绿城再出发

　　我是看整体中国的经济形势，预期并不好，远景并不清晰。房地产一定是在经济繁荣发展和社会稳定的环境中，才值得去大做特做。

　　■本报记者 于春美 沈阳报道

　　土地市场近日高潮迭起，“劫后重生”的宋卫平能否沉得住气？

　　“夏天光膀子，冬天穿棉袄，不同的温度穿不同的衣服，还是要做得稳妥些。”8月30日，沈阳全运村喜来登酒店大厅外，绿城董事长宋卫平对拿地问题如此回复。

　　一位绿城内部人士说，“以前宋总出去考察，项目负责人总会拉着他到处看地，现在这种情况已经很少了。”

　　宋卫平并不看好房地产未来的形势，这也使绿城行事更为谨慎。不过，转型依然在进行。上半年经营工作会议上，宋卫平给员工布置了很多新课题——云服务、理想生活小镇，绿城未来都将有所尝试。

　　而绿城未来最大的看头则在农业和养老，宋卫平认为自己可以打包票，能够做到意义和价值非凡，并给政府提供借鉴。

　　再出发的绿城，有很多学习的对象，最近的就是融创和平安。在接受中国房地产报记者独家专访时，宋卫平认为，目前制度是学到了，但是人员素质的整体提升是个艰苦的过程。“就像航海，速度提高一倍，耗油量是个立方数。”

　　谨慎 稳妥

　　调控未见放松迹象，地产商的拿地热情却高涨，且主战场重新回归一二线城市。

　　9月4日，融创在北京制造了7.3万元/平方米的单价“新地王”。与合作伙伴融创的拿地热情高涨不同，绿城的宋卫平要谨慎很多。

　　“去北京拿地压力太大了。”对于投资城市的选择，宋卫平表示不管是哪线城市，只要有购买力，绿城全都会去。选择城市的标准，一类是自然资源比较好，一类是有产业支撑的城市。

　　对于未来的房地产形势，宋卫平并不乐观，在他看来，房地产是一个寄生行业，一定要看整体大环境，现在整体经济仍未见好转，前景并不太明朗，绿城还在等待新的机遇。

　　中国房地产报：绿城有没有考虑在北京拿地？或者与其他公司合作拿地？

　　宋卫平：拿不到便宜的地，压力太大了，拿一块地要几十个亿。合作的话，要找到比较好的合作伙伴。

　　中国房地产报：有观点认为，目前的宏观经济形势对房地产是有利的，在经济下滑的时候，往往更能显现房地产的支柱作用，对上下游产业链以及国内消费的拉动会比较明显，你怎么看？

　　宋卫平：房地产是一个寄生行业，房地产要繁荣，必须是经济形势要好，必须要提高人们的收入水平，老百姓口袋里有钱才会买房子。

　　我一向赞成发展过程中要多增加一些流动性。现在钱不是太多，而是太少。因为物以稀为贵，钱少利息才高，国外贷款利率才1～2个点，中国贷款成本10多个点，房地产商里拿着20多个点的利息在做生意的大有人在，不好做。

　　中国房地产报：对于未来是否仍要依靠投资拉动经济增长，现在争议较大，您怎么看？

　　宋卫平：肯定是要加大投资。钱多还是钱少都是技术手段，关键是每个人的生活是否得到改善。

　　目前的GDP核算里面，科技、教育、文化等服务行业的享受都没有算进去，这些被分流掉了。

　　投资要增加，但更关键的是投资以后要把钱有效运营好。政府对企业如何把钱运营好的把控和引导是不够的，比如，新加坡的企业培训费用是可以抵税的。中小企业的成长需要呵护，让它独自去对抗如今的环境，很难。 

　　中国房地产报：既然你对未来的经济形势持悲观的看法，绿城的企业战略会怎样安排？

　　宋卫平：当然要谨慎。因为产品、服务都要国际化，要达到国际一流水平，但人才、队伍很难匹配。

　　中国房地产报：绿城前几年激进的状态是否从此要改变了？

　　宋卫平：前几年赶上了快速发展的历史机遇。前面20年，最极端的例子，有的地价上涨了100倍。但这个历史时期已经过去了，夏天光膀子，冬天穿棉袄，不同的温度穿不同的衣服。

　　现在这种形势下，成倍增长的概率被大大降低了，策略就不一样。以前光是地价飞涨，就把企业管理中的很多不足给遮盖掉了，但是现在就不一样了。

　　发展和管控

　　因为高负债、高价地而差点倒下的绿城，在2012年引进九龙仓作为第二大股东，通过转让一部分项目“自救”，公司的财务状况大为改善，净负债率已由2011年的163.2%降为49.5%。2013年中报显示，绿城上半年销售额325亿元，完成550亿元全年销售指标的59%。

　　“控制负债率，我们会利用品牌管理，这不仅仅限于代建，也可以与各种各样的房地产基金或投资者合作，把他们的钱和我们的品牌与管理结合。”绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年在业绩会上表示，“我们一般不会再去拿地王，那样压力太大，我们会关注一些关键战略城市的机会，同时会更多地利用并购去做低成本的发展。”

　　今年以来，绿城与融创合作频频拿地，这个平台的可售资源已经由最初的675亿元增加到1200亿元。在宋卫平眼里，绿城和融创的合作效果，“是1+1﹥3，甚至等于5”。

　　宋卫平对融创的管控力极为赞赏，并迅速“拿来”，用其招牌式的“尖刻程度”加以应用。在年中的经营会议上，他甚至将画有“骷髅头”的红牌，和“登至半山”的黄牌，放在未完成经营业绩的项目总经理的名字标牌旁。

　　对于绿城目前的状况，宋卫平还是不满意，他认为，绿城学融创、学平安，改“坐销”为“拓销”，目前在制度上是学会了，但人员培训上还差一截。

　　中国房地产报：未来会选择在哪些区域开拓市场?

