张宏伟郑州限购令升级或遭“潜规则”破解

  　9月2日上午9点半，郑州市房管局召开新闻发布会，局部调整住房限购政策。从今天起，对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房；持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。
　　郑州购房限购令升级，会使市场”阶段性”观望
　　从市场变化情况来看，2013年1-8月郑州市市区商品住宅累计销售56421套(间)，商品住宅累计销售面积546.73万平方米，商品住宅累计销售均价为7447元/平方米。而2012年郑州市区商品住宅销售均价为6546元/平方米，2013年1-8月商品住宅相比去年整年上涨13.76%。
　　从政策时效性的角度来看，2013年3月底上海新国五条细则落地，截止目前政策执行已经达到4个多月，而政策4-6个月的时效性决定了，在今年8月以后如果没有后续细化政策强化执行，”新国五条”时效性或就此开始执行力逐渐削弱。
　　而郑州相关部门似乎已经发现了这其中的”玄机”，立即出台了相关措施”救火”。
　　那么，郑州购房限购令升级，对于市场有哪些影响呢？是不是会导致市场出现下行趋势？未来市场应该如何看待？
　　政策层面的微妙变化会引起市场买卖双方心态的变化。从市场买卖双方心态来看，郑州未满20岁单身暂停买房的限购升级政策势必会导致市场”阶段性”的观望状态出现。这种”阶段性”的观望主要表现在此项政策到底是否严格执行、执行时间会持续多久、会否导致降价现象出现等等。一般来讲，这样的市场”观望期”不会超过4-6个月，也就是政策执行的时效性周期。因此，一旦郑州限购令升级政策执行4-6个月之后，政策的执行时效性有可能会削弱。
　　那么，除了郑州限购升级政策会导致”阶段性”的观望之外，此项措施给市场带来哪些信号？对于短期市场有哪些影响？
　　第一、在市场”基本面”好转的市场背景下，局部市场出现热销，甚至日光盘与买涨不买跌的行情，通过未满20岁单身暂停买房等政策可以短期内限制本地、外地不合理投资投机性需求进入郑州本地市场，可以有效防止房价过快上涨，以及由此引起的更多的问题。
　　第二、郑州通过限购升级政策，总体上仍然是维护以首套自住购房需求为主的市场，让合理的市场需求主导市场，让住宅市场回归以自住需求为主的市场。
　　第三、在限购等政策升级延期执行的市场背景下，通过满足支持居民家庭首套自住购房需求，为楼市长效调控机制出台争取更多的时间，这个时间预计在今年年底或明年年初，在这个时间段之前应该不会有特别大的政策出台。
　　郑州购房限购令升级，或遭”潜规则”逐一破解
　　对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房；持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭限购一套等政策势必会有诸多负面效应。随着政策执行时效性的逐渐减弱，郑州购房限购令升级一段时间后，或被政策时效性这个魔咒”潜规则”破解，此外，从具体操作角度来讲，郑州限购令升级相关措施也会被市场层面逐一破解。
　　第一、对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房，有着诸多的”潜规则”手段可以规避：首先，随着年龄的增长，被限购的群体尤其是18-19周岁的人会逐渐具备购房资格；被限购的群体可以利用具备购房资格的”房票”进行购房，一旦时机成熟可以采取赠与形式过户，在手续费很低的情况下，也可以规避此项限购政策；即使不能再限购区域内买房，那么，非限购的区域仍然可以买房，这将导致非限购区域出现局部市场热；市场上极有可能通过”办假证”或其他”潜规则”相关措施，使购房者的年龄符合购房条件，以此规避此项限购政策。
　　第二、对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房来讲，从执行的角度来讲，也会有规避的措施。例如，有的银行在购房者已购置1-2套房产并且已经还清贷款的基础上，可以将购房者的贷款手续做成首套甚至无购房的贷款记录，因此，从执行角度来讲，对于年满20周岁的无住房单身人员，在限购一套的基础上，有可能还可以再购置1-2套房产。
　　第三、对于持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭限购一套等政策。其实，也会遭遇”潜规则”破解的可能性。
　　众所周知，郑州限购政策已执行2年左右时间，”限购”政策出台后，购房者本身会更加注重纳税和社保方面的缴纳，也会注重居住证的办理，即使地方政府出台不予认可补缴社保、纳税证明的补丁调控政策，购房者不使用补缴手段购房，对于居住证年限执行上也很严格，那么，自”限购”政策出台当月起，至多一年之后缴纳社保或个税一年以上这项规定也会自动失效。而至多再过一年左右时间，原来大多数持有居住证2年左右的购房者也会具备购房资格，因此，从这个角度来讲，购房者可以以时间换取空间，从而具备购房资格。
　　此外，外地”人才类”购房者有可能不会受到此项政策的限制，”人才类”购房者购房一套可以加入当地户籍，此时，符合本地户籍购房条件之后，又可以购买第二套住宅等。
　　郑州购房限购令升级，不改变市场基本面走势
　　那么，对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房是否意味着政策层面持续收紧？未来政策层面走势如何？
　　从政策总的趋势角度而言，未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房等政策并不是意味着政策层面会继续收紧，”微调”定向宽松仍然是大的趋势。未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房等政策，对于商品住宅的整体成交量的影响不会太大，整体市场应该还会在”自住需求”为主导的购房时间窗口下继续放量，不会有改变。
　　从政策执行时效性的角度，以及本次政策的”暂停”购房的基调来讲，此项政策对于整体市场影响是”阶段性”的，并不是很大。随着4-6个月政策时效性的逐渐趋弱，郑州限购令升级政策对于市场阶段性的影响也会逐渐消失。从政策面的趋势来看，以后政策应该还会继续支持刚需、自住需求的入市，这样，总体市场成交量不会受到此次20周岁以下单身叫停购房的政策面小幅收紧的影响。
　　从整个市场”基本面”的角度来看，今年1-8月份，郑州房地产投资、开发企业拿地、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数同比去年同期出现了好转，尽管好转的速度比较慢，但是，整体市场基本面逐渐好转是不争的事实。从这个角度来讲，郑州限购令相关措施，只不过是短期内限制一部分不合理人群入市，会”阶段性”的影响需求进入市场，但是，总体上来讲，郑州对于20周岁以下单身限购对成交量影响不大，单身限购的相关政策并不能改变市场”基本面”总体好转的大趋势。
　　张宏伟 观点地产新媒体专栏作者