首个烂尾楼改造项目将入市 富力广州商业新途

  　观点地产网 见习编辑 郑鹏 历时4年的时间，富力旗下首个烂尾项目富力天域中心终于有了新进展。

　　近日，富力在海珠的全新项目天域中心于近期正式对外开放销售中心。据富力相关负责人透露，此项目预计于10月底正式对外开售。

　　首涉烂尾项目

　　资料显示，该项目是富力地产在海珠区建设的超甲级写字楼，位于江南西路与江南大道中交会处，是该地区唯一的超甲级写字楼，总共40层，总建筑面积13万平方米。

　　该项目定位为海珠区地标式商业中心，其中裙楼商业面积约6万平方米，将建成大型一站式购物中心，裙楼上方规划为超甲级写字楼，总建筑面积约5万平方米。

　　据富力地产相关人士透露，该项目的商业部分将采取只租不售的形式，意欲长期整体经营，而写字楼部分或将分拆出售。该项目预计在2014年底前后竣工交付使用。

　　而说起海珠城广场，业界的第一印象无疑是烂尾楼一栋，2001年前后，由于原开发商广州市南谊房地产开发有限公司资金问题，广州海珠城项目时建时停。

　　2005年7月，海珠城广场建筑工地发生坍塌事故，造成多人死亡，随后，广州市政府一度将该项目用地调整为公共绿地。

　　由于海珠城广场位于江南大道与江南西路交界西南角地段，处于广州传统商业区江南商圈的核心位置。2009年6月，海珠区政府政府向规划委员提请恢复该地块为商业办公用途，并获得批准。

　　4年之后，在2012年，富力地产以4亿元总价通过协议转让方式接手，欲将其打造为集写字楼、大型商场等于一体的综合性商业项目，项目计划总投资超过10亿元。

　　据市场分析表示，当年海珠城广场规划便是与天河城竞争的大型商场，尽管其体量不算很大，但鉴于海珠区并没有一个类似天河城般的大型商场，相信富力夺得该项目发展前景非常看好。

　　烂尾楼收购利弊

　　而回溯富力的历史可以看出，该项目是富力首个烂尾楼项目。

　　相关业内人士指出，不足3000元的楼面地价，以海珠城的位置来看可谓超值，这在很大一定程度上降低了企业成本。

　　从土地不断上涨的趋势可知，从公开的招拍挂方式拿地给企业所带来的资金压力不容小觑。例如，今年广州的国际金融城地块，从2月初的17761元/平方米到8月底的19078元/平方米，半年左右时间，增幅超过7%。

　　上述业内人士还指出，在土地政策调整、拿地越来越难的情况下，房地产企业都面临土地紧缺的困境。但烂尾楼价格低廉，投资期短，且回报率较高，逐渐成为新的投资热点。

　　除此之外，还有研究报告指出，现在富力于广州珠江新城的项目渐成熟，也需要在重点区域外拓展新项目，以增加其在广州市场份额。

　　出于公开拿地资金的压力和重点区域外扩张的需要，或许未来通过烂尾改造来作为商业项目的补充也将是富力在广州扩张的途径之一，毕竟天域中心项目作为其首个项目，不排除未来将会有其他的烂尾改造项目。

　　从之前富力涉及过的项目来看，从早期广州铜材厂、化工厂等旧工厂改造，到猎德村、同和村、杨箕村等城中村项目，富力在广州市内与旧改渊源颇深。

　　如此看来，富力在处理烂尾楼上的经验并不像其在旧城改造那样来的那么丰富。

　　既然是烂尾楼，必定会涉及许多债权债务、银行、土地、规划等方面的问题，如果处理不好，投资“烂尾楼”不但没高回报，反而还可能带来一连串的麻烦。

　　例如，新国际大厦于上世纪90年代初动工兴建，位于广州市黄金地段东风东路。这是一座写字楼，建建停停，停停建建，大约在2000年才建成为一幢完整的大厦。大厦建成后，二层装修成一家酒楼，因经营不善，不久关门。之后，因债务问题被法院查封。整幢大厦一直闲置。

　　同时，不少“烂尾楼”烂尾时间已不短，个别甚至达到8-10年之久。无论是推倒重建还是添料加固，对于开发商而言都是一种考验，如果单为节省成本，仅仅是表面改造，日后一旦出现工程隐患，后果也不堪设想。