楼市进入政策“微妙期”

    调控政策影响的淡化，使得市场供应主宰着房价的变化。就长期而言，房价上行趋势不改，因此购房者等待观望已无必要。不过，现阶段由于卖方过于强势，对买方不利，可稍作等待避其锋芒。

　　文/本刊记者 甄爱军

　　政策步入平稳期

　　已经习惯于政策频出的中国楼市，迎来了一段长达半年多时间的政策平稳期。

　　在今年3月底，为响应中央新“国五条”，各地方政府纷纷出台地方执行细则，包括北京、上海、广州等地，均赶在3月底公布了相应的政策规定。

　　自此之后，再无新的调控政策推出。其间，虽然出现过诸如房产税试点范围扩容的声音，包括税务总局、住建部等部委相关人士在不同场合“放风”表示会增加试点城市，甚至一度风传杭州、北京等城市已经做好了充分准备。但截止到目前为止，房产税试点扩围“只听楼梯响，不见人下来”。

　　不仅不见新的调控政策对楼市持续施压，反而出现了部分地区松动迹象。由于长期受到调控政策压制，尤其是新“国五条”加力后，各地房地产市场分化日益加剧，多个城市根据当地市场形势微调限购等行政性手段，调整方向有紧有松。“在总体平稳但不同城市略有差异的大环境下，中国房地产市场交易状况和价格走势在第三季度逐渐走出二季度受压的态势。”中房指数研究院有关人士给出这样的结论。

　　虽然并未出台新的政策对楼市持续施压，但楼市调控力度并未因此而减弱，相反，有些地方还得到了加强。有业内分析人士指出，现阶段楼市的政策环境呈如下特点：在维持房地产调控政策总体平稳的同时，中央着力房地产调控的长效机制，包括土地制度改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策继续实施等。

　　房价上行压力大

　　房价面临着不小的上涨压力。

　　在新房市场上，不少新盘不断抬高售价，已不再显得“羞答答”。德佑地产市场研究部有关人士告诉本刊，上海闵行区一住宅项目马桥景城乐康苑均价，达到1.94万元/平方米，相较上半年上涨了8.4%；另外一个位于宝山区的住宅项目中环国际公寓，9月份均价为2.37万元/平方米，最近一次开盘价便攀升至2.53万元/平方米。而在嘉定主城区板块，也有项目突破了两万大关，如尚品雅苑均价便达到了2.14万元/平方米。

　　而在二手房市场上，一度沉寂许久的“跳价”现象死灰复燃。记者从德佑地产、21世纪不动产、我爱我家等中介公司门店了解到，房东惜售心理愈发严重，部分卖家频繁“跳价”。据德佑地产虹口店经理王哲介绍，不久前有一套同样位于瑞虹新城的三房挂牌房源，房东最先要价570万元，见客户非常诚意，在敲定签约的前一天却无缘由地加价20万元，在买家接受此报价之后，又莫名提价10万元，使得交易未能继续下去。

　　数据显示，市场热度与2010年同期不相上下。截至10月13日，今年以来全市商品住宅成交量以达到958万平方米，超过了去年全年939万平方米的成交量。

　　这种态势并非上海独有。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2012年6月止跌后连续16个月环比上涨；价格绝对水平上涨至10554元/平方米，为2010年6月以来最高水平。同比来看，百城住宅均价连续10个月上涨且涨幅持续扩大至9.48%。

　　图1 近年来百城住宅均价走势

　　数据来源：中国指数研究院

　　政策走向受关注

　　未来调控政策会不会调整？又会如何调整？……对于政策走势，自然极受市场关注。

　　对于楼市调控政策走势的研判，从来都不能孤立来看，而是应该放在宏观经济走势的大背景下来综合考量。对于当前宏观经济走势的判断，包括国家信息中心、美林银行等国内外机构预测其在未来仍然表现为弱复苏局面。这样看来，中央对房地产调控的政策可能仍然以稳为主，限购、限贷等行政手段在全国范围内继续，但不同城市可能出现差异，另一方面，房产税改革试点范围扩大、新型城镇化等长效机制将逐步落实。市场中有不少人认为，政府加大调控力度的可能性不大。具有“大炮”名号的华远地产股份有限公司董事长任志强在其新书《听任志强怎么说》发布会上表示，新一届政府不仅不会持续对市场施压，而且极有可能会“砍断伸出去的那只手”。

　　基于这样的判断，有分析指出，未来政府有望在土地和房地产长效机制上做出新的尝试。针对目前“地王”频现、抬升市场预期的情况下，政府会增加住宅用地供应，平抑地价。其实，国土资源被已在9月下旬要求各城市进一步做好房地产用地管理和调控，保持城市地价平稳，稳定土地市场。此外，有消息称“房地产调控长效机制”有望于十八届三中全会后对外公布，包括土地、税收等涉及长效机制的具体措施会得到实施。

　　购房等待没必要

　　购房有必要等待吗？答案是“非也”。

　　就目前的市场行情而言，出现“量价齐升”格局，在很大程度上是因为楼市调控政策已经淡化，市场供求将会对房价变化起到决定作用所致。而反观一年半至两年前的开工量不足，必将影响到目前的市场供应，造成短期内供小于求的局面，导致房价上涨，而这也正是去年任志强缘何敢于预测今年3月份房价会大涨三成的真正原因所在。任志强指出，从楼市的未来走势来说，基于中国城镇化、适婚人口在2016年前后达到高峰期等众多因素影响的情况下，房价长期看涨。因此即使因为调控导致房价暂时回调，到不改长期上涨态势。

　　由此看来，对于购房者而言无需等待。当然，考虑到目前已处于“卖方”市场，双方关系不对等，购房者可以适度等待，等到市场适度降温之后再考虑进入市场，这种策略是值得肯定的。