租金售价均涨 深圳写字楼能否投资？

淘楼淘金

　　证券时报记者 陈英

　　谈到投资，很多人首先会想到——楼市、股市。众所周知，近两年来股市表现疲弱，让不少投资者对于股市的判断站在了十字路口，而在楼市方面，2011年以来受到严厉的楼市调控政策影响，限购，让投资群体纷纷撤离住宅这片他们热衷的战场，转而投向商业写字楼市场。恐怕会有人问收益如何？日渐成熟的深圳写字楼出租市场，可供选择的商业写字楼项目越来越多，如同百里挑一，究竟如何选择作为投资对象？
　　有分析师认为，在国家去除住宅投资化政策倾向明确的当下，部分以投资为目的的置业群体将更加密切关注写字楼市场。从投资的角度来说，人们逐渐意识到在资产配置里，无论是投资回报率还是不动产增值水平，住宅都不及商业地产，尤其是顶级写字楼，投资回报率最高、最稳定，且相对于商铺投资，更具资产安全性。
　　事实上，2013年，由于经济形势好转刺激更多企业搬迁升级或扩张，对高品质深圳办公室出租的需求增加，对于这些新近入市的高端写字楼的需求有增无减。越来越多的公司通过迁至新的写字楼实现其扩租和办公环境的升级，以搬迁为目的的租赁需求逐渐成为深圳办公室出租市场的主要驱动力。需求带动价格，最新的数据也证明了这一点。昨天，第一太平戴维斯发布2013年三季度的写字楼市场报告。数据统计显示，第三季度，深圳甲级写字楼租金和平均售价分别同比上涨2.1%和4.6%。由于深圳没有新的甲级写字楼入伙，因此，全市甲级写字楼存量依然维持在285万平方米，也正因为没有新增供应，在过去的第三季度里，全市写字楼空置率小幅下跌0.1个百分点，降至11.7%。具体来看，第三季度，深圳的甲级写字楼租金环比上涨了0.7%，达到每平方米月租191.8元；平均售价环比上涨虽然停滞，但同比上涨4.6%，价格在49333元/平方米
　　尽管租金和售价有所上涨，但第一太平戴维斯市场研究人员认为，现在的写字楼市场仍然不适合投资，尤其不适合个人投资，除非企业购买自用。原因很简单，近几年，因为售价涨势高于租金上涨速度，深圳写字楼的回报率并不高。第三季度里，随着租金的上涨，深圳写字楼的回报率虽然略升了1%，但也只有4.64%，投资回报太低。未来，第四季度，深圳将有3栋甲级写字楼入伙，新增供应面积约27.6万平方米，全市甲级写字楼的存量将被推高9.7%。第一太平戴维斯预计，宏观经济增长将在第四季度保持平稳，且少量新增供应的情况下全市空置率将保持平稳，但全市平均租金和售价的增长有限。显然，写字楼的投资，并不是短期回报的明智之举。
　　商业地产投资现在也未必是良好时机。第一太平戴维斯报告显示，第三季度，深圳有一个新的购物中心入市，该中心以零售、餐饮、娱乐业态为主，融合了艺术与家庭体验，已经处于试营业中，但过半商铺尚未开业，如此低的进驻率尽管有其自身招商方式单一的限制，但也足以显示目前深圳成熟区域商业地产的尴尬。市场研究人员认为，目前深圳关内商业综合体过于集中，商场特色缺失，各大商业综合体里品牌重合度高，而消费需求增长有限，功能结构性失衡势必影响商业地产的出租率。如果投资商业地产，建议考虑深圳关外新区，挖掘其商业需求。该机构预计，第四季度，深圳优质物业市场整体空置率可能有所上升。在社会零售消费增长平稳情况下，预计市场租金上涨将停滞。

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