前海第三宗地仅2企业竞标 官方“失望”称将反思政策

    卓越集团以总价123.7亿元拿下前海首批两宗地引发的热潮尚未完全退却，8月16日，在前海首批推出的地块中的最后一宗土地再度开拍，华润置地有限公司（01109，HK）以109亿元的价格将其收入囊中，楼面均价为2.1万元/平方米。该价格刷新了卓越集团7月26日竞得的前海商业性办公用地T201-0075地块花费的71.8亿元的纪录，成为深圳年内新总价地王。
    《每日经济新闻》记者注意到，与首批两宗地块引来10余家房企竞标情形不同，第三宗地块仅有两家内地在港挂牌的房企参与，且无香港房企参与竞拍。
    前海管理局副局长蔺宏在接受媒体采访时表示，此次拍卖仅有两个竞拍主体，未有大量香港房地产商，与期待不符。接下来，会反思相关土地竞拍政策。
    第三宗地出让“遇冷”
    此前公告显示，第三宗地块位于桂湾片区二单元02街坊，土地出让面积为61831.29平方米，建筑面积为50.3万平方米，使用年限为40年。竞拍T201-0078地块的申请人须为市值不低于400亿港元、在香港联合交易所上市的企业。同时，竞拍人2012年会计营业收入须不低于200亿元人民币或等值外币。此外，在竞拍前，竞拍人须与不少于3家境外的世界500强金融机构或其控股的一级子公司签署入驻该项目的合作意向。
    除上述竞买资格的限制外，参与该块地的竞买人还必须履行三个承诺：一是竞得该地块一年内，须在前海设立具有独立法人资格的全国性或区域性运营总部，到2015年实现年度营业收入不低于100亿元人民币；二是该地块建成两年内，吸引入驻企业合并纳入前海深港合作区统计核算的年度纳税额 （不含代扣代缴个人所得税）不低于10亿元人民币；三是竞得该宗地块后，须在签订《出让合同》前，与前海管理局签订该地块的《产业发展协议书》。
    上述“门槛”一经公布便被指有“定向出让”嫌疑，但前海管理局回应称，在遵循市场原则的前提下，竞拍者只要符合申请门槛，能否 “中标”仅以价格为标准，并无其他选择性偏向。同时，前海管理局透露，符合T201-0078宗地竞买资格条件的企业有60余家。
    但这60余家中仅有两家出手。该宗地块出让方式与前两宗一致，仍以一次竞价方式公开出让。世茂房地产有限公司报价为90.99亿元，华润置地以109亿元的报价竞得该地块，溢价率达62.2%。
    佳兆业集团董事会主席郭英成在8月16日举行的中期业绩报告会上称，佳兆业对前海抱有极大兴趣，将前海比肩为 “香港的中环”。但他表示，由于佳兆业未能满足第三宗土地的竞拍资格，因此无法参与竞拍。
    土地制度创新待突破
    前海管理局规划建设处处长胡灿称，首批三块土地的出让意在试水，从一次竞价的出让方式和其他竞价规则都是在进行新的尝试。“主要是试水前海的土地价值，也希望能快速建成一些。”
    多位开发商均表示对前海开发“有兴趣”，但在前海基础配套设施建设尚未起步之前，对前海“有兴趣”又有实际行动的企业并不多。
    深圳本地一家开发商企业高管对《每日经济新闻》记者表示，之前统计的这60余家符合竞买资格的房企大多不是深圳本土地产开发商，外地开发商对前海的兴趣大不如深圳本土企业。“尤其是香港企业，他们投资一般都比较谨慎，在其前景并不明朗的时候，不敢冒然进来。”
    实际上，港资或外资在前海已入驻的企业中占比并不高。据最新数据显示，截至7月26日，前海共吸引1271家企业入驻，拟注册资本总额达1458亿元。但截至7月21日，港资企业入驻仅104家，占比不足一成；注册资本160亿元，占比刚达10%。这与前海管理局计划的港资企业占比达三分之一的目标存在较大差距。
    毕马威中国税务合伙人古军华曾表示，以目前前海的配套设施，几乎没有一家外资基金愿意真正落户经营。前海交通、人才、办公室和资源投放，至少3年内都缺乏动因。
    胡灿在前海首批两宗土地竞拍前透露，前海土地出让收入将主要用于前海的基础设施建设，15%~20%划入前海产业发展基金，以奖励节约集约用地。
    但在已获通过的 《深圳市前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点 （2013-2015年）》（以下简称《要点》）以及《土地出让暂行办法》中，多项土地出让制度和使用上的创新在前海首批土地出让“试水”中并未体现。
    如在土地使用权年限上，《要点》提出前海用地将实行弹性年期制度，将自用或出售两种情况进行区分。但本次第三宗地出让仍采用了国家规定的商业用地使用权40年的年限。
    在《要点》出台时，前海管理局解释，国家规定的商业用地一次性出让土的年限，在前海可以缩短为20年，拿地方一次可交一半的地价款，20年以后再和前海进行谈判，可再续10年或者20年。用弹性年期的方法意在降低企业在前海一次性拿地的成本。
    在首批前海土地出让完成后，蔺宏表示，此次竞拍仅有两个竞买主体出现，未有大量香港房地产商，与期待不符。接下来，会反思相关土地拍卖政策。
    《每日经济新闻》记者注意到，按照 《要点》中对于时间节点的设置，2013年，主要完成前海土地管理改革创新要点及配套政策，加快推进前海的开发建设、项目落地和土地出让。到2015年，各项改革基本事实到位，差别化的土地供应新模式届时也有望基本成型。   

    每经记者 罗碧 发自深圳