夏家胡同地块17.7亿降温出让 懋源地产意外摘取

    每经记者 尚希 王杰 发自北京

    6月底传出的“钱荒”消息，无疑给调控中的房地产业带来浓浓寒意。不过，刚进入7月份，土地市场似乎没有受到银行间流动性吃紧的影响，仍然呈现出火热的成交局面。7月3日，北京、上海等地均出现惹人注目的土地竞拍场面，其中北京丰台区夏家胡同地块楼面成交价超过4万元/平方米，直逼单价“地王”万柳地块；上海浦东新区张江高科技园区商住用地成交价，也刷新了年内上海土地出让总价纪录。不断刷新的地价，正考验着楼市调控的威力。
    被业内认为颇具“地王相”的北京丰台区夏家胡同地块于昨日（7月3日）实现出让，共有中粮、九龙仓、融创、中铁、首城置业、招商、合景泰富、懋源地产、中化方兴、泰禾、保利首开联合体、恒大等14家房企加入了争夺。
    地块拍卖现场座无虚席，场外人头攒动。在经过26轮竞拍后，融辉置业将地块价格推至上限17.7亿元。最后的竞争一直在恒大和合景泰富之间展开，在经历了12轮关于配建面积的“贴身肉搏战”后，懋源地产半路杀出，力挫恒大、合景泰富，成功将夏家胡同地块收入囊中，代价为17.7亿元地价加3.8万平方米配建公租房。从成交价格来看，未超过此前业内预期。
    随后的拍卖中，恒大以35.6亿元拿下了首次进京的战利品——昌平区沙河地块。
    公租房配建面积达五成
    北京市土地整理储备中心的公告显示，位于北京西南三环内的丰台区花乡夏家胡同地块出让面积为14.4万平方米，规划建筑面积7.66万平方米，为二类居住用地；地块挂牌出让起始总价为13.1亿元，竞拍保证金为4亿元。该地块将配建建筑面积不少于1万平方米的“公共租赁住房”。
    5月27日，夏家胡同居住用地在离竞拍不到30个小时，被北京市国土资源局叫停。6月13日，北京市国土资源局发布夏家胡同项目相关出让公告提到，该地块恢复交易后，交易起始报价为13.59亿元，竞拍人须在此交易起始报价基础上按原挂牌文件要求进行报价，其他事项不变。值得注意的是，该地块复出后的起拍报价已经高出原始起拍报价4900万元。对此，北京美联物业高级经理张磊认为，可以解读为政府在提高这块地的竞买门槛，该地块颇具“地王相”。
    一位参与报价的开发商代表对《每日经济新闻》记者表示，参与报价的都是实力雄厚的企业，必将会引来激烈竞争。
    随后，这宗地块最终确定在6月19日恢复挂牌出让，并于昨日进行了现场竞拍。
    由于该宗地块的价格上限设定得并不算高，现场竞拍前最后一次网上报价为14.5亿元，在前期的现场价格竞拍中，九龙仓、方兴、合景泰富以及融辉出价积极，26轮竞价后价格很快冲顶到17.7亿元，溢价率为30.24%。
    接下来，12家房企参与了公租房配建面积的竞拍，真正的争夺才刚刚开始。合景泰富、中粮、首城纷纷应战，但最终只剩下合景泰富与恒大“互不相让”，配建面积一度由1.9万平方米飙升至2.6万平方米。
    令人意想不到的是，当拍卖师报出2.65万平方米的面积时，懋源杀出应价，并在剩下的三轮报价中，力压恒大、合景泰富，最终以2.8万平方米的配建面积胜出。
    对于放弃该地块竞拍的原因，合景泰富战略及品牌营销部品牌及公关高级经理陈淑芬对 《每日经济新闻》记者表示，是因为夏家胡同地块没有达到合景泰富预期的要求。
    该地块的要求是配建建筑面积不少于1万平方米，在此基础上，懋源再报出了2.8万平方米配建面积，因此根据出让公告，该地块最终配建公租房面积则为3.8万平方米，相当于总地块面积的一半。“这一配建面积占比还是非常高的，一般是在30%左右。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者。
    张大伟进一步解释称，3.8万平方米的公租房以8000元/平方米回购，可能会单独设计成为一栋楼，“剔除3000元/平方米左右的建安加管理成本，因为公租房不需要考虑销售等问题，可以为其他商品房部分承担1.9亿~2亿元的土地成本。”
    据张大伟计算，按照成交条件，剔除掉3.8万平方米的保障房后，还剩下3.86万平方米的商品房住宅部分，平均楼面地价约4.1万元/平方米，未达到此前业内预期，略低于此前的北京单价地王万柳地块。
