“最难就业季”遭遇“房租上涨季”

    北京租房市场遇“5平米”执行难题
    北京的合租比例已由2011年的45%上升到目前的近

    《中国经济周刊》 记者 刘德炳︱北京报道

    北京的房租价格已连续上涨52个月了。
    国家统计局数据显示，6月份全国居住价格同比上涨3.1%，其中，住房租金价格上涨4.1%。而北京6月份居住价格同比上涨6.4%，其中，住房租金上涨6.2%，涨幅远超全国水平，且这一情况在今年上半年屡屡上演。
    此外，6月份北京住房租金环比上涨0.3%，同比上涨6.2%。分析人士指出，6.2%的涨幅已经超过了同期CPI涨幅，在实际租房市场，这意味着租房人群的压力有较大增长。
    高房租威压之下，群租已成为许多人无奈的选择。北京东三环一套80平方米的两居室里，住了25个人！百环家园一套92平方米的房子最多住过52个人！
    北京市多次表态要调控房租价格，多次出台相关政策，但收效甚微。近日，北京市再次出台调控租房市场的新规，其中，“人均居住面积不得低于5平方米”引发高度关注。
    “5平方米”，行吗？
    “5平方米”的执行难题
    北京市住房管理部门负责人向《中国经济周刊》表示，近年来，相当一部分城市中低收入人群迫于生活压力无奈选择了群租住房，群租现象已成为一个较为突出的社会问题，由此带来的治安、消防、安全隐患等问题倍受各方关注。新规定将保障百姓居住权益，同时引导有序合租。
    一石激起千层浪。无论是记者走访调查还是网友反馈，舆论纷纷指出，如果新规严格执行，更多人将被挤到更偏远的地方，租金很可能继续上扬。不过，也有部分人士理解支持北京市此举。各种观点迅速发酵、对抗。
    我爱我家市场研究中心分析师认为，首先，量化标准有利于避免群租，避免地下室和非居住空间住人，起码人均居住面积低于5平方米要被查处，此举可规范租赁市场。其次，居住面积量化管理有利于合租的良性发展，该规定已经考虑到了合租比例不断上升这一现实，即人均居住面积超过5平方米是允许的，考虑到了对业主和客户切身利益的保护，对北京租赁市场的健康稳定发展具有积极意义。
    记者走访北京百环家园、天通苑等社区了解到，这里有大量群租和合租现象，很多房子都被打成隔断出租，甚至有的房间摆满了上下床。在天通苑，一个小一点的隔断空间，月租金600元左右，大一点的则需要1500元左右。
    一位租住在百环家园的北漂告诉记者，类似打击群租、清理地下室等措施此前已执行多次，但每次遇到检查高峰期时，不是熟人不开门，检查人员难以进门，最重要的是每次短时间执行之后，又将面临群租反弹的事实，“毕竟还是有大量人群要租房子，而检查人员不可能天天在这盯着”。
    对此，北京市住房管理部门负责人也坦言，政策出台后，将面临群租治理过程中“进门难、认定难、执行难”的问题，尤其是对个人或“二房东”打隔断、分割出租的行为。因此，群租治理有赖于属地监管力量，市级有关部门将建立重案要案联合查处机制，震慑市场违规行为。
    北京人口密度
    最高为2万人/平方公里
    执行难的背后，是政府有形的手与市场的自发调节在碰撞。
    北京市统计局刚刚公布的数据显示，北京的房租已经连续上涨了50多个月。21世纪不动产北京各门店成交量监测数据显示，今年上半年北京住房租赁价格比去年同期上涨12%。
    近年来，北京等一线城市，越来越多的租客选择合租。据机构统计，北京市租赁市场的合租比例已由2011年的45%，上升到目前的近60%，远郊区县的合租比例也由2011年的25%上升到40%左右。
    上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，租房市场是刚性需求市场，供求关系是主导因素，租金不断上涨表明需求旺盛。
    据北京市房地产交易管理网统计，北京每年新增商品房供应量只有20多万套，但与此同时，近年来北京市年新增人口高达50多万，其中2011年每平方公里比上年末增加35人，2012年每平方公里比上年末增加31人。分析人士指出，在新增需求不断大于新增供应的前提下，租房压力只能越来越大，房租自然会步步走高。
    北京内城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山），是租房人群首选的区域，但是这六个区域的住宅新增供应量越来越少，而人口聚集效应仍十分强烈。
    据第六次全国人口普查数据，这六个区域总面积1380多平方公里，但常住人口却有1172万人，即只有北京8.5%的土地面积，却居住了北京一半以上的人口，人口密度高达8500人/平方公里。尤其是东城和西城，人口密度都超过2万人/平方公里，而纽约的人口密度为1万人/平方公里，东京为0.6万人/平方公里。专家指出，从国际上看，在经济发达、人口密集的地区，房租必然高企。
    21世纪不动产分析师张磊表示，房租上涨，白领越搬越远，五环外俨然已成为北京租赁主战场，年轻白领们租房共同看重的几点分别是：交通便利、价格便宜、有商场超市。
    盘活租赁房源应是调控的重要方向
    张磊说，根据历年租赁市场情况，7月、8月、9月是租赁市场旺季，价格有进一步上涨的可能。而“最难就业季”遭遇“房租上涨季”，又碰上“5平方米”的新规，不少毕业生和北漂担心，房租有可能再度上扬。
    不过，伟业我爱我家市场研究中心分析师则指出，对群租的清理整顿短期内不会推动北京市房租的上涨。虽然政策落地会催生出更多的租赁需求，但在整个租赁市场之中，住宅楼群租主要集中于交通便利的区域和一些保障房区域，比重很小，短期内难以影响到整个租赁市场。
    杨红旭认为，“长期来看，房租应与CPI增幅持平，或者略高于CPI，但必须低于人均可支配收入增幅和GDP增幅。”管理房租的关键在于增加供应，除了应加大公租房、廉租房的建设与供应规模，还应该鼓励城中村及近郊村集体、村民，在符合规划的前提下建设出租房，部分拥有空置土地或闲置房屋的企事业单位在符合规划的前提下新建或改建租赁房。
    伟业我爱我家市场研究中心分析师表示，盘活租赁房源可能是未来租赁市场调控的重要方向。当前租赁市场的秩序、价格问题归根结底还是实际租赁市场房源不足，通过相应的政策引导，让空置住房、闲置物业有序进入租赁市场，或将成为未租赁市场调控的关键。
    “通过征房产税逼出大投资客手中的空置房(比如出租可减税)也可以增加供应。”杨红旭说，“当前我国住房租赁市场，基本上处于散乱、自发、原始的运行状态。交易双方只受合同法约束，房东处于相对强势一方，合同不到期便收回使用权、驱赶房客的现象时有发生。而欧美很多国家是禁止这种行为的，即便是房东愿意付违约金，也不能提前驱赶房客。另外，部分欧洲国家，历史上曾严格控制房租涨幅，近几年虽有所放松，但仍在一定程度上监控房租变化，并指导市场主体。”