温州“弃房”压力加剧 目前实数595套

　　《第一财经日报》8月22日独家报道《温州数百“被弃房”令银行成房东》，引起了温州银监分局的高度重视并进行专项调查，结果显示“弃房”现象的确存在，实际总数为595套。报告还认为，温州房地产抵押贷款风险总体可控，但下行压力仍需关注。

　　值得关注的是，在银监、银行防控房贷风险的同时，温州正进入房产等资产价格“蹦极”后的“贷款重估期”。

　　一位商业银行温州分行人士最近对本报记者说，银行对抵押物价格3年重新评估一次，在温州房价下降百分之三四十之后，房东能否填补得上前后贷款之间的差价，能否抵御得住房价下降走势带来的冲击，将直接关系到温州“被弃房”走向。

　　房贷差价“填补”压力陡增

　　温州银监分局调查认为，房屋价值缩水导致借款人还款意愿下降，但这并非房东“弃房”的主要原因，更多在于借款人自身经营出现困难、受担保链风险牵连。

　　据目前市场价格估计，温州普通住房、高档住宅、商业用房、厂房价格，缩水幅度分别约为20％、40％、30％、30％。调查认为，随着房价的持续下跌，部分在房价处于高位时发放的贷款，可能会出现贷款余额高于抵押物市值的情况，从而诱发借款人主动“弃房”。

　　上述银行人士向本报记者介绍，该银行上报给银监的“弃房”，即房东明确表示“不要了”的房子，“数量是非常少的”。

　　温州银监分局调查显示，目前温州已形成不良的、已列入关注的、已进入诉讼程序的、已进入拍卖程序的在抵房屋分别为2584套、2024套、1908套、461套；其市值占总市值的比率分别为2.8％、3.46％、2.49％、0.41％。可以看出，上述6977套“问题房”约占该市21.86万套抵押房的3.19％，而市值约占总市值的9.16％。

　　“我们很担心，个人‘弃房’、‘断供’越来越多，成为银行不良贷款的重要来源。”上述银行人士说，银行对抵押物价格3年重新评估一次，比如一套近三年前买的1000万元房子，贷款评估价打八折800万元，银行贷款打七折560万元；如今这房子的市价已缩水至600万元，相应银行贷款只有336万元，那么前后两者贷款差价就高达224万元。

　　该银行人士说，上述例子还只是纯抵押贷款，如果用“抵押+保证”满负荷贷款，那么产生的差价会更大。“现在关键的问题是，这些贷款人还有没有能力填补这个差价。”他认为，温州产业尚未明显起色，传统制造业利润越来越薄，新的利润增长点乏力，再加上民间借贷淡出、银行贷款收紧等因素，填补房贷差价的难度在增加。

　　一位温州资深炒房者对本报记者说，一家银行信贷部负责人国庆节前找他“谈话”，传递出该银行要对房贷进行“风险评估”，对房屋进行“选择性抵押贷款”等信息，让他倍感压力。温州银监分局也要求，对排查发现抵押物当前市场价值低于原评估价值的贷款，通过追加保证人、提前部分还款、核减贷款额度等方式缓解贷款风险。

　　房价下降加剧“弃房”风险

　　除了担心贷款人还款能力，更让银行揪心的是，处在城市扩展期的温州房价还在继续下跌，这无疑又在加大房东“弃房”风险。

　　上述资深炒房者说，三年前他用3000万元左右，买下香缇半岛一套400多平方米的排屋，如今这排屋市场价只有1200万元左右。如今香缇半岛二手房已出现23000元/平方米左右的价格，低于之前一手房出售价格。另据温州“城建资产交易”出让结果显示，今年9月4日，两套南瓯景园价格不到14000元/平方米，远低于之前高峰时三四万元每平方米的价格。

　　温州泰和房产营销有限公司根据官方数据统计，2008~2012年温州市区商品住宅价格为15477元/平方米、22042元/平方米、25032元/平方米、34674元/平方米和25856元/平方米，今年前8个月为24761元/平方米。从逐月统计数据看，目前温州商品房价格已经连续24个月下跌，与全国房价高涨“背道而驰”。

　　更为关键的是，温州近两年土地放量成倍增加，且这些房源将在今后几年内投放市场。

　　过去5年，温州市区年均土地出让量在750亩左右。去年，温州市区土地出让面积将近前年的1倍；今年前8个月，温州土地出让2747.17亩，是去年1271.5亩的1倍多。去年以来大型房企华润、中信、万通、碧桂园，在南湖、七都、三江口、滨海开发区的拿地成本，分别只有3143元/平方米、1550元/平方米、2434元/平方米和949元/平方米。

　　反观2010年下半年，集中在市中心区的温州“地王”频出，瓯海区梧田站南D－48地块出让、温州原蔬菜批发市场3－1地块，楼面地价分别为2.61万元/平方米和近2.8万元/平方米。直至原温师院操场地块出让，以全国最高的3.7万元/平方米楼面地价面市。如今，这些“地王”所建的二手房，大多低于成本价在艰难转手。

　　在本报记者采访中，温州天浩置业、三角洲投资顾问、泰和房产营销等公司有关负责人均认为，温州房价仍处下降通道。“温州房价三年内还会继续下降。”温州天浩置业董事长王珍楠认为，随着温州城市空间成倍扩大，轨道交通等基础设施投资加大，土地出让大幅增加且地价下降，必将对原有温州高房价体系带来冲击。

　　温州银监分局公开表示，该局一直以来高度关注房地产市场变化及对银行信贷资产带来的影响，接下来将采取三大措施：进一步加强动态监测，构建房地产信贷风险防线；做好压力测试，摸清房地产信贷风险底数；开展风险排查，加固房地产贷款担保措施。