    夏家胡同地块如此高的楼面价，未来售价否支撑？“如果资金成本高的话，最终（夏家胡同地块）销售成本可能在6万元/平方米左右。”张大伟表示，最终销售均价很可能突破8万元/平方米，而目前区域内商品房成交均价为5万~6万元/平方米。
    此次夺地的懋源地产，此前在北京开发在售的仅红玺台一个高端项目。对此，懋源地产负责人在接受媒体采访时表示，鉴于地理位置的稀缺性，夏家胡同地块极有可能延续红玺台的高端路线，但要等地块的具体参数出来后，才能确定产品规划。
    恒大首次“逐鹿”京城
    在夏家胡同地块出让中失利的恒大，迅速转入了下一宗地块的竞拍。在经过17轮的竞拍后，恒大斥资35.6亿元将昌平沙河地块收至麾下，“在京逐鹿”首战告捷。
    据北京市土地储备整理中心资料显示，北京市昌平区沙河镇（沙河高教园二期(一)地块)R2二类居住用地项目(配建公共租赁住房）建筑规模达51.1万平方米。挂牌出让起始价为30.5亿元，成交价为35.6亿元，折合楼面价为6964元/平方米。
    根据出让文件，该地块将配建26万平方米的 “公共租赁住房”，回购价格11000元/平方米。除配建的“公共租赁住房”以外，剩余居住部分全部用于建设 “园区安置房”，房屋销售限价为14000元/平方米。据了解，目前周围在售商品房价格约在2万元/平方米。
    据北京美联市场研究部统计数据显示，6月北京市住宅市场共成交9811套新房，共计104万平方米，环比5月上涨40.07%。6月共有19个预售许可证获批，提供了6911套新增房源，共计75.3万平方米，新增房源套数环比上涨近5成。从供应端的区域来看，房山区继5月后又一次成为供应大户，6月新开7个新盘，共1415套新增房源。
    张磊分析认为，供应端的积极放量在一定程度上释放了市场中的购房需求，成交量的同步回升，也证明了市场供不应求的现状，现房成交占比接近3成也成为6月成交行情的一大特点。一方面说明了供应结构的变化，同时也在侧面折射了目前购房者对房价上涨预期的增强。
    房地产业内人士严跃进表示，购房者的预期助长了房企拿地的热情。尽管有“国五条”的打压，但北京市场显然要比楼市调控政策预计下的要更热，泰禾多次抢地就是开发商看涨北京楼市的一个案例。
    除了北京市场外，恒大地产亦在其他一线城市出手。6月19日，恒大砸下23亿元将备受关注的广州白云区沙太南路623号白云配件厂地块收入囊中。
    张大伟表示，昌平沙河地块性质为非市场化地块，对于恒大来说，资金成本低，而且可以借机锻炼北京项目公司运作能力，还不用担心销售问题，所以是恒大进入北京市场的首选地块。
    房企拍地或两极分化
    “如果是在5月份出让，肯定不会是这个价格。”一位不愿具名的分析人士对 《每日经济新闻》记者指出，在其看来，7月3日参与竞拍的几宗地块都不算热。
    张大伟表示，夏家胡同4万元/平方米左右的楼面价并未超出市场预期，“预期仅有200套左右的高端住宅入市，这一地块的价格低于市场的心理预期，不到30%的溢价率甚至低于上半年的平均水平。”中原地产研究部统计数据显示，今年之前北京30宗住宅地块的溢价率（挂牌）平均为39.13%。
    对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，从该宗地块的价格上限来看，溢价率35%甚至距离50%的溢价红线也有一定距离，由此可以看出土地部门在有意识地控制地价水平，防止“地王”出现，但是由于加入了保障房面积，因此房企的开发成本并未减少，仍然高企。
    除夏家胡同以及昌平沙河地块外，大兴区魏善庄镇北区、西区AA-29地块F3其他类多功能用地项目地块以及房山区长阳镇起步区九号地03-9-02等地块分别由北京城建兴华地产有限公司以及北京万科竞得，溢价率均为1.1%，底价成交。
    “预计在整体宏观面有所收紧的情况下，不太可能再延续之前的疯狂出价现象。从全国范围看，6月底开始出现了多宗高总价地块，但溢价率都明显降低。”张大伟表示，土地市场可能首先出现分化，在钱紧的大趋势下，部分现金宽裕、资金成本低的企业可能在土地市场继续有所斩获，而中小房企开始更加谨慎。