“限房价竞地价”模式卖地遇冷 被指不长效

　　【地产中国网.原创报道】继广受关注的朝阳区豆各庄乡地块后，8月22日，又一宗“限房价竞地价”地块出现在北京市土地交易市场。北京市海淀区环保科技园3-3-230、3-3-260、3-3-277地块F1住宅混合公建用地以住房销售限价19000元／平方米、单套总价不得超过200万元的限制性条件挂牌入市。

　　今后，“限房价竞地价”将可能与此前尝试的“限地价竞保障房面积”出让方式一样在北京土地市场中成为习以为常的现象。

　　试水遇冷

　　早在几个月前，北京市国土局在披露全年供地计划时就曾经明确，今年拟试行“限房价、竞地价”的出让方式，涉及300多公顷住宅用地，下半年将开始落实，约占全年商品房用地供应总量的45%。

　　7月2日，北京市国土局有关负责人又表示，下半年将按照北京市落实“国五条”细则的相关要求，继续试点完善“限房价、竞地价”的土地交易方式，优先在房价、地价上涨较快和房价上涨预期较高的区域，如在朝阳、海淀、丰台、大兴、通州、顺义等区，选择部分商品住房用地通过“限房价、竞地价”方式出让，进一步增加自住型、改善型住房的土地供应。

　　首创置业董事长刘晓光认为，下半年北京将陆续执行多项长效调控机制，“限房价竞地价”是其中的一部分。因此，开发商上半年争相添置土地储备，形成土地购置热潮。

　　不过，8月21日推出的豆各庄乡地块尚无人问津，就在环保科技园限房价地块入市同一天，房山区长阳理工大学9号地拍出了1.7万元／平方米的楼面地价。目前看来，土地市场依然延续了上半年的滚烫热度，不见衰减。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖就此解释，“限价地”与“准地王”并不矛盾，且两者互现将成为未来土地市场的主流，而这正是市场化长效调控机制发挥作用的体现：低端有保障、中端有支撑、高端有市场。

　　弊端曾现

　　豆各庄乡地块并非年内首块通过“限房价竞地价”方式出让的经营性用地。此前恒大竞得的沙河镇地块也属于同一出让方式。而早在2010年5月，中铁建拿下的长阳镇地块亦属此类。但从中铁建长阳国际城入市之后的效果来看，并不理想。

　　2010年，中铁建拿下的长阳镇起步区6号地居住项目，即后来的中铁建长阳国际城项目用地，就是以商品房销售限价12500元／平米的附加条件出让的，并规定销售对象为符合北京准购资格的首套置业客户及有保障房轮候资格的客户，且自交付之日两年内不得出租出售。该项目的推出也并未起到平抑周边房价的作用，项目销售期间正值长阳房价快速上涨，该楼盘单价和万科长阳半岛等周边项目的差价高达5000元/平方米左右，遭遇哄抢，开盘即光。

　　作为北京乃至全国“限房价竞地价”出让项目的先行者，中铁建国际城项目在之后的开发和交付过程中的进展并不顺利，一些业主在交房时对其工程质量有所不满，并开展了维权活动。而开发商对这一项目也略有失落感，该项目一位人士曾表示，由于当时各种建安材料及人工价格涨幅很高，中铁建在这个项目上基本没挣到钱。虽然销售形势很好，开盘一天之内卖光，但并没有给开发商带来更多的利润，眼看周边几个项目的房价迅速上涨，却无法分羹。

　　虽然按照规定，中铁建国际城的房源在交付之日起两年内不得出租出售，不过这一规定并未得到实际落实。搜狐焦点数据显示，8月长阳国际城二手房平均售价为17654元／平方米，比长阳板块平均价格16794元还贵了860元／平方米，与该项目刚开盘时比周边房价便宜数千元的景况形成鲜明反差。在长阳国际城业主论坛中，房屋出租信息也随处可见。

　　被指不长效

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，目前来说，限房价竞地价出让地块还只是个案，并非所有地块都是限价出让，因此短期内并不能真正解决市场问题。“我们可以去看看以前限房价、竞地价或限地价竞房价出让的那些地块所建项目，看看目前该项目以及周边的房地产市场行情怎么样。事实上即使是在新房环节可以限价，到了二手房环节也很可能会涨回来，因为市场无法约束二手房业主不涨价。”

　　一位开发商表示，限价商品房的开发主要会面临几个挑战：一是开发成本上涨的情况下，如何在不牺牲建筑质量的同时还能控制成本，使项目开发销售获得预期的利润，避免后期业主对交房质量不满开展维权行动；二是限价商品房的售价显著低于市场价，其销售对象如何确定，如何体现公平性的问题就显得很重要，这方面国土局尚未作出明确的规定，具体操作过程中容易因为房源分配问题引发客户的不满和纠纷。

　　邹晓云认为，限价房是政策性住房，销售对象是特定的保障对象；而限价商品房的销售对象则是普通购房者。但限房价竞地价的做法是政府公共权力买单，把房价降下来，而这样做一定是有成本的，因此就存在公平性的问题。对于有关部门而言，更需要考虑限价商品房与限价保障房的区别何在，如何实现平抑房价的作用，如何实现公平分配，后期如何有效约束购房者，等等。