地王之上有地王 鬼城之外有鬼城

——评述房地产分化

　　地王与鬼城
　　当前房地产最引人注目的现象之一，就是所谓的“地王”与“鬼城”并存，由此导致对未来房地产走势的看法出现了空前的分歧：地王迭出，让部分人坚定看多；鬼城频现，则使不少人看淡后市。
　　7月3日，万科在其上海土地市场力挫中海、金地等大型房企，以48.7亿总价拿下上海浦东新区张江高科技园地块，成为今年上海新的总价地王。而北京近日成交的夏家胡同地块，也以4.5万元/平方米的楼面单价，刷新了北京的地王纪录。此外，恒大地产更是以35.6亿的大手笔拿下北京昌平沙河镇地块，成功实现进军北京市场。
　　北京、上海两个一线城市同日拍出地王，恒大的地王桂冠尚未戴几天，备受瞩目的朝阳区孙河HIJ地块公开竞拍，中粮地产经过77轮激烈竞拍击败10家房企，以23.6亿元、同时配建3.3万平保障房拿下，溢价率42.1%。扣除保障房面积后，楼面价高达48444元/平方米，再次刷新北京单价地王。
　　在广州，5月23日，白云区沙太路梅花园地块以及海珠区南洲路一幅临江地块正式拍卖，结果分别以7.98亿元和24.6亿元的总价卖出。不过，业内人士指出，后者虽然折合楼面地价为21750元/平方米，但由于现在卖地采取限制最高地价、竞配建保障房的方式开卖，所以剔除配建的4.2万平方米保障房面积，该地块楼面地价高达3.46万元/平方米，超过去年创造的珠江新城地块的广州地王记录（楼面地价3.2967万元/平方米），成为广州“新地王”。
　　在深圳，7月26日下午，前海首批两宗土地竞拍，卓越地产以123.79亿元的价格创造了深圳最高总价地王。
　　而在另一厢，与红红火火、热热闹闹的地王形成极大反差的是冷冷清清、黑灯瞎火的鬼城、睡城、空城接二连三出现在人们的视野之中。
　　继鄂尔多斯的康巴什之后，先后被冠以“鬼城”、“睡城”、“空城”的有呼和浩特的清水河、巴彦淖尔新区、二连浩特新区、郑东新区、河南鹤壁新区、辽宁营口新区、云南呈贡新区、江苏镇江丹徒、湖北十堰新区、河南信阳新区，以及常州武进新区等12个大多是新建的城区。顾名思义，它们或者空置率居高不下，或者销售不畅，或者入住率极低……
　　房地产正在分化
　　无论单从地王而看多者，还是因鬼城而“泡沫论”者，均难免有“盲人摸象”的片面之嫌，对地王和鬼城的成因分析有的也容易失于表层。如地方政府因“土地财政”而导致土地的放量，造成供求失衡、以及过度炒作出现的泡沫，当然是一些鬼城、空城的成因。但如果仅仅限于此，就很难解释为什么同样的政策、同样的“土地财政”以及其他同样的原因，在一些城市却没有出现这样的现象，有的还供不应求，甚至地价、房价屡创新高。这其中必然还有更为深层次的因素在主导着。这就是中国的房地产正在分化之中。这种分化的过程，会让我们不断地看到地王之上有地王，鬼城之外有鬼城。
　　中国的房地产总体向好的趋势在相当长的一个时期不会改变。只要中国的经济继续发展，人们的收入不断提高，中国的城镇化没有完结，房地产的经济支柱地位就不会改变，房价总体向上的趋势也不会改变。地位和鬼城成为令人瞩目现象，则是表明在总体不变的大格局下的重要分化。
　　一二线城市与三四线城市的分化。据最新出炉的中国房产信息集团（CRIC)发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》，包含了286个国内城市。榜单显示房价跟风险成反比，房地产风险排名位列倒数前三的分别是上海、北京、广州，而其他一线城市如深圳、杭州、南京等的排名也相对较低。而风险名列前茅的是一批国内三线城市，其中陇南、武威、酒泉依次名列全国房地产投资风险的前三位。而且风险最高的前50名中，除了拉萨是省会城市外，其余皆是三四线城市。
　　东部城市与中西部（包括东北）城市的分化。我们看到，以北上广深、杭州、南京、大连、青岛等为代表的房地产风险排名最低的城市，大多集中在东部或沿海地区；相反，风险较高的又相对集中在中西部地区。特别是西北成为风险高发区，名列前茅。其中陇南、武威、酒泉依次名列全国房地产投资风险的前三位。光是鬼城，内蒙古就占了4个。
　　城市中心与郊区的分化。那些所谓的鬼城、睡城、空城，大多是远离城市中心的新区、新城，距离动辄十几二十公里。配套设施、交通等等，都不同程度存在问题。即使在东部城市，也同样有城市中心与新区的分化，常州武进、镇江丹徒就是典型例证。甚至距离北京天安门直线距离只有五六十公里的所谓七环附近，涿州的房价居然现在只要5000多元。而天安门地区的房价早已突破10万元大关了。