孙河地块刷新北京单价地王中粮地产助周边高价地解套

    “感谢大家的关注，我们一定会按照国土局的要求去做。”昨日，中粮地产（北京）有限公司相关负责人留下这一句话后，便匆匆离开了北京市国土局的拍地现场。
    正是这家公司，刷新了北京的单价地王纪录——昨日，上述中粮地产子公司以23.6亿元并配建3.3万平方米公租房的代价，竞得了北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块二类居住、托幼、医院用地，扣除保障房面积后，折合楼面价约4.84万元/平方米。
    “我们在孙河HIJ地块楼面价到达约4万元/平方米时举了一次牌。”泰禾集团相关负责人昨日向《第一财经日报》记者称，但看到了疯狂的国企，“我们还是决定让一让”。
    一位不愿透露姓名的开发商更是表示，孙河HIJ地块的成交价格对我们公司内部来说，震动还是挺大的，“没想到此地块的楼面价比去年的万柳地块还要高”。
    10个月内土地单价三级跳
    挂牌出让公告显示，孙河HIJ地块位于朝阳区孙河乡西甸村。四至范围是：东至规划泉发花园东路，南至孙河组团十号路，西至孙河组团七号路，北至孙河组团八号路，规划建筑面积约8.17万平方米。
    该地块不仅临近北京传统的中央别墅区，其容积率也仅为1.08，为北京土地市场较为少见的低密度住宅用地。
    正因如此，在现场竞价开始前，该地块就已收到11次网上报价，挂牌起始价由15.8亿元被抬升至16.6亿元。
    在最终的竞价现场，该地块共吸引了11家开发商争夺，包括融创、泰禾、东亚、首城、华发股份、住总、万科、中铁建等。其中，华发股份、万科几家房企在竞价过程中积极举牌，而住总、融创更是和中粮竞争到最后。
    由于北京市国土局对此地块设定了价格上限，因此当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报公共租赁房面积的方式确定竞得人。因此，在经过了37轮竞价后，其中的10家开发商又通过了33轮公租房面积的竞报，最终中粮胜出。
    实际上，自去年9月起，该地块所处的孙河区域已出让4幅地块。其中，龙湖最早以14.7亿元、溢价8.66%摘得该区域的第一幅地块，平均楼面价约为2.01万元/平方米；仅仅4个月后，地块资质相近，位于龙湖所斩获地块西侧的W地块入市，泰禾力克11家房企，以2.95万元/平方米的楼面价胜出；此后，首开又以约2.6万元/平方米的楼面价取得了容积率稍高的G地块和F地块。
    “中央别墅区的规划定位，让所有希冀抢占高端市场的企业纷纷选择关注孙河地块。”有业内人士对此分析称，多家知名房企挤入，提高了区域内高端物业的档次，也使得孙河区域的价值得到提升。
    至此，孙河区域共计出让5幅低密度地块，总规划建筑面积约32.3万平方米，土地出让金收入达84亿元，占北京2013年至今全部土地收入的10%。而短短10个月的时间，孙河的土地单价更是完成了从2万元到3万元再到超过4万元的“三级跳”。
    “前人”解套
    “没有最高，只有更高”，似乎已成为土地市场的魔咒，身处一线城市的北京土地市场更是如此。
    “按照我们开发商的算法，根据可经营面积折算，孙河HIJ地块的楼面价已经超过了5.2万元/平方米。”一位参与现场竞价的房企负责人如是称。
    在北京楼市的博弈中，每次新地王的产生，都给此前的高价地竞得者带来了“解套”良机。
    “今年朝阳区供应的住宅用地全部集中在孙河区域，而它同时又是全北京唯一的低密度居住组团。”龙湖地产相关负责人对本报记者表示，这正是包括龙湖在内的开发商们看好孙河出让的地块的主要原因。
    去年9月龙湖拿下的孙河区域出让的第一幅地块已在今年6月入市。根据龙湖提供的数据，这一名为双珑原著的项目在售楼处开放仅37天，样板间开放仅23天的情况下，初次开盘当天首期推出的独栋房源全部被认购，认购金额达7亿元。
    北京市住建委的登记信息显示，目前双珑原著项目已签约套数为24套，签约均价为50024元/平方米。
    更具有标杆意义的是，在期房预售价格受到严格审批的北京楼市，双珑原著获批的预售价格最高的楼栋超过了10万元/平方米。
    “龙湖的报批价格很有导向性。”上述泰禾集团负责人告诉本报记者，这样的预售价格一定程度上代表着政府对这一区域价值的认同。而同样资质的土地，泰禾时隔4个月后其获得的价格相比龙湖每平方米高出了近万元。
    而中粮的拿地价格则更像是给泰禾注入了一剂强心针。“现在来看，我们还是很佩服老板的眼光。”该负责人如是表示。
    “在强大的需求基数下，一线城市项目稳定的回报率以及迅速跳涨的土地红利，也使得房企不得不加入地价的推手之列。”亚豪机构副总经理高姗认为，孙河地块的高价成交，再次印证了房企对于整体高端市场以及后市走向的充足信心。
    不过，高姗也表示，此次中粮地产拿地的地价即逼近龙湖一期售价，在土地成本上对于抢先进驻的三大房企而言，已经尽失先机。“这种情况下，中粮地块产品定位的打造，以及项目的入市时间或将成为关键，而这些都对中粮在高端产品线上的操控能力提出了更大的挑战。”
    资料显示，中粮地产总部位于深圳，目前在北京仅开发了中粮·祥云国际生活区一个项目，该项目位于顺义后沙峪地区，目前在售房源均价为22000元/平方米。