沈北新区冷清的背后

　　之前媒体频繁曝光的“鬼城”铁岭新区，与沈阳的沈北新区相距十几公里。后者的规模更加庞大，规划面积达1098平方公里，是沈阳主城区面积的3倍。这个已经启动了7年的新区，聚集了60个房地产项目，还有一个总部基地，一片开发繁忙的景象。但却显得人气不足，街道冷冷清清，楼盘入住率不超过5成，一平方米4000多元的房价比沈阳主城区低了一半还多。

　　本报记者 徐景升 沈阳报道

　　沈阳市沈北新区位于沈阳北部，二环之外，这里与之前媒体频繁曝光的“鬼城”铁岭新区仅相距十几公里。

　　与比邻而居的铁岭新区相比，沈北新区的规划要更加宏大。起初区域规划面积达到了1098平方公里，这个数字的概念就是沈阳市主城区（和平区、沈河区、皇姑区、大东区）总面积的3倍，用沈阳市沈北新区宣传部副部长曹海琳的话讲：“这是个大家伙。”而且沈北新区早在2006年就启动了，经过了7年建设，我们似乎更能够看出一个区域“空城”的程度。

　　那么经过7年的积淀之后，如今的沈北新区发展到底如何呢？在全国多个城市出现“空城”甚至“鬼城”的大背景下，“大家伙”沈北新区能否独善其身？带着诸多疑问，8月19日，中国房地产报记者踏上了开往沈阳的火车。

　　一路之隔不同入住率

　　2006年，沈阳市委、市政府做出新城子区与辉山农高区合署办公、成立沈北新区的重大战略决策，将辉山农高区、虎石台开发区、道义开发区合并，组建蒲河新城管理委员会。为市委、市政府的派出机构，享有市级经济管理权限，区域内实行封闭式管理。

　　经过5个小时的车程，记者抵达沈阳北站，全新的火车站与周边高楼大厦映射出这些年沈阳的惊人变化。可以说，房地产开发改变了这座古城。

　　沿着黄河大街前往沈北新区，记者注意到，昔日荒凉的道义开发区已经非常热闹，大学城周边更是吸引了很多开发商项目进驻。

　　不过，当晚这条路的路灯和信号灯却出现了故障，出租车司机师傅说，“平时往这边走的人并不多，但全运会之前肯定会亮起来，全运会是沈阳现在最大的事儿。”随后，他与记者聊起了沈北新区的房子，他说：“沈北太大了，房子不怎么好卖，要是投资的话还得去市内，这块涨不起来，没什么人。要是住沈北，上班也太远了，沈阳人在这块买房子的少。”

　　打车大概35元钱，记者在沈北大学城附近下车，这里云集着辽宁大学、沈阳师范大学等高校。尽管距离学校开学还有一段时间，但由于近期有雅思考试，因此这里的宾馆生意红火，有的甚至出现“满房”，同时周边数量庞大的旅馆也在显示大学生经济的力量。

　　在接下来的走访调查中，记者发现，大学城周边商业呈现差异化，其中靠近道义北大街的人气聚集度比较高，有包括积家购物中心在内的商业配套。反观沈阳师范大学北门附近，淘乐新天地则是另外一番景象，一层二层大多数商铺处于空置状态，或者正挂牌转租。这里最为热闹的是网吧、KTV、超市和饭店。面对相对冷清的现状，记者采访的一位业内人士认为，大学生的购物能力有一定局限性，这样的消费方式难以带动一个完整的商业体。

　　此外，据记者了解，沈北新区的楼盘项目至少在60个以上，吸引了包括雅居乐、碧桂园、亚泰、中冶、荣盛发展等知名开发商的进驻。与沈北大学城一路之隔的就是东北总部基地，放眼望去，一派房地产开发的繁荣景象。

　　沈阳市沈北新区宣传部副部长曹海琳接受中国房地产报采访时表示，东北总部基地是沈北新区的“一张牌”，可以吸引大企业入驻，同时带动周边房地产以及商业的发展。他说，这些年东北总部基地销售的情况不错，由于面积超大，因此一栋楼售价1000万元也很有市场。

　　记者走访东北总部基地周边楼盘项目后发现，尽管房子销售情况不错，但入住率并不高。据附近居民介绍，碧桂园项目的入住率不超过5成。荣盛项目售楼员更是坦言，他们销售的项目入住率接近50%。对于入住率不高的情况，对方解释为：“自住的比较多，投资的相对少一些，由于周边商场都没建起来，还有地铁延长线尚未到达，交通不够便利造成了很多购房人买了房子没有住进来。”

　　该售楼员强调，尽管看起来附近有些“空”，但随着总部基地的崛起和地铁的开通，未来价值会体现，随后向记者推荐了单价为每平方米4300元，总面积在100平方米以上的房子。

