大型房企看多后市土地储备平均可消化7.4年

　　融创中国在拿下北京农展馆地王以及亦庄地王之后，股价分别跌了6%。融创中国董事长孙宏斌认为，这是由于资本市场对这两块地不够了解，所以才缺乏信心。孙宏斌试图通过各种方式向外界说明，融创中国今年所购地块并不贵。

　　看多后市的绝不止融创一家。本报记者根据CRIC提供的数据统计发现，包括万科、保利、招商等14家房企在内，以标杆房企当前月均销售面积静态计算，房企当前土地储备平均消化周期在7.36年。从历史周期来看，该数字处于相对平稳状态。

　　也就是说，当前一线城市频繁传递的供求失衡的信号，实际情况可能并没有那么严重。

　　补库存战略

　　在房企这一轮急补库存的过程中，融创中国表现尤为迅猛，以至于舆论再次将“激进”一词送给了老孙。

　　据融创中国内部数据显示，该公司当前的土地储备为1876万平方米，近一年的月均销售面积（含合约）为19.7万平方米。按此计算，融创中国当前土地储备消化周期为7.9年。

　　融创中国一位内部人士称，相比其他年销售额500亿的公司，融创中国的土地储备属于短板，一些区域公司如果再不补充土地就要面临“断顿”的风险。近3个月在土地市场急补库存的战略，使得这一弱势得以补足。

　　除了融创中国，记者统计发现，以当前房企月均销售面积计算，只有万科、绿地等企业土地储备消化周期过快，约在3.6年左右，其余房企土地储备较足。当前房企土地储备最为充分的为雅居乐，消化周期高达15.42年。这仅是依据静态数据计算。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析称，龙头企业都有自己的土地储备指标，如果低于某个红线，就要赶紧拿地补充土地储备。比如，万科这几年的土地储备基本上可以供它卖3.5-4年左右。

　　亿翰智库董事长陈啸天发现，这一轮房企买地属于匆忙补库存的战略。这是一种惯性补库存方式。常态情况下，房企新增土地储备会占到销售的30%，但今年很多企业甚至占比达到50%。陈啸天认为，这主要是由于调控周期所致。

　　东方证券研究报告显示，从存货去化周期看（“扣除预收款成本后的存货绝对值”与“当季度销售商品、提供劳务收到的现金的成本”的比值），开发企业整体真实存货需要10.2个季度消化，处于历史高水平，较12年底时上升了1.5个季度。其中，招保万金存货去化周期为8.4个季度，周转明显快于非招保万金的11.6个季度。

　　房企看多后市

　　孙宏斌为了证明自己对市场判断的正确，于9月19日至10月2日期间，连续8次增持融创中国共计1975.6万股。但这也并没有改变融创中国股价低迷的状态。

　　联昌国际证券香港有限公司副总裁胡继中在接受记者采访时称，近期融创股价表现一般，仍然还是拿地问题。融创中国的策略是集中在一二线城市重点城市拿优质地块，做精品住宅。今年拿的某些地块确实偏贵，但整个一二线城市的地价比房价上升快，这是整个行业面临的普遍难题，也就是如何保持毛利率的问题。投资者有些担心是正常的。过去也有开发商在一线城市拿地王，导致资金链偏紧和发展放缓。但另外一方面，融创做得比较好的是销售保持高速增长的态势，和绿城的合作是优势互补，而且公司资产周转确实挺快。

　　整体上，房企在急补库存的同时，地产股股价却持续低迷。

　　东方证券分析师杨国华认为，9月楼市成交量继续回升，但房价也出现加速上行，市场对调控加码的担忧胜过成交量改善的利好，所以地产基本面保持强劲，但地产股股价却持续低迷。要打破这种背离，需要“政策清晰化”，它可能来自于房地产政策的落地（包括房地产行业长效机制方案），也有可能来自“市场自然降温导致政策调控预期淡化”。

　　陈啸天认为，从房企这一轮急补库存来看，2015年供求关系将达到相对平衡。届时，政策可能会放开限购以及限价。这也是房企看多后市的原因。

　　但实际上，从政策层面来看，随着房价高涨，多个城市完成调控目标无望，调控加码的可能性越来越大。21世纪不动产市场总监桑豫峰就表示，十八届三中全会后，部分城市有可能继续收紧调控，以遏制房价过快上涨的势头，但此前会有一段短暂的观望期。而房地产根本问题的解决则有赖于房地产制度的根本改革，包括房地产长效机制的建立。