孙式收购刀尖上奔跑

　　“相比在公开市场拍地，融创中国显然更青睐更能控制成本的收购、合作模式。”睿信致成管理咨询董事总经理郝炬分析，合作开发、区域聚焦和强势销售正是融创能在逆势中扩张的法宝。

　　■本报记者 李红梅 北京报道

　　7月17日，融创中国控股有限公司（下称融创，01918.HK）董事长孙宏斌在渝宣布，将把今年下半年的投资重点锁定重庆。

　　今年上半年，融创还频繁在华东区域出手土地市场和收购项目。不过从去年11月到今年7月，孙宏斌差不多每隔3个月就去一趟重庆。

　　对于当前的选择，孙宏斌表示，在北京、上海土地市场过热的情况下，下半年将重点加大重庆投资力度，“希望在重庆多拿地”。

　　“顺驰以后，我们特别谨慎……”孙宏斌短暂提到过往时透露，未来5年，融创会再考虑进军2~4个城市，厦门、武汉、广州甚至香港都是考虑的范围，但不会去国外。

　　业内人士认为，从整体来看，融创目前的投资范围都紧紧围绕“区域深度聚集”战略，以京、津、沪、渝、杭五大区域为核心，其背后更值得关注的是近年来，融创逆势扩张之路。特别是当其他房企在土地拍卖市场上表现踊跃，频创“地王”的时候，融创却继续以收购的方式来获取新的土地或项目。

　　巨资收购 合作开发

　　就在孙宏斌动身去重庆前，融创刚刚通过收购获得一个项目。

　　7月10日，融创宣布，旗下全资子公司斥资11.48亿元收购天津商业项目洞庭路壹号项目100%股权。该项目占地面积10.95万平方米，总建筑面积28.63万平方米。

　　对于收购的意图，融创承认，有助于扩大在天津的市场份额，及进一步巩固其在天津的战略地位。

　　这不是融创今年首次以收购的方式拿地。资料显示，2013年上半年，融创共获取了5宗土地，新增建筑面积约200万平方米，共计耗资约66.76亿元。其中，除了6月28日在天津取得的双街项目是通过挂牌取得之外，其余四宗土地皆是以收购方式获得。与大多数房企皆在招拍挂市场获取土地不同，收购扩张正是融创目前获取土地的主要方式。

　　收购扩张并不是融创2013年突然兴起。在2012年融创就用这一模式开启了快速扩张之路。

　　2012年6月22日，融创联姻绿城，注资33亿元达成9个项目合作。在收购绿城中国9个项目后，融创一共实现合约销售额356.4亿元，同比增长86%，收入则达到208.43亿元，同比上升97%。

　　盘点2013年的收购项目，就包括与绿城联手以近80亿元在上海获得的黄浦江项目，以12亿元获得的之江壹号项目25%权益、以9.07亿元获得的杭州之江度假村项目49%的股权，以5.6亿元获得的杭州望江府项目50%的股权。

　　业内人士指出，融创去年以来收购的项目有个特点：现金流比较强，项目当期就可销售，能大大减缓融创开发资金压力。

　　“相比在公开市场拍地，融创中国显然更青睐更能控制成本的收购、合作模式。”睿信致成管理咨询董事总经理郝炬分析，合作开发、区域聚焦和强势销售正是融创能在逆势中扩张的法宝。

　　融创早早将合作定位自己未来的发展方向。之前无论与绿城的合作，还是与方兴、保利、九龙仓等企业，都让绿城加速成长。2012年融创与绿城的合作，更是被孙宏斌描述为当年“最重要的头等大事”，今年公司450亿元销售目标，与绿城合作部分将占到业绩的1/3。

　　孙宏斌认为，通过合作优势互补后，不管在管理、产品，还是成本控制、融资方面都会更好。所以，这两个原因会导致开发商之间的合作会越来越多。

　　融创现在有5个区域公司，从2005年至今，融创只在北京、天津、重庆、无锡、苏州这5个主要城市有项目。融创运营模式的特点体现在股权合作、高端产品还有城市聚焦。

　　中信建投证券研究发展部上海负责人苏雪晶也肯定了融创的区域聚焦战略，认为其单城业绩贡献突出。数据显示，融创中国8个城市销售356亿元，单城市近45亿元产能。

　　CRIC研究中心总经理陈啸天认为，一个企业在单城市的平均产能需要达到15亿元以上，基本就能将品牌落地、分摊成本以及当地资源最大化三大优势发挥出来。

　　押宝销售 高负债隐忧

　　融创的快速扩张，让人想起顺驰的疯狂。在限购的背景下，融创的高端产品是否能够持续高周转？

　　“你很难保证他不会再一次冒险，毕竟江山易改，本性难移。”一位投资者担忧。

　　顺驰时期的标签——高周转、高杠杆，依旧在融创身上体现得淋漓尽致，其净负债率曾持续徘徊在100%高位。从2011年扩张伊始，关于融创财务状况的争论便没有停止。

　　融创绿城会重蹈顺驰覆辙吗？

　　业界担忧孙宏斌的激进特性仍有显现，并指由于受到宏观调控、项目定位等因素影响，快速销售进度仍存在风险隐患。

　　德银指出，融创增加土地储备的方式，主要透过合营或非控股公司，去收购一家持有地皮的物业公司，这个模式有助大幅提高短期销售额，但有损长远盈利能力。除此之外，融创把大部分高昂的利息开支资本化，以去年为例，利息资本化占其核心盈利达71%，远高于行业龙头中国海外之10%，而这种会计手法同样可提升短期盈利，但会损及将来的毛利率。

　　孙宏斌不认同这种看法，甚至反感外界将顺驰的疯狂与融创的战略相提并论。让孙宏斌底气十足的是融创近年持续高涨的业绩。

　　7月4日，融创发布信息，融创的今年销售在上半年达到235亿元，同比几近翻番。以今年450亿元的销售目标来看，全年销售完成率已在52%。

　　回顾融创发展历程，其自上市以来的快速成长有目共睹。2010年，融创完成销售额83亿元；2011年达到192亿元，增长率达131%；而2012年更是提前完成300亿元的销售目标，全年356亿元的销售额同比增长高达84%。

　　“融创目前的确处于快速增长的上行阶段。”孙宏斌在2013年初即表示，“企业发展该快的时候就要快，刻意慢下来是没有必要的。”

　　标准普尔研究员符蓓在今年3月研究报告中指出，“我们认为融创在未来两年仍将维持其快速扩张及成长步伐”。

　　“融创还是带有之前顺驰的特点，扩张过于激进。”中国房产信息集团研究总监薛建雄接受媒体采访时评价。