西部最大游乐场项目调查土地未批先建 商铺发售涉嫌变相集资

    一家甚少涉及房地产开发业务的公司，甫一出手祭出200亿元投资，规划占地逾6000亩的旅游地产项目——西安乐华城。该项目刚动工就投放海量广告，先行出售“配套商铺一期原始股”。
    上述项目由陕西乐华恒业投资集团公司 （以下简称乐华恒业）投资，该公司率先启动的一期项目为乐华欢乐世界，号称“中国西部最大的主题游乐园”。
    然而，《每日经济新闻》记者调查发现，乐华恒业在该区域可查的拿地记录显示，首次拿地为5月22日，通过招拍挂竞得约262亩土地，后于9月27日，才再次竞得费家崖村一带的四宗土地，合计360余亩。而乐华城销售中心已于4月12日开始基础层浇筑。截至5月16日，乐华城商业配套一期已开挖土方约10万方。
    而乐华欢乐世界在建的配套商铺项目，更是证照不全便以“原始股”的形式，开始对外排号销售。陕西当地律师称此行为涉嫌变相集资。
    对于上述项目涉嫌土地违规一事，陕西省西咸新区泾河新城管委会人士表示，相关部门已开始调查。
    就上述情形，《每日经济新闻》记者多次联系乐华恒业，该公司人士表示目前暂不接受采访。
    乐华城项目涉嫌未批先建
    借“中国西部最大的主题游乐园”之名，乐华城项目在西安已广为人知。不过，与西安市城区随处可见的乐华城广告牌相比，该项目所在西咸新区泾河新城费家崖村则偏僻荒凉了许多。
    驱车至此，远远便可看到绵延数百米，沿沣泾大道北侧立起的多块项目广告牌，正在建设中的乐华欢乐世界及配套商铺便在这些广告牌后面，周边环绕的都是村庄及大片农田。
    据乐华恒业网站信息披露，乐华城位于陕西省西咸新区泾河新城，规划面积6560亩，总投资200亿元，项目涵盖“乐华欢乐世界”主题公园、乐华国际商城、酒店集群、别墅、商业步行街等多种业态。其中，乐华欢乐世界占地960亩，总投资50亿元，另有建筑面积16万平方米，占地300余亩的配套商铺项目一处。
    在已基本建成的乐华城销售中心处，《每日经济新闻》记者看到，工人们正在院落空地上铺种草坪，据施工人员透露，“销售中心项目占地面积约二三百亩，即将完工”。
    距离乐华城销售中心数百米，有一片被圈占起来的项目工地，“这是游乐园的配套商铺，地下一层地上四层，每层面积大约4万平方米（合60亩）。”一位施工人士指着一个遍布脚手架的基坑向记者表示，而乐华欢乐世界紧挨商业街北侧，也已开工。
    值得注意的是，据乐华恒业网站显示，乐华城销售中心已于4月12日开始基础层浇筑。截至5月16日，乐华城商业配套一期已开挖土方约10万方。
    而乐华恒业在该区域首次拿地的时间为5月22日，据国土资源部网站显示，乐华恒业子公司陕西华阳天地实业股份有限公司，于5月22日通过招拍挂竞得约262亩土地，土地用途为批发零售用地，成交价约7999万元。
    此外，建设工程开工除需获得土地使用证外，还需获得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，已经施工许可证。但泾河新城管委会官网显示，直到9月28日，占地约62亩的乐华城商业配套一期项目才开始进行工程规划许可公示。
    日前，《每日经济新闻》记者致电泾河新城规划建设环保局，该局一位人士称，由于相关工作人员外出，因此无法回答记者提出的问题。据该人士介绍，规划许可公示期一般为15天。也就是说，目前乐华城商业配套一期尚未取得建设工程规划许可证。
    此外，上述项目开工面积亦远超过拿地面积。截至9月10日，除了陕西华阳天地实业股份有限公司拿地262亩外，乐华恒业再无拿地记录。随后，泾阳县国土局土地利用科相关人士证实了这一信息。
    但据现场施工人员称，仅乐华城销售中心项目就占地200多亩。而直到9月27日，乐华恒业才再次竞得费家崖村一带的四宗土地，合计360余亩，成交价合计约2.343亿元。中国土地市场网显示，上述四宗土地成交结果公示期为9月27日至10月6日。
    对于上述情形，《每日经济新闻》记者前往泾河新城管委会采访，试图了解乐华恒业实际开工面积及拿地情况，而该管委会一位人士表示，其正在调查此事，有进展后会向媒体回复。
