一线城市地产调控思路不改不行

　　范欣

　　一线楼市半年来地王频出，北京（楼盘）农展馆地块楼面价拍出了单价7.3万每平的单价新地王，与此同时，上海（楼盘）、深圳（楼盘）、广州（楼盘）也同样地王频出，今年5月以来，北京、上海、广州和深圳四个一线城市已经诞生13个地王，这些地王被11家大型房企以747.27亿元夺得。

　　地王的不断出现使局部地区“面粉贵过面包”，这也随即引燃了一线城市楼市火药桶。据央视报道，目前北京五环至六环间项目均价普遍在每平方米2　万元以上。

　　对比北京与香港的房价可以发现，两地类似区域住宅单价已十分接近，例如香港北角地区毗邻铜锣湾商圈，地理位置较为优越，其二手房成交均价约7500港币每平方英尺（按建面计算），折合人民币约5.5万元/平方米左右，反观北京东三环区域二手房成交均价已普遍在5万元/平方米左右。香港自去年开始出台多项针对投资客的调控政策，房价目前正处于下降通道，多位香港业界人士预计香港房价仍有20%下跌空间。而北京近期房价则呈现出加速上涨趋势，一些处于郊区的新盘更是出现了开盘当天就“日光”的窘迫局面。房价快速上涨的背面是无论房价收入比还是租售比，内地一线城市都已超越香港，2012年香港年人均可支配收入是北京的4倍以上，香港租售比（房价/月租金）普遍在300倍左右，北京上海目前则普遍高于400倍。由此观察，国内一线城市经过此轮房价上涨后房价绝对价格已接近香港，相对价格则远远超越香港。

　　此轮一线城市房价上涨源于2012年下半年，与2007年和2009年房价快速上涨原因略有不同，2007年房价上涨主要基于经济过热推动，2009年是属于典型的天量货币与政策放松推动，本轮房价上涨则是因2010年被限购政策压制的需求集中释放，住宅属供给弹性较小的兼顾投资与使用的特殊商品，供给无法满足短期内需求的爆发式增长，因而导致房价快速上涨。

　　回顾历年中国的房地产调控政策，中国的房地产行业似乎进入了越调越涨的怪圈，每当地产调控政策出台，短期内房价会象征性的有所回落，但不出两年房价就会迎来报复性的快速上涨，因而地产投资界流行一个经典法则：“每次政策调控后都是绝佳买点。”

　　究其原因，第一，中国的房地产调控政策多是针对需求端，以压制需求为手段，但被压制的需求如同笼中猛兽，过一段时间饥饿万分便会出来咬人。粗略总结了压制需求的政策包括：2005年首付比例由20%提高至30%，2006年出台二手房营业税政策，对不满五年住房全额征收营业税，2007年规定2套房首付不低于50%，贷款利率上浮至1.1倍，2010年推出史上最严厉房地产调控政策“国十条”即限购令；第二，我国加入WTO以来，得益于人口红利、环境红利、制度红利等因素，出口增长突飞猛进，长期的贸易顺差与外商直接投资（FDI）累计了过多的外汇储备，这些外汇储备又转化为外汇占款将货币供给量推向高位，截止2013年8月末，我国外汇占款余额已达27.39万亿人民币，近年来外汇占款增速虽已放缓，但新增贷款增速仍较快，进而总体货币供给量较大；第三，在分税制体制下，各级地方政府财政过于依赖出售土地，在现行体制下，土地的唯一供给方是地方政府，因而地方政府乐见房价上涨；第四，我国没有标准意义上的房产税政策，即对拥有多套存量房居民执行不同税率的征税政策，导致很多家庭拥有多套住房而没有任何持有成本；第五，保障房政策有所偏颇，尤其是经济适用房虽大量建设，但其中很多流向了公务员与高收入阶层，未能起到其原有的保障低收入阶层作用；第六，一线城市由于资源优势仍在吸收各地人口聚集。

　　当前一线城市房价已接近香港，处于历史高位，而传统的调控思路已无法有效抑制房价快速上涨，如此高的房价已成为宏观经济健康发展的绊脚石。因此，要想保持房地产市场健康发展，决策层鼓起勇气必须转变已有调控思路，拿出让足以撼动市场与利益阶层的有力政策。具体来说，第一，调控应由压制需求转向扩大供给，探索新的土地流转方式以改变土地供给由地方政府垄断的单一模式，逐步允许部分农村集体土地入市；第二，以新型城镇化发展为契机，将一线城市的一些资源向二三线城市分流以减少一线城市人口的压力；第三，地方政府试点发债并探索差别化房产税政策，通过房地产登记的全国联网向拥有多套房居民征收房产税，此法既可逼出存量房又可缓解地方政府土地财政压力，但会遭致手中拥有多套房产的利益集团的强烈反对；第四，扩大廉租房建设的同时减少直至取消经济适用房。

　　（作者为中国工商联合会分析师）