总部基地的“模糊经济学”

　　“新经济地产”这种别出心裁的旗号，不仅让总部基地成为地方政府青眼有加的座上宾，也让其一举成功跳出传统房地产的拘囿，在工业地产和商业地产之间游刃有余地肆意穿越，成为游离于政府监管之外的异类。

　　总部基地的“模糊经济学”

　　沈阳沈北新区，蒲河大道旁，酒红色的总部楼高高低低、错落有致地伫立在绿树之间。

　　总部基地(中国)控股集团（下称“总部基地”）董事长许为平希望把这个名为“东部总部基地”的园区，打造为北京丰台总部基地项目的“扩大+升级”版，成为东北总部经济的新引擎。

　　丰台总部基地的走红，让许为平有更多的信心在全国乃至全球复制总部基地模式，其帝国版图已经囊括了北京、沈阳、青岛、海宁以及英国伦敦，还有更多的省会城市正在洽谈之中。随着规模和利润蒸蒸日上，总部基地已经将上市提上日程。

　　然而，在总部基地气势如虹的扩张背后，其种种模糊地带也不断引起业界的争议——一个与写字楼并无本质区别的商业地产项目，却赫然建设在廉价的工业用地之上；工业用地上的物业分割产权销售，也始终处于模棱两可的规则边缘；至于其大杂烩般的企业群落，更与总部经济强调的“单一产业导向”大相径庭。

　　动力联行董事长梁春认为，总部基地在丰台的出现是一种特殊地域、特殊经济、特殊环境下的特殊产物，其成功并不具有普遍意义和可复制性。

　　“如果现在继续对外复制这种模式的话，其一是可能导致与现有法律法规相违背的风险，其二是其他城市的经济量级和条件环境是否适合这种模式，还是个很大的问号。”梁春表示。

　　沈北新区的“巨无霸”

　　在整个沈北新区的规划图上，最引人注目的就是东北总部基地。该项目总投资超过200亿元，是东北迄今为止最大的外资项目，其规划面积达到北京丰台总部基地的4倍。项目分为西、中、东三个区域，西区独栋总部楼区、中区总部生活区和东区蒲河岛。据介绍，目前西区已经全面动工，部分开始销售，中区土地已经拿到，而东区仍在规划之中。

　　资料显示，西区和中区占地约7000亩，总建筑面积约500万平方米，平均容积率约1.1，绿地率约50% ，将由2000栋智能化、低碳节能型、建筑面积为800~6000平方米的独栋组成。

　　而中区恰好位于联东U谷沈北工业园的北面，中间仅一路之隔。“我们本来希望能够拿下北边这片土地连起来做，但是沈北新区政府意向很明确，就是提前定好让总部基地来做了。”联东集团沈阳公司总经理刘卫星对中国房地产报记者透露。

　　据东北总部基地招商处人员介绍，西区首批进入销售阶段的500栋楼中，已经销售了80余栋。“别人在商业用地上做，我们可以在工业用地上做，这是沈北新区政府给我们的特殊政策。”该人员表示，每一栋楼都可以办出独立的产权证，办理时间在12个月以内。

　　不过，当地接受采访的人士都表示，这个沈北新区的“巨无霸”项目销售情况不算理想。

　　沈北新区一家工业园区负责人为记者算了一笔账，由于在当地大面积开发园区都会享受返还地价款的优惠政策，如果将返还部分折算进去，附近工业用地的成本大致在100元/平方米左右，再把建安成本、装修成本算进去，每平方米成本也并不会超过3000元。

　　“在这种起点和成本基本一致的情况下，总部基地由于是不同于厂房的高层建筑，加上基础打桩、门窗电梯、外墙保温以及更好的材料，其成本最多高出600元/平方米。我们的售价是4500元/平方米，但是总部基地的售价却在8000元/平方米左右。”该负责人说。

　　“毕竟，刨去大型国企和跨国企业，沈阳本地能够买得起这种独栋办公楼宇的企业客户并不多。”上述人士对中国房地产报记者表示，“总部基地未来很有可能要考虑分层销售，这几乎是扭转目前困境的唯一出路了。”

　　高力国际华北区研究与咨询部助理董事谢靖宇认为，沈阳未来写字楼市场会供过于求，即使总部基地项目量大且租金便宜，其空置率仍会不可避免地上升。

　　“总部经济并不是哪一个城市都能够容纳的，沈阳远远不能跟北上广深这种一线城市相比，在这种地区，可能厂房是刚需，但总部并不是刚需，至少现阶段是不明显的，很多买总部基地的企业可能都是报着投资升值的心态。“梁春指出。

　　模糊地带疑窦

　　许为平曾表示，东北总部基地将是北京丰台总部基地的“扩大+升级版”，然而时至今日，丰台总部基地的打造依然是一个疑窦丛生的模糊地带。

　　1990年，许为平弃政从商，创办了中南机电集团。该集团一度成为中关村年度综合实力前20名企业及纳税大户之一，但公司后期经营状况平平，目前公开资料已经很难找到相关资料。

　　1996年，许为平以学者身份赴伦敦进行访问学习，同年加入英国道丰国际集团担任执行董事，并负责中国和亚太地区市场拓展与投资运营业务。翌年，许为平就迅速回国，名片上的职位却变成了“道丰国际亚洲副总裁”。