　　对于碧桂园和荣盛项目的入住率情况，在沈北大学城开发太湖国际花园的百益龙集团董事长王国庆认为，这些项目入住率应该不会有50%，目前的交通不够便利和缺乏商业配套，都是入住率上不来的主要原因。王国庆讲，一路之隔的太湖国际入住率就超过了80%，原因刚好相反。克而瑞信息集团沈阳机构总经理宛南表示，目前沈北新区最好的位置是道义，因为有大学城包括与皇姑区的三台子连接。

　　走出荣盛的售楼处，记者就被一位推销周边项目的女士盯住了，她推着自行车跟随不断向记者介绍楼盘，并表示看房都有班车，房价很便宜。

　　距100万人口 还差50万

　　东北总部基地周边项目只是沈北新区房地产开发的一个缩影，记者走访的多个楼盘几乎都存在类似入住率不高的情况。对此，沈北新区房产局局长贾可方向中国房地产报记者表示，他并不认为沈北新城存在很空的状态。

　　贾可方表示，“与沈北相邻的法库县、康平县以及铁岭市和抚顺市很多人都在这里购房，康平进入沈北也就几分钟的时间。而目前沈阳市内有些动迁家庭来这里购房的也不少。还有道义地区有个特点是大学生比较多，他们毕业之后留在沈阳，也会买房。”此外，在沈北购房就可以办理当地户口。

　　对于上述观点，王国庆也表示赞同，“周边县市在沈北买房的很多，沈北的空置率不算高。沈北如果配套设施做得好，人都会过来住。”

　　不过，就沈北新区未来的城市规划来看，目前存在“楼空”也并不奇怪。据了解，沈北新区曾提出目标：计划10年引入100万人口，而目前人口在40万人以上，如果加上近10万名学生，总数是50万人，还需要50万人口的转移。

　　如何再吸引50万人聚集呢？一个细节值得关注，打造百万人口新区的口号如今没有再被提起。曹海琳表示，“没有大概时间进程，具体需要看市场情况而定，也要看产业发展的进程，自然而然就会达成这样的目标。”贾可方认为，如果按照目前国家经济发展的速度，沈北新区成为成熟的城区，大概需要五六年时间。

　　宛南认为，蒲河、辉山、道义、虎石台项目很多，不过人相对少一些，外面的开发商会反问，“为什么不去沈北呢？”在宛南看来，沈北新区首先要有足够的产业做支撑，吸引就业，同时做好商业配套。

　　开始对房地产说“不”

　　记者了解到，从2010年至2013年7月，沈北新区土地供应量和成交量都比较大。其中土地成交建筑面积3434万平方米。此外，从2009年至今，沈阳所有招拍挂土地中流拍土地为890块，其中沈北新区占到了140块。这样的数据，说明沈北土地市场供应量充足。

　　贾可方表示，近些年土地供应上没有太多变化，土地供应比较充足，一方面是拆迁量比较大，拆迁工作做得比较好。拆的主要是棚户区，加上一些村屯，最终农民会回迁，同时变更了城市户口。在就业方面，周边企业很多，工作并不难。

　　尽管沈北并不缺房地产用地和项目，但人口的聚集单靠房地产拉动显然不够。王国庆就谈到了辽宁省营口市鲅鱼圈，“那块盖了很多房子也被买走了，可是包括工业、商业以及旅游都不发达，房子的安居功能实现了，但以后这个地区依靠什么发展和解决就业呢？我觉得可能治安都是个问题。”

　　这是一个需要面对的形势，大拆大建大搞房地产而忽视产业容易引发社会问题。记者在沈北新区采访中了解到，沈北新区这两年在招商中已经对房地产说“不”，也就是说，不再引进住宅项目。至于原因，曹海琳解释到：“我们的确控制了房地产的发展，这里面有几方面原因，首先是由于土地指标不像以前那么多。第二，本身房地产市场不太好，来拿地的开发商不是很多，房地产不着急了，我们就先做产业，产业可以带来人口。”

　　在曹海琳看来，“聚集人的事情不难，难的是靠什么来聚集。需要靠产业做支撑，产业发展好了，收入高了，人就不会走了，就会留在沈北新区。”当然，对于以综合体的方式出现的房地产项目沈北新区也会考虑。不过，目前的重点是引进工业地产。

　　在工业地产方面，一方面是东北总部基地的继续招商。另外一方面，则是引进了联东U谷，打造成熟的厂房，以此来吸引企业“拎包进驻”。

　　据记者了解，目前沈北新区主打的产业包括农产品深加工产业、以手机为代表的光电信息产业、文化旅游产业以及商贸服务物流产业。此外，包括航空产业也开始扎根，项目的引进也为沈阳航空航天大学提供了人才对接的机会。另外，文化旅游发展也显示出活力，其中方特欢乐世界表现火爆，据悉，今年的方特欢乐世界门票收入是3年前开业时的3倍，二期项目即将开工。

　　此外，据曹海琳介绍，目前沈北新区产值每年500亿元左右。在财政收入上，2006年刚成立沈北新区的时候只有2.5亿元，现在的财政收入是50亿元，7年翻了20倍。