　　宋卫平：在江浙、山东等地先做，包括我们做养老也是这样。我们在江苏、上海的很多项目是跟融创合作的，日常运营孙宏斌操的心比较多些，他非常专注，我没有太多需要操心的，双方在经营理念、质量、客户服务意识方面比较一致。

　　中国房地产报：现在三四线城市的房地产市场压力较大，绿城会如何选择?

　　宋卫平：不管是哪线城市，只要有购买力，我们全都会去。选择城市的标准，一是自然资源比较好，二是有产业支撑。

　　中国房地产报：绿城和融创合作一年多了，效果如何？

　　宋卫平：双方各拿出了一部分份额来进行合作。融创拿出了1/4左右的份额，我们差不多也是。合作之后，整体可售资源在一年内放大了3倍，可以说是1+1﹥3。另外，我们的产品资源可以用在融创那边，融创好的管控，也可以用在绿城这边，这个合作的案例是1+1=5。

　　中国房地产报：融创和绿城今年又合作并购了不少项目？

　　宋卫平：对。这主要是他（孙宏斌）比较有积极性。

　　中国房地产报：你能沉得住气吗？

　　宋卫平：我是看整体中国的经济形势，预期并不好，远景并不清晰。房地产一定是在经济繁荣发展和社会稳定的环境中，才值得去大做特做。但是从2011年宏观调控以来，中国的经济形势并没有真正复苏过。一定要增加货币发行量，增加流动性才行，我在等待新的机遇。

　　中国房地产报：去年您曾说过绿城的管控很烂，经过这一年的改进有起色吗？通过学习融创、学习平安，公司现在进步有多少？

　　宋卫平：略有起色，但还是不太理想。现在已不是管控体制的问题，而是个体素质提升的问题，这是一个艰苦的过程。销售队伍年轻化，重新训练，培训量非常大。在去年进步比较明显，销售能力增加了20%～30%，但需要持续的改进，提高素质是一个综合性问题。通常前面进步比较容易，再进步后面的工作量会很大。就像航海一样，速度提高一倍，耗油量是立方数。

　　新谋划

　　云服务、理想生活小镇……今年宋卫平在多地考察中，萌生了很多新想法。在公司的半年经营工作会议上，他给员工布置了几个新课题。上半年的工作中，让宋卫平最感到欣慰的是绿城在乌镇推出的首个养老项目——乌镇雅园。依托颐乐学院，乌镇项目一期200多套全部售罄。做出有特色的、且可以被推行的养老模式，是宋卫平未来5～10年内的重心。

　　中国房地产报：随着新一轮新型城镇化的开启，很多开发商宣称要转型，万科也要开始做城市配套服务了，绿城会有哪些转变？

　　宋卫平：做服务这个方向是对的。我们也考虑将线上和线下服务设施结合起来，推行“云服务”。在全国范围自己的楼盘内，或者整个城市里面做。

　　中国房地产报：目前这项业务的推进处于什么阶段？

　　宋卫平：已经开始实施了，已经开始组建队伍，上线云服务半年或一年内或许可以做到，但是变成有效的系统，预计没有5~10年是做不下来的。

　　中国房地产报：随着新型城镇化，公司的产品布局会有哪些变化?是否会参与做一些小镇建设呢？

　　宋卫平：我们的很多养老项目就是做一些复合型小镇。10天前，在青岛与青岛市人民政府、北大第一医院、华夏人寿保险在谈，准备在崂山湾做一个6000亩地的集医疗服务、养生养老于一体的小镇，绿城参与建造和运营，同时，会配套150万平方米的公寓，做一个小镇。

　　中国房地产报：在养老方面的构想和模式是怎样的？

　　宋卫平：绿城养老产品做两类，一类是在园区内搭配养老产品，一类是集中式的，比如乌镇雅园项目。

　　做养老理论上是要解决老年人身体上和精神上的所有问题。对老年人而言，最可怕的是孤独，解决这一问题，比较合理的选择是在一个学习的环境中，可以提供一个沟通交流的环境和氛围。目前，全国老年大学有3万多所，但是寄宿制的老年大学还一个都没有。绿城颐乐学院是寄宿制的老年大学方式，里面有颐养身体的内容，也有精神文化生活。

　　中国房地产报：目前做养老产品面临的最大困难是什么?

　　宋卫平：比较难的是医疗的配套。现在我们已经有能力做全护理，护理人员的培养方面也引进了专门的人才，应该说，护理方面的挑战不大。但最主要的是老年人康复和医疗这一块，目前国内与国际上的差距较大。这个差距的弥补，主要是希望能引进国际上较优秀的老年康复和老年医疗的国外机构进来。

　　中国房地产报：绿城未来的养老规划是怎样的？打算做几个项目？

　　宋卫平：今后5~10年内把养老做成最少3~5个，最多10~20个，容纳5万~10万老年人的比较理想的养老体系。把养老做好，我自己可以打包票，我可以做出中国养老领域里面非常有意义和有价值的，而且可以推行的养老模式出来，中产阶级也可以享受，还能给政府提供借鉴。