与实际成交价基本接近 北京悄然上调二手房指导价

　　林芸近来收到了一条中介机构房屋经纪人的短信，称二手房地区指导价7月1日起上调，之后还会再调，如果想买房请尽快做决定，以免二手房买卖税费大幅提高。

　　随后记者了解到，最近几天，不少北京购房者都收到了地产中介发布的类似短信通知，有的甚至称，二手房指导价的上调幅度高达20%。

　　盛传已久的北京市二手房计税指导价上调消息，近日悄然落地。

　　对此，链家地产市场研究部张絮对记者表示，北京市二手房指导价确实已经上调，而且近来是每个季度都在调，具体上调的幅度与价格，北京市住建委和北京市地税局等相关部门并不对外公布。“因为是一房一价，现在门店只能根据经验判断来给客户估算网签过户价，然后由此计算税费。”

　　这一消息被朝阳区地税局主要负责房产税费征收的第六税务所证实。相关人士对记者表示，“北京市的地区二手房指导价之前是在调，新近一次是7月1日调的，这次是按照小区来调，有的调得少有的调得多，多的大概上调了两三千元/平方米，但是具体每套房屋的计税价格还是要在窗口缴费时才可能知道。”

　　北京市房协秘书长陈志对记者表示，多次上调二手房指导价是为了更贴近市场，更准确地反映交易价格的变动情况，只有逐渐接近市场成交价，才能有效杜绝二手房交易过程中靠阴阳合同来避税的问题，购房人的交易税费可能将增加几千乃至上万元，这项政策将对二手房交易起到收紧作用。

　　按季度上调

　　“春节过后，我就收到过中介说二手房指导价上调的消息，但是因为当时网上的说法不一，所以我就没有太理睬中介。”林芸对记者表示，她当时要是相信了，可能税费就会少缴些。

　　据悉，按照北京二手房交易中的惯行办法，买卖双方签订的合约价格为实际的成交价格，而在北京市住建委进行网上签约时则会以官方的区域最低计税指导价为准确定网签价格。由于最终的税费缴纳以网签价格为基数，因此采用这种阴阳合同的办法可以最终实现少缴税的目的。

　　以北京市海淀区中关村区域一套未满5年的40平方米一居室为例，目前市场价格普遍为5万元/平方米左右，总价约200万元。而该地区的过户最低指导价为25000元/平方米，总价仅为100万元。按照区域最低指导价，该房源的网签价格即为100万元，契税、营业税的缴税基数就可以有所降低，而按照“新国五条”北京细则必须严格执行的20%个人所得税也可稍事缓解。

　　一位熟悉税务的业内人士告诉记者，目前，二手房买卖市场存在的阴阳合同现象，影响了房地产市场主管部门对市场交易情况真实性的了解和判断，造成了房地产统计数据的失真，也造成了较大的税收漏洞，同时也使二手房交易变得不安全。“二手房最低评估计税指导价的提高，能让这种阴阳合同的空间大幅减少。” 

　　据悉，北京市二手房指导价有明文通知的最新一次调整发生在2011年12月10日。彼时，北京市住建委联合北京市地税局、财政局等相关部门共同出台了《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》。而在该时间点之前，北京市二手房交易一直是以2006年出台的最低过户指导价，为存量商品房计算最低计税价格。

　　“房价在涨，二手房指导价肯定也要涨。”朝阳区某中介门店经纪人对记者表示，他来门店4个月，二手房指导价已经涨了两次。

　　张絮表示，“近来北京市每个季度二手房指导价都在涨，具体上涨后的价格，北京市住建委和北京市地税局等相关部门并不对外公布，但是因为最近几次二手房指导价上调的幅度都比较大，因此我们基本已经是跟正常价格一样走了。” 

　　“市场就是这样的情形，”陈志对记者表示，“目前北京二手房的市场价格正在不断上涨，二手房指导价只有不断上调，才能够不断接近市场真实价格。”

　　价格不对外公布

　　虽然记者采访的多家门店都表示二手房指导价已经上调，但在记者询问的几家中介公司，也有部分机构的公司人士表示，并没有收到北京市住建委的明文通知。

　　中介公司说法不一的起因源于目前执行的二手房最低计税指导价并不透明。

　　此前，网上有一则事例。有一女士与其公公一起去房产交易大厅办理房屋过户手续，在填写房屋成交金额时，该女士向工作人员询问其房产片区过户指导价，工作人员的回复居然是具体的价格无法告知，得靠该女士自己去猜。

　　为何不对社会公开？上述税务所相关人士对记者表示，如果公布相当于给市场暗示和指引，引导大家按照参考价格申报税费，不能反映市场真实的交易信息；而且相关工作人员也不知道每套房计税底价，可以避免人为干涉。

　　业内人士表示，“如今因二手房最低过户计税指导价并未公示，所以普通过户者没有查询渠道。但是由于各大房产中介每天会经手大量的房产交易过户，所以对各个区域的最低过户指导价的大概范围一般都能有所预估。”

　　“目前每一套存量房的指导价因为楼层、区域、房型、建筑年代等关系都不尽相同，所以现在基本靠门店经纪人凭经验预估。一般现在给客户都是往高了来预估，指导价基本已经快接近实际成交价了。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对记者表示。

　　在这一背景下，长期存在于二手房交易环节的阴阳合同现象将进一步得到遏制。