房价涨幅创新高 业内呼唤长效机制

   本报记者 王营

    实习记者 鄢子为 北京报道

    十一黄金周是传统旅游旺季，同时亦是楼市的旺季。

    据中国指数研究院监测数据显示，10月1日至10月7日监测的32个城市，24城市楼市日均成交量同比上涨，12城市涨幅在50%以上。

    而在房价涨幅方面，包括北京、上海、深圳等多城市已经达到历史最高点。业内人士普遍认为，以北京为代表的热点城市，今年以来供应不足以及地王频现，促使房价上行压力突出，政策方面存在进一步加码可能。

    北京刚需已被挤出六环外

    在通州某楼盘业主群，十一长假热烈的讨论话题不是出游盛况，而是房价涨幅。该楼盘已经接近六环，但实际房价已经飙升至27000元/平方米，由22000元/平方米的毛坯房和5000元/平方米的精装修组成。

    高房价似乎并不缺少成交。亚豪机构统计数据显示，国庆长假期间北京商品住宅共实现成交893套，成交面积7.04万平方米，比去年同期上升了104.3%。

    但同期新增供应量却在减少。亚豪机构统计数据显示，国庆假期北京商品住宅市场仅有3个项目入市，比去年同期减少了两个。3个项目共新增商品住宅211套，预售许可面积3.1万平方米，相比去年同期分别减少81%、69.3%。

    9月份，仅有两个别墅项目入市，分别是位于昌平区的香江别墅Ⅱ以及密云县的懿品府，两个项目共新增别墅产品187套。香江别墅Ⅱ在开盘当日即热销55套，销售额5.1亿元。

    鸿坤集团相关负责人表示，目前新盘供应主要集中在五环外，四环内已经没有纯别墅新盘供应，这使得四环附近的纯别墅的稀缺性愈加凸显。鸿坤·林语墅此前在开盘当日所推房源即告售罄，足以看出市场对于核心地段别墅产品的需求。

    亚豪机构副总经理任启鑫担心的是，随着下半年以来大量项目的入市热销，使得大量房企已近完成全年销售计划，而房企整体存货量不足，快速去化引发提价风潮风靡市场，个别项目一年内价格涨幅高达30%以上，部分刚需盘价格已超出刚需人群的承受范围。

    目前，北京六环实际房价已接近25000元/平方米。位于南六环的保利春天里，算上精装修，目前房价为24000元/平方米。该楼盘销售人员称，目前在售房源已不接受新增排号，要想排号只能等下一期。位于通州六环的华远铭悦，目前毛坯均价为22000元/平方米，精装修24000元/平方米，销售员称，他们十一期间推出的67套房源现已所剩无几。

    要想在北京六环购置一套房屋，总价普遍在200万以上，再算上精装修所需要额外负担的费用，首付款已接近百万。刚需已基本被排挤到六环以外。

    在目前市场情况下，一二线刚需购房者受到房贷收紧的影响最大。这部分购房者首付能力弱，绝大部分房款需要贷款。虽然中央政策提及保护刚需，但现实是首套房刚需的贷款利率折扣一直在减少。以贷款100万为例，首套房贷若享受85折利率优惠，30年贷款期内购房者需要支付的利息是105.9万；如果是基准利率，购房者需要支付的利息高达128.7万。

    二手房方面，21世纪不动产市场研究部称，4月以来成交量多以无税房和少税房带动，但现在无税房已消化得差不多了，仅有的一些无税和少税房源挂牌价又不断上涨，业主几乎没有议价空间，因而也阻挡了部分刚需的释放。与此同时，国五条以来北京二手房税费累加，总价越来越高，部分二手房购房者被迫分流至更偏远的新房项目。

    四季度政策加码预期强烈

    北京并不是个案。多个城市房价均已经涨至历史高点。

    根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2012年6月止跌后连续16个月环比上涨。总体来看，今年一季度百城均价涨幅明显，累计上涨2.91%，二季度涨幅逐渐收窄，累计上涨2.60%，三季度受北京、广州等热点城市带动，涨幅较二季度明显扩大，累计上涨2.89%。

    三季度，十大城市新房和二手房价格涨幅均在扩大。2013年1-9月，十大城市新房累计上涨12.51%，涨幅比二手房低2.3个百分点。分季度来看，新房和二手房价格涨幅均在三季度再度扩大，新房三季度累计上涨4.62%，今年以来首次超过二手房。

    21世纪不动产北京区域总经理寇海龙称，目前房地产市场整体处在上升通道中，至少在11月之前看不到任何逆转的迹象，在各方一片量价齐看涨的预期中，今年10月的成交量将创下3年来的新高，房价也难以抑制。今年的“银十”，其分量或堪比金九。

    业内人士认为，旺盛需求及持续升温的土地市场，仍在推动购房者入市意愿和热点城市房价上涨预期，调控基调不容改变。北京中原市场研究总监张大伟称，预计超过十个城市很难完成房价调控目标，这些城市可能会在四季度继续收紧限价政策。他表示，市场已经到了必须出台长效机制的时期。当前行政调控的作用毋庸置疑，但屡调屡涨已经导致民众对政策预期的改变，对房地产市场健康走向的信心不足。但房地产最终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节，要让市场规律发挥更大的作用。