上半年申城商业地产表现强劲
工业物流地产市场将成未来新增长点
戴德梁行近日发布的数据显示,今年上半年,上海厂房空置率下降至3.94%,为2010年一季度以来最低水平。与此同时,二季度甲级写字楼平均租金为每天每平方米8.68元,出现了自2010年三季度以来首次下降,同比降幅达2.06%。此外,在高端物业市场,上半年单套总价超千万元的公寓物业成交均价同比下降6.6%,潜在需求已被有效控制。
甲级写字楼租金或持续下降今年上半年,上海写字楼销售市场整体走势呈企稳回升态势,写字楼项目供应可观,集中分布于内中环的新兴商务区。戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁表示,“城市发展促进新兴商务区的加快成熟,大量城市综合体项目集聚入市销售,将为寻找优质办公场所的实力企业提供更多选择,发展商也将面临更多的竞争压力。预计未来,大虹桥、新江湾城、长风板块及徐家汇的虹桥路将成为写字楼销售市场热点板块。”
戴德梁行华东区研究部数据显示,今年二季度甲级写字楼平均租金增长放缓,达到每天每平方米8.68元,出现了自2010年三季度以来首次下降,同比降幅2.06%。然而,国际超甲级标准写字楼(目前上海总计仅五个)的租金水平在本季度保持稳定,同比上浮1.3%,达到每天每平方米12.59元。戴德梁行预计,今年三季度至明年二季度期间,将有超过80万平方米的甲级写字楼陆续入市,其中70%的供应位于非核心商务区,将在一定程度上抑制申城甲级写字楼租金的整体上涨。
德佑地产的数据亦显示,上海写字楼市场上半年整体仍呈现供过于求局面,供求比(新增供应面积/成交面积)达1.3∶1。上半年,全市写字楼成交面积96.2万平方米,环比下降8.36%;成交均价22206元/平方米,环比下跌9.32%;供应面积126.8万平方米,环比上扬30.56%。
此外,上海五大核心商圈租金增速有所放缓,商业项目入驻率仍低于近两年的平均值。戴德梁行华东区研究部数据表明,核心商圈首层平均租金为每天每平方米60.4元,环比上涨0.98%;平均出租率为94.07%,环比上升0.71%。下半年市场供应仍将大幅放量,主要集中在浦东、闵行等非传统商业板块。
高端公寓市场量价平稳戴德梁行华东区住宅部数据显示,截至6月23日,上半年上海高端公寓市场,单套总价超1000万元的公寓物业共成交29.2万平方米,环比下降3.2%,同比上升17.3%;成交均价为每平方米5.7万元,环比下跌4.9%,同比下降6.6%;受调控压力影响,高端公寓市场的潜在需求已被有效控制,供需之间形成平衡,整体走势基本保持平稳。
戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏分析:“预计下半年开发商的整体资金状况有所缓解,土地市场将继续保持活跃,一线城市优质地块将成为争夺焦点。随着下半年多个市中心高端项目入市,上海高端住宅市场供应量有所上升,成交量价短期内将有所波动,但整体保持平稳。境内买家观望心态松动,看盘热情上升,较为积极的寻求高性价比物业,同时在‘限购一套’的环境下,对地段和品质会更加挑剔;而境外买家对境内楼市调控动向极为敏感,而且国际经济环境、人民币汇率走势、物业性价比都将是他们置业时综合考虑的要点。”
工业物流市场需求旺盛戴德梁行华东区研究部数据表明,2013年二季度上海研发办公楼平均租金每月每平方米105.92元,环比增长0.6%,达到历史最高水平;同时,良好的市场吸纳情况使研发办公楼的空置率下降至2012年三季度以来最低点,达到12.85%。厂房的平均租金为每月每平方米32.85元,环比增长1.8%;空置率下降至3.94%,为2010年一季度以来的历史最低水平。
戴德梁行中国区工业部主管苏智渊表示,“随着国内外不断加快投资工业物流类地产,预计未来有更多海外资金进入工业物流地产投资领域。传统制造业的持续溢出也将进一步促进产业结构调整,拉高市郊商务研发办公园区的租金,并吸引到更多开发商进入工业物流市场。同时,工业市场的细分程度会进一步加强,冷链物流、危化品物流、医药物流及绿色建筑等细分市场,将成为未来上海工业地产的市场焦点。”
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