南京地王闲置六年竟贬值 4亿拿地价如今仅值3.6亿

    7月11日，在江苏省常州市召开的全国土地利用动态巡查会议上，国土资源部副部长胡存智强调，清查闲置土地将是国土资源部下半年的一项重点工作。此外，会议还透露，目前国土部已经选择了存在违规囤地和捂地的地块284宗，一旦查出情况属实，将严格按照相关规定处置。而作为土地闲置问题比较典型的城市之一，南京存在多幅地王闲置的现象。
    其中，新城地产（900950，SH）在2007年获得的位于南京市鼓楼区湖北路51号的G29地块，如今已经沦为停车场。蹊跷的是这块当年以4.05亿元获取的地块，在闲置六年后，截至去年底，账面价值却只有3.6亿元。为此，《每日经济新闻》记者向新城地产董事会秘书处和投资者关系部发出采访邮件，但截稿时未获回应。
    地王成为停车场
    地王诞生之初，受到了诸多追捧，然而由于拿地价格过高，却往往成为开发商的烫手山芋，如今位于南京鼓楼区湖北路51号地块，已成为新城地产不折不扣的烫手山芋。
    公开信息显示，在2007年5月30日的土地拍卖会上，NO.2007G29地块由于地处南京城中核心区域，受到了诸多房企的争抢，经过59轮的厮杀，新城地产子公司南京新城创置最后以4.05亿元竞得地块，溢价率高达84.1%，楼面价高达11164元/平方米，该地块也成为2007年南京的商业地王。
    据了解，该地块实际出让面积11627.4平方米，最大容积率3.12，建筑体量36276平方米，单层面积6046平方米，建筑高度不超过33米，实际楼高在6层左右。
    对于该地块的价值，南京地产行业人士孙经理对 《每日经济新闻》记者表示，“鼓楼区是南京市的中心，而该地块又在鼓楼区核心地段，所以这幅地块的价值不言而喻，周围的房价大都在3万元以上，所以地块的利润空间还是很大。”
    那么这块6年前的地王，如今开发得如何？7月25日下午，记者前往该地块现场了解情况。然而记者在现场看到，地块目前已被巨大的广告牌围住，原有的建筑物大都已经拆迁完毕，地块上停放了大量车辆。“好几年前就改为停车场了。”负责停车场收费的师傅对 《每日经济新闻》记者说。
    对于该地块的闲置，南京鼓楼区相关部门在去年接受媒体采访时称，地块拆迁的缘故，使得地块一直未能开工，“今年年底肯定拆迁完毕，街道已做过动员会，区里面也下达了命令。”南京新城创置给出了同样的解释，该公司营销部经理陈卫平表示，“地块一直未开工，政府拆迁不彻底是主要原因，但也有其他因素导致。”
    根据去年颁布的 《闲置土地处罚办法》，如果是土地原因导致地块闲置的，开发商可申请无条件申请置换土地。“根据规定，这幅地块满足闲置土地的条件，属于闲置土地范畴，开发商在拿地之后两年内没有开工建设，经过批准之后可以无偿收回土地。”南京房地产行业一位业内人士对记者说。对此，陈卫平则明确表示，新城暂不会考虑置换土地或与政府协商退地，“项目肯定会做，至于何时开工，做成怎样的物业，现在还没定”。
    该地块为何闲置至今，又为何不根据规定无偿收回？记者7月26日致电南京国土局，但并未得到回复。
    土地价值蹊跷
    尽管上述地块出让价在2007年已经达到4.05亿元，但在新城地产子公司江苏新城房产股份有限公司2012年年报中显示，该地块的账面价值仅3.6亿元。值得指出的是，这一价值还是历年增加投入的结果。而成交当年年底（2007年12月31日），上述地块的账面价值更只有3.37亿元。
    是什么原因导致土地的账面价值低于出让价？一位会计师透露，房地产项目的账面价值，往往显示公司在这一地块的实际投入。
    事实上，经过多年的闲置，上述地块及周边土地的市场估值已经大幅上升。根据新城地产去年11月发布的招股说明书中附带的戴德梁行估价报告，截至去年8月31日，上述地块的价值已经达到5.96亿元。
    与上述地块同处于鼓楼区的新街口铁管巷地王，在2004年1月15日被全日通和卫中实业以5.45亿元联合竞得，其中A地块楼面地价高达31455元/平方米，成为南京“单价地王”。
    在铁管巷地王此后闲置的9年时间里，地块经过4次转手之后，当前持有人为凤凰股份（600716，SH），据业内人士估算，该地价已由5.45亿元上涨到22亿元，上涨了16亿元。
    在这样的背景下，湖北路地块的账面价值低于土地出让金，格外引人关注，有投资者就质疑其土地出让金未付清。
    不过，根据戴德梁行的估价报告，新城方面展示的法律材料显示该地块土地出让金已付清。
    值得关注的是，在业内人士看来，不计体块结构和租金实现的程度，该地块所建项目将至少需要15年的投资回报。
    “这幅地块的定位上，是延续周边湖南路狮子桥的商业定位，还是建设成购物商场的模式，都需要开发商综合考虑。”南京地产行业人士张辉对《每日经济新闻》记者说，“目前同处于该区域的大型商场盈利情况都很一般，如果延续狮子桥的定位，必定难以和狮子桥竞争，所以该地块想要收回成本，需要很长时间。”
    按照企业上市规定，企业上市之初，应把旗下所涉及的资产实际情况予以统一公布。然而新城地产在上市之初，并未将上述地块的闲置情况，披露给投资者。证券行业分析师刘奇对《每日经济新闻》记者说，“如果没有披露，那么就涉嫌隐瞒其中的风险，属于违规行为。”
    值得注意的是，新城地产于去年在港申请IPO时曾披露其经营可能遇到的多重风险，其中就提到可能因为土地长期不开发闲置而被没收的风险，并详细披露其于去年5月收购的一幅土地，可能因为闲置而受到处罚。
    但对南京湖北路地块连续六年未开发，长期闲置的现象，却完全没有披露。而据业内人士透露，按照港股上市的规定，上述闲置土地带来的风险，应该详尽披露。

    每经记者 查道坤 发自南京

原标题：新城南京地王闲置六年 4亿拿地价如今仅值3.6亿