉林省副省长陈伟根的邀请考察该省。当时恒大共派出矿泉水小组及文化旅游产业小组，后者在抚松县、长白山保护开发区以及吉林市丰满区考察了多幅地块。   

　　不过，抚松县政府表示，恒大目前只投资了矿泉水。其对经济观察报表示，恒大目前刚签订协议，尚未有实质举动，包括土地方面也没有开始运作。

　　而恒大方面则透露，集团已经在调派人手，组建矿泉水运营公司。10月18日招聘网站信息显示，恒大地产集团正在招聘矿泉水营销总监，“全面负责恒大矿泉水销售管理”。

　　巨额投资

　　100亿元投资额在矿泉水业无疑是天价，多名业内人士表示对这个数目相当困惑。

　　广东知名饮品企业的人士表示，相比其他饮料，矿泉水的成本是最低的，100亿投资绝对不可思议。只需要将水引出、过滤及灌装，成本涉及矿的使用权、买地、盖厂房、过滤及灌装生产线。

　　按照抚松县的基准地价，最贵的工业用地是230元/平方米，若占地1000亩，一共需要1.5亿，最昂贵的德国冷灌线1000万元/条，10条生产线也不过1亿。

　　饮料营销专家陈玮认为，在目前供大于求、产能过剩的状况下，向白山市当地多家知名的饮料生产企业借用生产线就可以了。

　　上述广东饮品企业的人士说，对于恒大来说，真正要花大力气的是建立渠道和推广，而不是前期的硬件投资。因为这涉及跨行业运作，而快销行业是一门微观性很强的行业，需要找不同层级的代理商，需要一家店一家店地铺货。

　　无论如何，“矿泉水几个亿就能玩得转，根本不需要100亿的投资。”该人士认为，100亿元投资看起来更像是一个长期坚持、甚至“愿意承担未来几年亏损”的表态。

　　不过，可以肯定的是，恒大在投资一门暴利生意。3块钱一瓶的矿泉水，毛利能达到45%-50%。如果是高端矿泉水，利润更高，“比做房地产开发的利润率高得多”。

　　恒大暂时未公布它的具体投资规划，它也不是第一个大手笔投资长白山矿泉水的开发商。两年前，这里已经引进了包含联想弘毅投资等重型资本力量入场，在总规划中，计划在靖宇县总投资110亿元，建设年产1000万吨中高端矿泉水生产线项目。该计划号称首期投资25亿，2012年6月开始建设，2014年建成，达产后年产150万吨，产值272亿，贡献税收83亿。

　　据县政府重点招商引资项目调度会通报，同一年，国内水业产能数一数二的农夫山泉计划在该县投资7.86亿元建设年产63.6万吨的矿泉水开发项目，及投资2亿元建设年产20万吨饮料生产加工项目。

　　对于经济观察报提出的投资金额过高的质疑，了解该县的知情人士说：“这个真不好说。你要看矿泉水水源选址在哪里，出水量有多高了。”

　　该人士表示，矿泉水源在深山老林，运输不方便。如果政府没有修路，企业就得自己修。他认为，当地的水企农夫山泉、娃哈哈产能有限，开发商投资的矿泉水产量超过它们也并非不可能。

　　圈地猜想

　　因为投资金额过大，恒大及靖宇县此前的大规模引资动作均引起业内其“意在圈水源地”的猜测。

　　据此前参与靖宇县矿泉水投资项目的内部人士说，确实有通过投资矿泉水进行旅游项目综合开发的可能。第一步先把矿泉水的品牌打出来，第二步是利用矿泉资源搞温泉项目，后面再把旅游整个做起来。

　　而恒大方面则否认了外界对其圈地的猜测，表示“真的是要投资矿泉水”。抚松县方面对经济观察报介绍，与恒大的投资协议只针对矿泉水项目，不涉及综合开发的内容，而且目前项目还没有实质的动作，土地也没有进行招拍挂的运作。

　　恒大2010年进入长春市场，开发多个住宅产品，但尚未有文化旅游项目。吉林省招商引资工作领导小组、吉林省经济技术合作局主办的网站消息指，8月中旬，吉林省副省长陈伟根邀请恒大集团前来考察。恒大副总裁兼酒店管理集团董事长彭建军等13人组成的考察团应邀前往。考察团分成矿泉水小组及文化旅游产业小组。“考察团在抚松县和靖宇县考察并深入洽谈了矿泉水项目在抚松县、长白山保护开发区和吉林市丰满区考察了文化旅游产业项目、并实地踏勘相关地块”。

　　恒大考察团在抚松县考察了抚松新城总体规划、长白山国际度假区（北区和南区）项目建设情况，实地踏看了2号地兴隆组团、6号地东台子组团、7号地沙子山组团、8号地松山组团等4个项目地块。

　　在长白山保护开发区管委会考察期间，管委会负责人与恒大考察团实地踏察了长白山吧街项目地块、文化创意产业园项目地块、宝马经济合作区项目地块、前川地块、长白山槽子河休闲度假功能区项目地块、长白山池西区旅游度假区项目等6个项目地块。

　　在吉林市考察期间，恒大特别了解了丰满区的详细情况。消息指，恒大细致了解丰满区区域内一些大项目建设现场、周边辐射区域及辖区重点特色山水资源，重点踏察了小白山乡腰屯村、小白山村、丰满区江南乡孟家村朱雀山景区、松花湖风景名胜区辖区主体湖区等周边建设预留地。

