成都批发市场外迁调查

中国房地产报记者 李建军  见习记者 张贤恺 刘礼庆 成都报道

　　一场火灾敲响了成都市传统专业市场的警钟，也给成都市中心城区服务业结构调整战略添上一笔尴尬的色彩。

　　最近的一次火灾发生于8月25日，位于长益路66号的红牌楼乘风二手车市场。据了解，该市场五年内已发生类似事故4起，多是由于基础设施陈旧导致电路老化进而诱发火灾。

　　红牌楼乘风二手车市场是一个缩影，暴露出了成都市传统专业市场配套差、形态落后、优化困难、隐患不断等长久未得以解决的老问题。事实上，自2007年以来，成都市制定了《成都市商品市场布局规划（2009-2020）》；力争3~5年内，使中心城区商品市场通过向城外调迁实现转型的“中调”构想（中心城区服务业结构调整），以及成都最大民生工程“北改”政策，致力于改造老旧城市形态和落后生产力布局。

　　然而，受制于专业市场权属复杂，传统市场商户搬迁信心不足等问题，这场声势浩大的“腾笼换鸟”重组大局进程缓慢。

　　中国房地产报记者现场走访了成都市红牌楼、五块石和荷花池、驷马桥等几个具有代表性的传统批发市场，同时深入调查了绕城高速沿线以国际商贸城为代表的新兴专业市场，耳闻目睹了这场左右着数百亿投资盈亏和数千亿资源调整的利益博弈。

　　几家欢喜几家愁

　　据了解，成都的传统专业市场兴建潮始于上世纪80年代，在同一时期先后形成了100多个专业市场，这些市场集中分布在成都北部（金牛区）、东部（成华区）。在成都市推进的“北改”大型区域改造工程中，仅金牛区就有约99个专业市场需要调迁或改造，仅区域重点荷花池片区，就涉及44个市场。

　　“最早的市场大多是破产的国有企业厂房、空地，用承包、租赁办起来的，所收租金勉强维持企业职工的生活。后来市场人气起来了，私人老板就在老市场边上修新市场，新市场越来越多。”一位上个世纪80年代就进驻荷花池市场的老商户告诉记者。

　　产权构成复杂是传统市场搬迁困难的原因之一。在荷花池片区，目前已经成功关闭和即将关闭的3个市场产权属于政府国有企业，“真正具有难度的（外迁）根本没开始动。”一位市场管理人员称。

　　棋至中盘，成都市专业市场因此而形成了三环内外新老市场各雄踞一方的格局。在三环外，国际商贸城、北新物联港、香江全球家居CBD等涵盖了汽车汽配、家居建材、五金机电、专业工程机械、家纺服装、印刷物资等多个行业种类的40多个专业市场集中涌现。

　　都想作为调迁承接地的各大新兴专业市场，经营情况也各有优劣。作为荷花池“北改”主要承接地的国际商贸城，在市场严苛检验下初显端倪。其中，中药材专业市场在经历4年快速发展后趋于成熟，目前摊位满额、配套齐全，延续了往日辉煌。而在服装批发市场，则是另外一番景象：客流量随着楼层增加不断递减，三四楼的商铺基本无人问津。

　　“有形”调控仍难破局

　　在内部人士看来，“中调”推进缓慢是有深层次原因的。在尊重市场自由与改变区域形态和商贸结构的矛盾中，必然会有一番博弈的过程。

　　在《成都市商品市场布局规划（2009-2020）》中明确提出了“不强制搬迁市场”的原则，同时说明“上述方案只是从纯粹技术角度提出的方案，最终方案的确定取决于相关部门和五城区的进一步协调。”同时，由于市场搬迁涉及利益重新分配，基层政府、企业和大部分商家反应冷淡，这是导致首个3年计划搁置的重要原因。

　　成都市规划局一位负责人认为，市场调节为主、政府引导为辅的原则说来容易做起来难，但是从长远来看，肯定是最科学的决策，也是转变陈腐的行政管理方式的应有之义。

　　而面对新兴配套更齐全业态也更先进的专业市场，老商家们似乎兴趣并不浓厚。“原因在于，商家不可能轻易舍弃业已成熟的商业口岸，外迁到一个充满未知风险的专业市场。加之产权转移困难，政府出台的柔性政策为其无限期拖延提供了机会。”一位二手车交易市场负责人告诉中国房地产报记者，而“城外”的专业市场的经营情况在短时期内更让我们很难看到希望。

　　目前新兴专业市场大都属于新开发地，由于缺乏有力的人流支撑，此外快速上马和同质化严重也广为诟病。

　　“政府规划的四大市场集中发展区共有10平方公里左右，这还是规划到2020年达到的规模，但现在各区（市）县新建、在建和拟建的专业市场总面积就已经超过了16平方公里。”成都市商务局规划处杜远指出，“应该说目前新建专业市场的体量远远超过了市场需求，市场容量就那么大，在同质化，重复建设，无序经营的背景下专业市场必定又将面临一轮优胜劣汰的洗牌。”

　　纾困之途

　　获利于“北改”，“中调”也有了新的注释。在关闭外迁、提档升级、转型发展三种发展模式中，后两种最为获得商户的认同。

　　该模式取材于义乌批发模式，针对符合城市和产业发展规划的现状专业市场，将现货批发、物流配送等业态转移到承接区和物流园区，原址改建提升为展贸型、仓单交易、电子商务、“两总一特”(总经销、总代理、特约销售)商务楼宇或贸易总部。如地处川藏路与三环路交会处的八一家具城，目前已基本实现这一愿景。后者主要针对处于城市零售商圈内、硬件条件和配套设施完善的楼宇专业市场，如宏正广场、金荷花市场、大成市场等都可通过功能改造转型为零售商业、商务服务、文化娱乐、餐饮住宿等综合业态。

　　据相关资料显示，成都市城区共有148家批发市场纳入规划体系，而目前着手推进的“北改”工程，占到其中118家，涵盖总规划目标的80%。现在看来，“北改”成了检验成都批发市场调迁总体规划能否顺利实现的试金石。

　　“包括红牌楼汽车汽配市场在内的其余30家市场，之前没有实质性进展的原因就在于此。”成都市规划局相关负责人称，“这是政府战略的转移而非政策软硬的问题，因整体规划与政府局部民生工程有重合，前者偏向于后者也是顺势而为。”

　　上述成都市商务局规划处负责人表示，多年来成都市商品市场外迁因进程缓慢，除了需要兼顾市场调节与政府干预的合理配置外，还面临市场历史久、体量大，多方利益博弈等难题，这在全国范围内都是史无前例、鲜有参考样本的。

　　除此之外，基层政府能否参与制定具体调迁方案至关重要。据成都市商务局上述负责人介绍，实际上规划中早已明确了具体调迁时序，“由市场调整所在地政府与市场园区承接地政府制定具体调迁实施方案和时间节点”。