    广告内容违规承诺收益
    乐华欢乐世界，号称“中国西部最大的主题游乐园”，其广告宣称，该游乐园斥资50亿元，将拥有“亚洲第一、20条全亚洲最长、最高过山车集群。”
    乐华恒业公司档案显示，该公司由陕西和顺昌投资管理股份有限公司、景德镇乐华陶瓷洁具有限公司、西安天湖装饰工程有限公司于2012年8月17日发起成立，分别出资2719.75万元、2250万元、30.25万元，持股比例分别为54.395%、45%、0.605%。经营范围包括矿产、地产、商贸投资（投资限自由资金）、投资管理咨询。景德镇乐华陶瓷洁具有限公司的法定代表人谢岳荣，则出任该公司法定代表人、董事长。
    公开资料显示，乐华恒业的几个股东在地产方面并无太多涉猎，其中，景德镇乐华陶瓷洁具有限公司为瓷砖及卫生洁具生产商，陕西和顺昌投资管理股份有限公司和西安天湖装饰工程有限公司则籍籍无名。
    尽管乐华恒业 “背景”并不深厚，但其投放广告的频率和力度却令人咋舌。“这些年都没见到过这样的广告投放行为。”陕西经典派地产商业运营管理有限公司董事长朱林表示。
    一位西安房地产从业人士对此直言，“按照规定，开发商只有在取得预售证后才能投放销售类广告。”《房地产广告发布暂行规定》第四条规定，预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。
    除了涉嫌违规投放广告，其广告内容亦存诸多违规之处。西安市工商局广告监管处负责人向 《每日经济新闻》记者表示，房地产广告中禁止出现承诺收益等内容，乐华城配套商铺广告宣称的 “年底超高回报，收益冠领西安”“年底9%收益”等内容已经违规，工商部门将对此事进行调查。
    律师：发售“原始股”涉嫌变相集资
    事实上，乐华恒业亦存在证照尚不齐全，便以“原始股”的形式，对外违规销售商铺的行为，陕西当地律师指其涉嫌变相集资。
    记者注意到，在乐华恒业发布的广告中，其宣称“乐华城，开卖了。配套商铺一期原始股首发，总价10万元起，年底超高回报，收益冠领西安！”
    据乐华恒业网站显示，发售“原始股”的配套商铺项目占地约300余亩，商业建筑面积16万平方米，项目汇聚国际一线顶级奢侈品牌，是西北地区唯一的大型国际名品折扣购物中心。
    对于以上 “原始股”的发售形式，乐华城营销中心相关人士向记者解释称，商铺前5年由开发商托管，年保底9%的回报，托管到期后，业主可以总投资的125%价格将商铺卖给开发商，也可自己接手经营。“总价10万元的商铺，你只用交7万3千元就行了，前三年每年9%的收益在购铺时就返还给你。”
    不过，上述乐华城所称模式，业内并不看好。陕西省房地产研究会会长王圣学告诉记者，售后返租这种模式从十多年前就有了，但鲜有成功案例，而且风险极大，极易引发纠纷。就乐华城项目而言，其所处区位难以保障开发商所承诺的收益兑现。
    而乐华恒业宣称的9%年回报率，更是遭到当地房地产人士的广泛质疑。前述西安房地产行业人士表示，如此之高的回报率，在那个地段根本不可能。
    “这是因为广告中宣称的年1000万人次的客流不存在，全西安不过800万人，外地人来西安又有几个会去游乐场？”朱林亦称。
    对此，朱林分析称，乐华城之所以许以高额回报，不排除是急于回款的原因。9月28日，乐华欢乐世界商业街正式开盘，其在广告及通稿中宣称“短短两个小时，成交额突破3亿元。”
    而陕西树理律师事务所赵振凯律师则表示，在没有相关手续的情况下，以发售原始股的形式，向社会不特定对象募集资金，并许以高额回报的行为，本质上就是变相集资。
    记者亦注意到，按照《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。而前述西安市工商局广告监管处负责人则表示，房地产广告中不得出现融资或变相融资内容，如果乐华城没有相应手续，则其含“一期原始股首发”内容的广告违规。
    就上述情形，《每日经济新闻》记者多次联系乐华恒业，该公司人士表示目前暂不接受采访。

    每经记者 张静 王健 西安报道