杭州猛踩刹车 连续三次叫停土地出让

　　近一段时间，一线城市土地市场异常火爆，地王频出，北京、上海、杭州三个城市前三个季度土地出让金收入均超过1000亿元，大大抬高了市场预期，地价与房价形成相互自激作用。这种背景下，国土资源部开始出手，9月25日召开会议要求各一线城市“年内不得再出地王”。“地王禁令”之后，北京、杭州先后叫停多块土地出让，北京宣布将力推“限房价竞地价”地块，一线城市和热点的二线城市开始对“地王”展开阻击战。那么，目前为止，战况如何呢？

中国房地产报记者 邱桂奇 上海报道

　　在华家池地王的热闹以及“土地收入再破千亿”之后，杭州开始对火热的土地市场猛踩刹车。在一周之内杭州市国土资源局连续三次叫停四块土地出让。

　　10月17日，杭州萧山区招投标管理信息网发布消息，萧政储出(2013)34、35号地块因故撤销挂牌出让。这两宗地块分别位于杭州萧山钱江文化单元和义桥镇，原定于当日下午以挂牌形式出让。

　　这是一周之内杭州市国土资源局（下称“杭州市国土局”）第三次叫停土地出让。10月10日和10月15日，“准地王”萧山区湘湖地块和拱墅区杭师大地块相继被杭州市国土局叫停，业界普遍认为此举受国土部“一线城市年内不得再出地王”的禁令影响。

　　但令人惊讶的是，10月17日被叫停的这两块土地，并不具有“地王”潜力，仅是两宗普通住宅地块，显示了杭州对土地市场强力降温的决心。

　　在此之前，杭州的土地市场热闹非凡。10月10日，杭州余杭一日推出9宗土地并悉数成交。

　　据浙江土地网统计，杭州(主城、余杭、萧山)前三季度共成交171宗地块，出让面积606.95万平方米，建筑面积1605.54万平方米，卖地1022.76亿元。同时，杭州也成为继北京、上海之后，又一个土地出让金破千亿的城市。

　　猛踩刹车连续叫停土地出让

　　据记者了解，10月17日杭州萧山原定出让的地块有三宗，除已叫停的两块住宅用地之外，还有一块商业用地，但这块商业地块未被叫停。杭州市国土局此次显然针对的是火热的住宅用地市场，但此次叫停指向非热门地块，让业界稍觉意外。出让信息显示，上述34、35号地块只是普通住宅用地。前者出让面积8.4亩，起价2944万元，折合楼面价4773元/平方米；后者出让面积25亩，起价1.01亿元，折合楼面价2749元/平方米。另外，上述两地块所处位置一般，受追捧可能性不大。

　　之前被叫停的另外两个地块则是不折不扣的“准地王”。10月15日叫停的杭师大地块,是继华家池地块、蓝孔雀地块之后杭州主城区所剩不多的“宝地”。杭师大两宗地块出让面积并不大,但楼面起拍价已经分别达到了18402元/平方米和15783元/平方米,前者已经超过了华家池三宗地块的起拍价。不出意外,杭师大地块将会是又一个“地王”项目。

　　另一块被叫停的萧山湘湖地块, 紧靠湘湖，容积率仅为1~1.1,是杭州不可多得的高端物业项目开发土地。据了解楼面起拍价达到了2.3万元/平方米,总价达33.75亿元。此地块如拍出,最终将成为萧山的“地王”,甚至有可能刷新杭州2013年的年度楼面价纪录。

　　第四季度杭州卖地开始变得小心翼翼，杭州土地市场政策正在收紧。对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,目前,一些重点城市房价涨幅明显,同时较高的地价影响了市场预期,国土资源部试图通过限制“地王”的出现,或少出现“地王”,防止刺激市场对地价推高房价的预期。杭州近期相继出现地王，土地出让金也突破千亿，也让地方政府比较为难，这也是连续叫停这四幅地块拍卖的原因。

　　9月25日，国土部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人召开房地产用地管理和调控工作座谈会,要求供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应,平抑地价,务必做到年内不再出现“地王”。座谈会上,国土部副部长胡存智表示,各地务必严防密控,精心设计土地出让方案,将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标。

