自贸区房产，你会买吗？

    在如此火爆的成交数据之前，不排除有占得先机者先下手为强，而后知后觉的购房意向者只能望房兴叹
    
    [ 随着自贸区规划落地，虽然周边板块无论是新房还是二手房上涨预期都比较强烈，但目前在二手房市场存在卖家跳价、惜售现象。在房价上涨幅度较大的情况下，市场或许需要时间消化价格上涨的空间
    炒作自贸区概念的不仅是二级市场，还有房地产领域。今年以来，恐怕还没有哪条政策或信息对上海浦东房地产市场的刺激效应这么明显。
    来自21世纪不动产上海区域市场研究部的数据显示，截至10月10日，自贸区外高桥板块新房成交均价已经达到每平方米3.9万元，同比增长59.1%。在这一让人咋舌的数字背后，是不少买房者奔波比价的看房故事。
    “掘金”外高桥
    自从设立自贸区的消息公布以来，在二级市场上，外高桥（600648.SH）股价已经涨了284.52%；用“一人得道，鸡犬升天”来形容与自贸区相关的东西或许有点不合适，但是不能否认现在的外高桥确实是房价与股价齐飞。
    据21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据，9月至10月10日，自贸区主要涉及的四个板块（外高桥、临港新城、川沙和祝桥）合计成交新房面积为16.2万平方米，是去年同期成交量的4.2倍，远高于同期全市新房成交面积的涨幅67.2%。同时，上述统计区间内，四个主要板块的日均新房成交面积为0.4万平方米，是今年前8个月日均成交面积的3倍。
    “现在靠近自贸区的房源都挺抢手的，我们外高桥这边，通常几个小时就能卖掉一套，一天卖10套以上都不是问题。”上海居邦房地产经纪事务所谭先生对第一财经日报《财商》表示，二手房上涨10%～20%，新房上涨超过20%，都在正常的涨价范围内。
    在如此火爆的成交数据之前，不排除有占得先机者先下手为强，而后知后觉的购房意向者只能望房兴叹。
    现居6号线五洲大道站附近的余先生就是在这次“抢房”行动中暂时落后的案例。从事了十几年一级市场、二级市场投资的余先生不是不知道自贸区概念可能给房价带来的影响，只是“等到十一长假之前终于有空去逛一圈之后，发现根本无从下手”。
    据余先生介绍，长假之前，他总共跑了两个楼盘，分别是外高桥附近的仁恒森兰雅苑和新城碧翠。但是，逛了一圈之后，余先生空手而归。
    “最近新城碧翠的涨幅大概是每平方米每月涨1000元，而仁恒森兰雅苑的价格已经在4万元以上，都是大户型，一般人恐怕难以负担动辄600万～800万元的房子。”余先生无奈地感叹道。
    数据显示，9月至今上海成交面积排名前20的楼盘中，有4个楼盘位于自贸区辐射的板块中，分别来自于外高桥、临港和祝桥板块，占全市热销楼盘的20%左右。其中既有位于外高桥板块均价超过4万元/平方米的中高端房源，也有位于临港新城板块均价为1.1万元/平方米、总价不足100万元的刚需房源。
    相比自贸区内其他板块，外高桥的房价可谓实打实的龙头价位。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申对第一财经日报《财商》表示：“近期土地市场频频出现高溢价宅地进一步强化了对后市看涨心态。在新房房源比较充足的临港新城、外高桥等板块，楼市如期迎来爆发。从长期来看，随着自贸区建设，未来带动更多企业入驻和人流聚集，周边辐射板块楼市仍然具有较大的发展潜力。”
    虽然没有买到心仪的房子，余先生仍旧看好外高桥附近房产的增值空间。余先生坦言：“我自己目前居住的房子，在未来半年上涨20%～30%不是不可能的，这从目前周边写字楼租金的大幅度上涨就可以推测出来。如果我有足够的资金，不管是一手房还是二手房，我都会尽快入手。”
    洋山稍逊一筹
    毗邻洋山保税港区的临港新城近期房价走势也是风生水起，只是相对于外高桥附近的商品房，涨幅略低。来自21世纪不动产的数据显示，9月份，临港新城的成交均价为1.2万元，而10月至今还维持在这一价位。不过，虽然10月以来房价环比涨幅不明显，但同比涨幅也达到了10.7%。
    在这一数据的背后，是洋山保税区附近生活配套设施的相对落后，这在很大程度上影响了买房者的选择。
    今年29岁的吴先生由于看好自贸区未来的发展空间，决定在临港新城置业。
    吴先生对本报记者表示：“对于我来说，在市中心买房压力太大。虽然目前临港新城生活基础设施并不完善，但好在这里远离市区，绿化好、空气清新。自贸区现在很热门，未来增值无限，在这里买房子，既是为投资也是为自己有一个相对好的居住环境。”
    事实上，像吴先生这样的置业者可能并不少。临港新城某地产公司胡老板表示：“这边房价相对便宜，而且社会上有消息说未来这边有可能成为第二个香港，不少人会来这边买房。最近我每天带人看房非常忙，有很多年轻人。”
    但是对于已经有一定经济基础的投资者来说，洋山保税区的房产可能不是最好的投资选择。
    余先生直言：“洋山距市区少说也有70公里，自己开车也要40分钟。就算以后通了地铁，恐怕坐个地铁到人民广场也要一个小时，并不是很方便。而且配套设施的建设也是个问题，反正我不会考虑那边的房子。”
    罗寅申认为，从投资角度来看，新房、次新房和老公房在投资门槛上存在比较明显的差距，购房者可以根据自身情况选择不同的房源进行投资。而自贸区内各个板块的差异也需要充分考量。
    置业仍需谨慎
    随着自贸区规划落地，虽然周边板块无论是新房还是二手房上涨预期都比较强烈，但目前在二手房市场存在卖家跳价、惜售现象。在房价上涨幅度较大的情况下，市场或许需要时间消化价格上涨的空间。
    余先生把房子比作股票，调侃道：“城里房子是蓝筹股，有业绩支撑，基本波动没这么快，郊区的股票有点像概念股，没有强大的需求做支撑，所以郊区房子波动会比较大。投资属性的房子就是跌得很快，跟炒股一样，风头一转就暴跌。”
    以临港新城为例，之前的房价大约在每平方米1.1万元，在上海出台限购政策后曾一度跌到每平方米9000元。
    上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示：“28平方公里的范围是确定的。虽然买房需求很多，还是要买具备一定投资价值的，像临港等那些经济发展脱离市区服务辐射范围的地方，目前来看还是有一定风险。”
    通过对房地产市场的长期观察分析，罗寅申认为：“从投资的角度来看，除了需要关注开发商实力、户型、周边配套环境等因素外，应尽量避免由于自贸区规划出台而涨价出售的房产，存在一定透支的嫌疑。”
    据了解，外高桥、川沙板块今年新房的供应量均小于成交量，板块处于去库存的阶段；在二手房方面，由于房东跳价、惜售，一定程度上加剧了市场的紧张气氛，市场“虚热”的情况也不能完全排除。