SOHO中国净利暴增242%的秘密

    “今天，我可以非常高兴地告诉大家，SOHO中国的转型，成功了！”8月20日中午12点，穿着黑西装、白衬衫，打着蓝色领带的潘石屹，在黑色背景视频中高调宣布。
    这是“包租公”潘石屹为SOHO中国有限公司（以下简称“SOHO中国”，00410.HK）2013年中期业绩报告所发布的演讲视频，透过黑色边框眼镜，潘石屹的小眼睛放射着精光，“今年上半年，我们的营业额增长103%，利润额增长242%，董事会批准每股股息一毛二分。”
    截至今年6月底，SOHO中国实现营业额约24.78亿元，较2012年同期的12.22亿元，增长103%。同时实现权益股东应占纯利约20.94亿元，同比上升约242%。实现核心净利润（不含投资物业评估增值）为5.37亿元，同比增长130%，核心纯利润率约为22%。
    SOHO中国称，业绩大增的主要原因是，由于结算的建筑面积较去年同期增加所致，本期结算的建筑面积约为4.1万平方米（不含车位面积），较去年2.3万平方米大幅上升76%，平均售价每平方米约60749元，营业额主要来源于银峰SOHO以及SOHO中山广场等项目，其中银峰SOHO贡献了20.78亿元销售额。
    手持大把现金的潘、张，仍然选择谨慎策略，净负债比率保持在14％，同时用派息来回报股东，交银国际在对SOHO中国的评价中称：“SOHO 中国有意维持每股派息及派息比率稳定。”
    这份半年业绩报告显示，SOHO中国2013年上半年实现权益股东应占纯利20.94亿元，而投资物业的评估增值高达21.36亿元。
    交银国际认为：“我们相信市场低估其租金收入的长远增长潜力，把目标价折让幅度由50%收窄至35%。”SOHO中国获得交银国际上调评级至“中性”。
    截至今年6月底，SOHO中国经营活动产生的现金净额为-2亿元，融资活动产生的现金净额为-52亿元，其所持现金及现金等价物由年初的185亿元，下降为6月底的131亿元。
    “SOHO中国中期核心盈利增长强劲，主要由于更多销售入账，但中期盈利会下跌，除非有更多项目出售。”富瑞在研究报告中称，看好SOHO中国转型至持有的业务模式，但其指出，这会影响资产负债表、令负债上升及现金水平下跌。

租金收入8600万元
    “SOHO中国转型后的第一个项目是上海世纪广场，现在出租率已经达到100%，完全满租了，经营利润率高达88%。”潘石屹不停地打着手势说，“前门项目中的中小型商家正在淘换中，一批国际知名的品牌体验店正在入驻，如三星、蜡像馆、联想等，银河SOHO创造了SOHO中国出租历史上的一个奇迹，最近三个月每个月出租接近2万平方米，一个刚完工的项目，出租率已经接近50%。”
    SOHO世纪广场位于上海浦东陆家嘴世纪大道，是SOHO中国转型后在上海推出的第一个全部自持项目，总体量6万平方米，2013年1月建成，其中大约一半面积出租给上海期货交易所。
    坐落于北京二环内的银河SOHO项目，总建筑面积约33万平方米，可售可租赁面积约25万平方米，于2010年6月20日开盘销售，2012年11月交付使用，目前可售部分已近售罄，截至2012年底，该项目实现销售额160多亿元。
    该项目于今年年初开始招租，SOHO中国称，可租赁面积超过16万平方米，所有租赁面积由其统一进行出租和物业管理，目前已租出约9万平方米，由于大部分已经出售，因此租金收益也并不能由其所享有。
    2009年，潘石屹斥资17.7亿元收购的总体量5.47万平方米的北京前门商业项目，由于租金高企，在去年李宁、王麻子和九龙斋等品牌集体撤退后，今年周大福、森马等多个品牌又相继撤离。潘石屹也不得不对自己所持有的商铺，进行改造升级，但效果却难以在短期内显现。
    “北京、上海住宅市场回报率1%-2%，办公楼市场投资回报率3%-4%；而SOHO中国基于开发成本的租金回报率为8%-10%，银行按揭利率已经达到7.2%。”潘石屹称。
    但SOHO中国业绩报告却显示，今年上半年，SOHO中国租金收入约8600万，比去年同期增加1000万，在约25亿元的营业额中占比3%。
    这与潘石屹去年所宣布的，3年后租金收入，将成为SOHO中国盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元的目标还有很大差距。
    然而，“包租婆”、SOHO中国CEO张欣在8月20日发表的2013年中期业绩报告英文演讲视频中，同样强调SOHO中国转型成功，出租顺利。SOHO中国2013年中期业绩报告显示，目前其共持有14个完工和在建的投资物业项目，总建筑面积约190万平方米，是北京及上海最大的办公楼开发商。
    除前门大街、银河SOHO、上海世纪广场三个项目外，SOHO中国其余自持项目均在开发建设中，其中包括今年斥资32亿元在上海拿下的总建筑面积15万平方米的古北项目，以及2011年底收购的总建筑面积约43万平方米的外滩8-1地块50%股权。
    而SOHO中国在今年4月与复星集团关于外滩地块的争执，仍旧没有结束，这块土地曾被视为老潘转型商业的一个战略重镇，如今命运未卜。

现金为王
    “目前政策形势不明朗，一会说要出台刺激政策，一会说要出台紧缩政策，但我们相信在未来的几个月，中国政府会出台清晰的经济政策。”潘石屹说，“在经济形势不明朗时，我们采取的方法就是持有现金，等待机会。”
    截至今年6月底，SOHO中国手持现金及现金等价物约131亿元，这是其上半年不到25亿元营业额的5倍多。
    与其他上市房企相比，SOHO中国也可谓是“有钱人”。远洋地产2013年上半年实现91亿元营业额，是SOHO中国上半年营业额的4倍多，但是截至6月底手持现金也仅与其相同，约为131亿元，其中还有56亿元的受限制银行存款。
    今年上半年营业额是SOHO中国6倍的龙湖地产，截至6月底，手持现金为129亿元，扣除25亿元的受限制存款为124亿元。
    今年上半年营业额高达270亿元的碧桂园，截至6月底，手持现金及现金等价物为152亿元，扣除63亿元的受限制现金，约90亿元。
    “现在，我们的净负债率仅为14.3%。”潘石屹说，“如果市场回归理性，我们拥有的现金将给我们带来巨大的机会，如果市场继续疯狂，SOHO中国一定要遵守理性和纪律性，绝不被眼前的短期利益所诱惑，避免承担过大的风险，SOHO中国的财务能力，足以应对未来市场上出现的任何波动。”
    “在市场一个巨大的波动之后，总是会出现巨大的机会。”潘石屹称。在2011年房地产调控的楼市低潮期，手持现金177亿元的SOHO中国，便迎来了这样的机会。
    在2011年4月到6月的两个月里，SOHO中国斥资88亿元在上海相继收购了曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块等四个项目。下一个机会，何时到来，潘石屹和他的SOHO中国尚需继续等待。