　　土地财政重回顶峰

　　公开数据显示，杭州的土地收入在2009年以1200亿元超过京沪，雄居中国榜首之后，就开始遭遇滑铁卢。2011年，杭州卖地收入仅为755亿元，相比2009年下滑了四成；其中主城区（不包括余杭区、萧山区）土地出让金才316亿元，只完成全年计划的六成。2012年杭州市本级政府性基金收入373.8亿元，完成预算的81.3%，下降19.1%。其中，土地出让收入350.8亿元，下降17.9%。

　　而2013年，杭州土地财政收入重回历史顶峰，引起业内对于高地价风险的担忧。杭州本地一开发商投资部总监分析认为，之所以杭州土地收入在前三季度就破千亿，主要原因在于：第一，杭州土地市场推出的地块量大而且优质。主城区、余杭、萧山推地量均远超去年同期，且其中不乏一些优质绝版地块。如主城区的华家池、蓝孔雀、热电厂地块，余杭的勾庄、乔司、西溪地块，萧山的钱江世纪城、新塘街道地块。第二，外来开发商涌入杭州，争夺优质地块。从2012年下半年开始，很多一线开发商都放弃了三四线城市开发，回归一二线城市，而杭州作为“1.5线城市”，也引来众多大鳄的争相涌入。据浙江土地网统计，仅2013年前三季度，新入杭的房企就有16家，共竞得地块27宗，贡献卖地额292.0亿元。第三，杭州目前的交通路网更完善，杭州“越来越大”。随着杭州地铁、高架及公路的完善，城市距离越来越短，城市版图越拓越宽。周边交通逐渐完善，也将提升地块价值，已建成的地铁1号线带动余杭、萧山等沿线地块高溢价热卖就是最好的佐证。

　　根据国土资源部日前公布的数据显示，今年上半年,全国房地产用地供应、土地出让金收入都创下历史新高。在宏观经济下行压力之下，土地市场高烧不退，开发商拿地热潮膨胀，而地方政府财政增收减少。面对居高不下的地方政府性债务，土地已成为最主要的偿还手段。　　

　　国土资源部数据显示，上半年，全国土地出让合同价款已高达1.7万亿元，增幅达77.3%，亦创历史新高,其中房地产用地出让价款同比增幅高达90%。除去“卖地收入”，其实地方财政收入并不乐观。

　　“房企的拿地意愿与政府推地意愿相互作用。一方面，对于华东区域而言，像上海、杭州、苏州等地，向来是房地产开发商必争之地，今年以来，开发商的销售情况良好，拿地的意愿自然上升；另一方面，地方政府也趁机推出一些优质地块，选择在市场好的时候卖一个好价钱。”鸿毅资本总裁张义鸿认为。

　　国家信息中心副研究员张茉楠在分析上述现象时表示，主要原因在于财政收入增速下降、地方债务还债高峰来临，以及在“钱荒”背景下，卖地收入成为各地政府最现实、最快捷的财源。但也可能催生房地产行业的内在风险。

　　风险在累积

　　除了个别商用地外，大部分地块的溢价率都高得让人咋舌。其中雅居乐拿下的余杭闲林街道地块溢价率高达82.32%，其他地块的成交溢价率也基本上在30%~50%。

　　“今年在杭州土地市场，没有高的溢价率确实很难拿到地。”上述杭州本地开发商投资总监表示，“对于本地的开发商而言，拿地策略相对比较谨慎，现在杭州市场上的佼佼者除了大牌的开发商外，就是一些黑马，土地市场很难预测未来一段时间会怎么样。”

　　汉宇地产市场研究部总监付伟则认为，当前土地出让金额大幅增长与土地市场“热烧”不退有着密切关联。随着近期国土部发出严控高地价的警示，四季度一线城市土地市场将呈现高位回落。

　　21世纪不动产市场总监桑豫峰表示，土地制度尤其是土地出让制度不变，各地对土地收入的依赖就得不到根本解决，客观上也具有把土地卖贵的动力。开发商愿意高价拿地是市场行为，它们必须承担市场波动的风险。不过，令开发商不安的是，很多市场风险是由于政策变动带来的，而且无法预测。

　　CRIC（中国房产信息集团）在三季度总结及展望报告中亦指出，今年以来国内“地王”不断刷新，推高了一二线城市土地的价格，使一二线城市开发风险加大，对此企业扩张应适当保持谨慎。