　　报道提到，“恒大集团考察组认为，在松花湖搞文化旅游综合体条件要好于先前考察的黑龙江镜泊湖”。

　　考察的结果是，“恒大集团决定将在吉林省白山市投资200亿元，打造世界级长白山恒大矿泉水品牌，年产1000万吨矿泉水。”“同时，集团打算下一步在吉林省加大文化旅游产业的开发。”

　　迟疑

　　近年来，恒大在旅游地产项目上狂飙突进。2011年3月30日，恒大总裁夏海钧在业绩发布会上透露，恒大目前土地储备当中20%为旅游地产，称“在一线城市及重点的二线城市的土地储备会以旅游地产的模式为主”。而据恒大年报披露，它将力求使旅游地产的业绩在集团总业绩中的占比达到20%。

　　在华北和东北，恒大陆续在天津、哈尔滨及呼和浩特投资了其“规模最大、档次最高、世界顶级水平的旅游综合体”。恒大董事会主席许家印半年内五次到访哈尔滨，最终决定在哈尔滨松北区太阳岛投资文化旅游项目。在海南，许家印乘坐私人飞机考察儋州，还说出“下半辈子就在儋州了”的动情话语。

　　相比之下，目前在吉林，恒大还处在副总裁带团选址的阶段，热度尚有欠缺。

　　抚松县内部人士介绍，事实上该县的“重点招商项目是文化旅游项目”。但是，擅长地产开发的恒大却选择投资矿泉水。

　　在长白山抚松县落子的第一个文化旅游项目，投资200亿元，占地18平方公里。项目分为南北两区。北区占地5平方公里，规划为旅游新城，建设抚松县行政中心、文化中心、购物中心、学校、中心医院及住宅区；南区占地13.34平方公里，规划为国际旅游度假区，由大型滑雪场、冬季雪上两项赛场、高档度假酒店群、旅游小镇、会议中心、运动员公寓等组成。滑雪场为亚洲最大规模，占地近7平方公里，建设43条雪道。

　　吉林省房地产业内考察过该项目的人士对经济观察报透露，抚松县文化旅游区的住宅项目销售进度不畅，这意味着投资企业就地回笼资金的周转速度将会受到影响。

　　“很难想象中国有哪些人愿意到距离市区三个小时车程、零下三十多度的地方购买几百万的房子。”该人士说，“另外营销方面的人总是在换，反映了这项工作的压力很大。”

　　“长白山跟瑞士在同一个纬度，但欧美国家有滑雪度假的氛围，而在中国，爱好这项运动的人少之又少。中国人对冷的接受程度不高。”该业内人士坦陈，其所在的地产企业不敢碰这样的项目。

　　据了解，抚松县政府对文化旅游区承诺了包括搬进新城行政中心办公、增加航班线路、高速公路贯通等，但仍然不能满足一个旅游型“人造新城”对人口的需求。

　　白山市方面同样邀请过一家度假酒店前往开发。该企业在长白山已经设下一家酒店，但需要承担索道等多项配套设施开发才有可能盘活项目。

　　在吉林地产业内人士看来，有潜力开发旅游项目的还有长春净月潭，吉林市丰满区，距离市区一个小时车程，住宅项目能够吸引到购买者。净月潭随着城市扩容而被包裹在市内、空间有限，而丰满区已经有万科、中海、北大星光、中星等多个企业的大型项目。

　　不断博弈

　　熟悉恒大的港股分析师认为，恒大的旅游综合体项目有较强的标准化色彩，它选择的地块需要利于产品的快速复制，这就意味着难度不可能太高。

　　一家全国性地产开发商的品牌总监对经济观察报介绍，一项数百亿的综合体涉及到开发商跟地方政府的不断博弈，需要很漫长的过程。该品牌总监认为，在尚未敲定旅游项目的时候，先投资矿泉水也是让地方政府高兴的事，而且做成功了是暴利生意，没做成也只是几千万几个亿的事情。

　　而一位广东饮料企业高管称，矿泉水生产一接上就能卖钱，资金回流较快，而通过对矿泉水加水源地以及景区的包装，其资产价格可以翻十倍，甚至是几十倍。

　　上述吉林省地产业内人士也表示，综合体项目的谈判最后必须要由“老大”出面，跟地方政府谈交换条件。“这个阶段已经涉及政府未来对该片区发展的政策支撑、航线开通等等，只能由大佬来谈。如果大佬还没出现，证明还没谈到成熟的时候。”该人士说。

　　10月23日，经济观察报从靖宇县商务局了解到，与抚松县文化旅游区相匹配的另一个矿泉水工程，号称2012年6月开始建设的矿泉水项目至今没有动静。商务局相关负责人说：“投资还没有落地。”

　　据媒体公开报道，2012年白山市环保局为解决中高端矿泉水环保问题，邀请省环评机构专家专程到靖宇县，一路为该项目开辟“绿色通道”，在10天内就完成了该项目的环评、审批和排污总量控制指标核定。

　　对此，日前靖宇县商务局相关负责人却说：“（项目）还没审批，细节都还没谈妥呢。”

　　也许是有前车之鉴，抚松县对恒大投资的表态也相当谨慎。前述抚松县内部人士说：“签约的时候都说得很好，实际落地的时候怎么样到时才知道。”为了防止开发商囤地，协议中注明若投资者一年不动工，将被清理。