　　直至目前，道丰国际的公司性质和真实面貌依然无法查证，只有零星的资料显示这家英资企业广泛涉足国内各个领域，从电子、通讯、网络系统集成等高科技项目投资到高科技园区建设。甚至有传闻称，道丰国际就是许为平个人在印度洋上的英属塞绍尔群岛以500万美元资金注册的离岸公司。

　　尽管来历和面貌模糊，却并未阻碍许为平在2002年以外资公司代表的身份与中关村科技园丰台园签署总部基地项目的开发协议，随后双方成立中关村丰台园道丰科技商务园建设有限公司，并由许为平出任董事长、总经理职务。

　　回国10年，许为平将全部精力投入到丰台总部基地的建设之中。“目前，该园区已经建成了500栋总部楼，聚集了400多家大中型企业，同时，辐射3000~4000家各式各样的企业，目前拥有100多家金融企业，国资委下属的央企80多家，为丰台区贡献财政收入接近30%。”许为平曾在公开场合披露总部基地的成果。

　　“总部基地立项时的称呼是丰台科技商务园，本意是引进高科技企业进入园区办公，但由于招商情况不理想，索性改成总部基地的概念，招商门槛也放得更宽，销售情况才有了起色。”知情人士透露。

　　事实上，丰台总部基地的办公楼产品从外观上并没有表现出与普通商业写字楼的明显区别，而在项目规划方面也难以体现总部基地的“工业之用”：除了500栋总部大楼外，商业配套、健身中心、休闲会所等配套超过12.5万平方米，其中30~50平方米的总部小公寓更是多达1000多套。此外五星级酒店与金融广场面积也分别超过4万和6万平方米。

　　据媒体报道，业主在丰台总部基地购买总部楼时用于办公后，与投资商道丰科建签订的购房协议上标明的产权性质依然是“标准工厂”。

　　在对外宣传上，总部基地极力模糊工业地产和商业地产，其营销口号是“真正的总部楼，你自己的楼”。

　　“我不是一个房地产商，总部基地也不是传统意义上的商业地产和产业地产，而是一种承载总部经济的新经济地产形式。”许为平多次在公共场合上如此表示。

　　“新经济地产”这种独树一帜的旗号，让总部基地一举成功跳出传统房地产的拘囿，成为游离于政府监管之外的异类。

　　“许为平一直以来都是打着总部基地的旗号，在工业用地上做商业地产。”接近许为平的知情人士透露，其正是通过这种玩概念的手法，使得外界乐于接受总部基地的概念，“就像大家都在叫喊卖白菜的时候，你却在吆喝自己卖的是‘营养’，这种别出心裁的概念牌得到了买家和地方政府的青睐。” 

　　争议纷纭

　　“丰台总部基地如今更像一个大杂烩，什么都有，但最终却什么都不是。只有单一产业价值观下高端智能人群大规模聚集，形成集化与聚合力量的，才能称得上是真正的总部基地，美国硅谷、上海陆家嘴无不如此。”对于总部经济深有研究的国家总部经济课题组总负责人张鹏直言，“许为平是第一个吃螃蟹的人，但这个螃蟹吃得并不成功。”

　　然而，尽管饱受非议，丰台总部基地项目的成功仍然有目共睹。在该项目走红之后，许为平曾对媒体放言，将很快在上海复制一个总部基地。然而数年过去，上海总部基地始终没有问世。

　　“上海的政策执行非常严格，有明确规定工业用地上的建筑物不允许以任何形式分割产权销售，即使是分栋也不行，这才是总部基地在上海难产的最核心原因。”上述知情人士透露。

　　东莞市也在2012年对工业用地上建设的总部基地作出了明确规定。其出台的《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见》中提到，“三旧改造”后的工业用地可以用于总部基地这样的生产服务性产业（即2.5产业）办公楼宇，包括现代信息服务、物流会展、科技服务、文化创意、服务外包。

　　不过，“项目建成后，只准自用和出租，不准对外出售。”该文件强调。

　　绿野资本大中华区董事局主席郑晓军也对中国房地产报记者指出，为2.5产业打造的物业项目本身就是作为生产性配套与服务载体存在的，应该以出租的形式存在，决不能对外销售，否则就失去了原本的意义。

　　上述人士认为，总部基地这种工业用地建写字楼的做法在沈阳、青岛、海宁等新区复制，颇有“打时间差”之嫌——在欠发达区域，利用政策认知不明晰的漏洞大肆圈地，即便政策有变也已“生米煮成熟饭”。

　　市场人士质疑，相对于商业地产，总部基地地价过于便宜，但是客户却几乎一样，而相对于产业地产，售价却高出数倍，但是地价却是一样的，这在两端都造成了不公平竞争。

　　“总部基地的办公楼和商业写字楼其实并没有区别，两者都是办公载体。然而，出现这种总部基地与商业地产之间的灰色空间，其根本原因还在于政府并没有根据新的经济发展形势与新的经济研究方案来进行相应的土地制度调整。”北京市社会科学院中国总部经济研究中心主任赵弘认为，由于已经具备发展总部经济条件的土地仍被政府以成本低廉的工业用地进行出让，才导致诸多不公平竞争与模糊地带。

　　“近郊适合发展总部基地的土地，就不应该再以工业土地价格进行出让，否则最后利益受损的还是政府和国家。”赵弘说。

　　梁春也认为，产业地产作为新生事物，从上游的分类就不是很清楚，企业和经济发展迅速，已经远超过原来划定的产业细分范围，这就导致新办公形态的承载体是建立在工业用地还是商业用地上没有一个标准、权威的答案。