贵阳超级大盘调查1.28亿㎡天量销售之谜

　　核心提示：一个常住人口仅为445.17万人的山城，为何能成为房地产商眼中逐利的超级大盘根据地？超级大盘扎堆贵阳，引发城市无序扩张的忧思。

　　贵阳超级大盘调查系列报道一

　　21世纪网独家报道 2012年贵阳房地产异常凶猛,“全国第一大盘花果园”、“两座400米以上摩天大楼”、“西部第一大商业物流中心”、“圈地动辄上万亩”让贵阳楼市备受瞩目。

　　据21世纪网统计数据发现,目前,贵阳建筑面积超千万的超级大盘有5个,分别是花果园城市综合体1800万平方米、中天假日方舟1400万平方米、中铁生态城1200万平方米、大川白金城1600万平方和西南商贸城1420万平方米,加起来建筑面积高达7420万平方米。

　　贵阳超百万的大盘也有16个,建筑面积一共是12815万平方米。处于在风暴眼中的贵阳超级大盘在十一黄金周促销手段更是乱花迷人眼。

　　3个超级大盘花果园、未来方舟、大川白金大闹贵阳“金九银十”,而贵阳楼盘9月以及十一黄金周的销售量却大幅下滑。

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　　表:贵阳超级大盘近年来突飞猛进(21世纪网统计)

　　驳斥“崩盘论”

　　近年来,让贵阳声名远扬的不再是人文景观、风土人情,而是一个一个高楼林立、突飞猛进的超级大盘。

　　“全世界找不到一个城市像贵阳一样建筑面积超百万的大盘随处可见。在别的城市100万方已经算是超大盘了,而在贵阳竟然算是小盘。”业内人士告诉21世纪网。

　　事实上,超级大盘扎堆贵阳,也引发城市无序扩张的忧思。早前就有媒体报道指出,贵阳楼市“仿佛坐在崩盘的火药桶上”,或将成为“鄂尔多斯第二”。

　　据21世纪网统计数据发现,贵阳5个超级大盘的建筑面积高达7420万平方米。16个超百万大盘建筑面积为12815万平方米。一个常住人口仅为445.17万人的山城,为何能成为房地产商眼中逐利的超级大盘根据地?

　　克而瑞研究中心在最新发布的 《城市房地产发展前景排行榜》报告中,将贵阳列为“中国房地产投资TOP50强”第29位。

　　令人忧思的是,越来越多的负面消息剑指贵阳楼盘,“崩盘”、“第二个鄂尔多斯”、“供大于求”、“楼价大幅下跌”等各种传闻不绝于耳。

　　号称中国第一大盘的花果园体量1830万平方米,规划入住35万人。2010年开盘后,该楼盘一直盘踞着贵阳单一楼盘的销售冠军,该楼盘2012年的销售量占到贵阳楼市成交的一半。

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　　图:贵阳超级大盘—花果园实景图 单是花果园项目就有1830万平方米的体量,号称全国第一大盘。

　　“贵阳楼市崩盘?这不可能,我才在花果园买了一套房子,我身边有许多朋友都在花果园或未来方舟买二套房。”一位在贵阳从事通讯行业的刘小姐告诉21世纪网。

　　刘小姐是土生土长的贵阳人,在贵阳已经有1套房子。类似刘小姐这种购房情况在贵阳并不是小数。

　　然而,在花果园买房的人更多则是贵阳附近的城镇居民所购买,如毕节、黔西南、凯里、安顺、遵义等。

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　　图:贵阳房企上半年销售面积及项目情况

　　按照全国销冠花果园项目统计的数据显示,贵阳本地的客户仅占购买量的35%,贵州地州市和省外客户则分别占据50%和15%。

　　在贵阳市政府工作报告中有提到,到2015年,贵阳市人口新增目标将为150万,按照人均住房面积30平方米算,这又将释放4500万平方米的潜在需求。

　　中天城投副总裁李俊在接受媒体采访时曾提到,贵阳市目前有400多万人口,未来很可能达到1000万,因为很可能会有600万人口来这里安居乐业。如果未来十年有600万人到贵阳去置业,我们不考虑贵阳本身的改善型需求,按照人均30平方米来算,就有1.8亿平方米的住宅需求,这就是增量。

　　贵阳的整体规划是,未来5-8年有1亿多平方米的房地产供给量。像贵阳去年大概就是1100万平方米的销售量,如果每年按5%递增,1亿平方米的住宅面积在第六、第七年就卖完了。

　　2013年7月,大川白金城是继花果园之后,贵阳第二个上市的千万级平方米楼盘,也加入贵阳千万级超级大盘的销售行列。

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　　图:贵阳二手房房价走势

　　3个超级大盘大闹贵阳“金九银十”

　　据贵阳筑房网数据统计显示,2013年上半年(1月至6月)贵阳市商品房住宅共成交46606套,成交面积469.3万平方米,对比2012年上半年贵阳市场整体成交商品房435.53万平方米,2011年成交551.13万万平方米,2010年772.96万平方米,创近四年来同期成交量新高。在均价方面,2013年上半年贵阳商品房销售均价为4617元/平方米,较2012年同期的4550元/平方米上涨了1.5%,与2011年同期4535元/平方米的商品住宅成交均价相比也上涨了1.2%。自此,贵阳房价连续三年平稳,涨幅并不大。

　　然而,随着“金九银十”关键时刻的到来,贵阳楼市销售却不尽人意。一些地产商选择在9月、10月陆续推出楼盘。

　　2013年9月贵阳市将有超过40个项目推盘销售,其中有不少是纯新盘项目,其中不乏一些占地面积和建筑面积双双过百万平方米,甚至有一些建筑面积已超千万的超级大盘。

　　大川白金城等项目陆续推出新盘,花果园、未来方舟、大川白金城3个超级大盘三足鼎立,甚至还有万科城、十里锦城等纯新盘项目也开放了销售。未来越来越多的大盘加入混战,让贵阳住宅成交量同比下降不少。

　　贵阳9月份住宅共统计成交量为7715套,同比2013年8月成交9093套减少1378套,环比下降15.15%。对比2012年9月贵阳成交8444套,同比减少了729套,下降了8.63%。

　　对于销售量的下降,各大开发商业费尽心思想出各种促销手段,“购房抽家电”和“购房打折”俨然成为地产商售房的基础促销手段,不少开发商甚至花高价请明星驻场增加售楼处人气。相比购房促销,各大楼盘在真正在价格上却出现小幅上涨。

　　根据中国指数研究院相关调查报告显示,在10月1日至7日期间,贵阳楼市共计成交1446套,成交面积12.72平方米,日成交面积1.82平方米,较去年同期日均成交面积1.47。同比上涨23.37%。但对比9月份日均成交量2.68平方米下滑了32.18%,参照8月份日均成交量2.74更是下滑了33.80%。使得贵阳楼市“银十”效果大打折扣。

　　尽管开发商的促销手段乱花迷人眼,但是也改变不了今年销售业绩下降的情况。业内人士分析,贵阳金九银十出现的销量下滑现象除了贵阳本身属于三线城市范围以外,促销氛围也不如北上广深强。

　　如今,在大盘扎堆的贵阳,低地价的利润诱惑与高投入的资金压力下,也是房开商发挥贴身肉搏突出重围机会。