房地产市场需要主动做空机制来对冲风险

　　一家之言

　　王建武

　　做空机制，是指投资者因对整体市场的未来走向(包括短期和中长期)看跌所采取的保护自身利益和借机获利的操作方法以及与此有关的制度总和。最典型的做空机制就是股票市场的股指期货，上世纪70—80年代，西方各国受石油危机的影响，经济活动加剧通货膨胀日益严重，投机和套利活动盛行，股票市场价格大幅波动，股市风险日益突出。股票投资者迫切需要一种能够有效规避风险实现资产保值的手段。在这一前景下，1982年2月24日，美国堪萨斯期货交易所推出第一份股票指数期货合约——价值线综合指数期货合约。

　　股指期货能降低股票市场的波动，让股市回归原有价值，从国际来看，在美国证券交易所推出股指期货前的3106个交易日，美国股市500指数的日均波动幅度高达1.872%，而推出后的6932个交易日，该指数的日均波动幅度下降为1.283%。从我国股票市场来看，2010年4月股指期货上市，从2009年6月1日至2010年12月31日。经计算，发现沪深300指数期货上市之后，现货指数无论是振幅、换手率还是涨跌幅都有明显缩小。特别是振幅，平均值由0.022下降至0.0213，而且峰度大幅降低，由3.5077降至1.1487，偏度也有改善，由1.6058左移至1.0999。

　　住宅商品房市场存在过热现象

　　按照2012年12月31日的汇率计算，我国房屋总市值已经全面超过爆发次贷危机前的美国和房地产泡沫之前的日本。

　　衡量商品房价格合理的标准之一是房价收入比，房价收入比是指家庭年平均总收入与一套住房平均总价格之比。世界银行认为，房价收入比在3至6倍为合理区间。根据国家统计局公布的社会公开商品住宅房价数据显示，2012年1月至12月我国商品房平均价格为5791元/平方米。2012年全国城镇居民人均可支配收入24565元，按我国城镇人均32.9平方米住房面积和户均2.87个人口计算，我国房价收入比为7.8倍。超过合理区间30%，存在过热现象。而在一线大城市，房价收入比更高，达到15—17倍。

　　衡量商品房价格合理的标志之二是租售比，租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300—1:200。如果租售比低于1:300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现;如果高于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，中国指数研究院的统计显示，北京地区房屋租售比达到1:434;上海地区达1:418;深圳、杭州均突破1:360，远高于国际通行标准。

　　衡量商品房价格合理的标志之三是房屋总价值与GDP的比例。美国次贷危机时的最高点是1.7倍;日本在房地产泡沫破灭之前，最高不过4倍。2012年我国城镇化率52.6%，城镇人均住房面积32.9平方米，商品住宅平均销售价格5791元/平方米，我国2012年城镇住宅总价值为135.3万亿元，我国2012年农村人均居住面积37.1平方米，按700元/平方米重置成本计算，我国2012年农村房屋总价值为16.7万亿元。我国2012年住宅总价值为152万亿元，为2012年我国51.9万亿GDP的2.93倍，存在过热现象。

　　而按照2012年12月31日汇率6.26计算，2012年美国GDP为135888亿美元，日本GDP59639亿美元。我国2012年住房总市值是美国GDP的1.78倍，是日本GDP的4.07倍。我国房屋总市值已经全面超过爆发次贷危机前的美国和房地产泡沫之前的日本。

　　建立主动做空中国住宅商品房机制

　　住宅商品房价格持续上涨会带来房地产市场的泡沫，如果不主动去把泡沫戳穿，而是被动等待房地产泡沫破裂将会给实体经济带来巨大的冲击。

　　住宅商品房价格持续上涨会带来房地产市场的泡沫，如果不主动去把泡沫戳穿，而是被动等待房地产泡沫破裂将会给实体经济带来巨大的冲击，日本自房地产泡沫被动破灭到现在，一直没走出经济衰退的阴影。美国2007年3月爆发次贷危机后，2009年3月美国股市就开始复苏，这是因为美国次贷危机爆发的比较早，基本属于早期就被发现，发现的最大原因是有做空机制，在次级贷款危机尚未全面爆发之前，花旗等还在买入次级贷款的时候，高盛就大举沽空次级贷资产。到2007年末，高盛通过沽空次级贷款获利高达40亿美元。此举不仅成功躲避次贷危机，而且也间接地把美国次级贷危机爆发的时间提前，在次贷危机早期让其破灭。由于破灭的早，房地产的泡沫比较小，危害性也相对小得多，所以美国次贷危机发生2年后美国经济就缓慢复苏。

　　住宅商品房做空机制可以让房地产泡沫提前破灭，这是因为，在没有做空机制之前，所有参与商品房市场的群体，获利的方式只有一种，购买房地产并持有到出售。而这种行为在房地产价格上涨时期会互相加强，房地产价格越涨，买的人越多，最后房地产价格一直攀升，直到房地产价格涨到惊人的地步，造成房地产的巨大泡沫并破灭，经济陷入全面危机。而有了做空机制，房地产泡沫在形成时期，做空的力量就在积累，当房地产价格上涨到一定幅度，做空力量与做多力量达到一个平衡，房地产价格上涨将受到抑制。此时，即使房地产泡沫破灭，对实体经济的危害也会在一个有限的范围内并可控制。

　　建立中国住房市场做空机制的具体措施

　　做空机制最主要的手段，就是金融手段，通过发行我国住房商品价格期货和债券，让市场来买卖住宅价格期货和沽空或者持有住房债券，同时运用税收手段来调控我国房地产价格，保持价格的平稳。

　　1.运用金融手段建立中国住房市场做空机制

　　做空机制最主要的手段，就是金融手段，通过发行我国住房商品价格期货和债券，让市场来买卖住宅价格期货和沽空或者持有住房债券，实现我国商品房价格上涨和下跌都能获利机制，完善我国过去商品房只有上涨大家才能获利的机制，实现商品房价格上涨和下跌的制约机制。

　　2.运用税收手段来调控我国房地产价格，保持价格的平稳

　　做空机制从长期来看能够很好地发现价格，实现市场有效配置资源。但短期有可能会产生波动并危害实体经济，需要政府运用税收手段来调控，包括开征住房调节税，持有环节的征税等，来平抑住房市场价格，保持房地产业的健康稳定发展。

　　3.配套土地、建设和财政政策来完善我国房地产市场

　　对于我国住房市场，通过不同时间和空间来用土地和建设配套政策来调节，在价格上升快速时期和价格上升快速热点区域，适当加大住房土地供给，提高建筑容积率来解决住房需求，而在价格下降或者地产市场不景气的时期，可以减少土地供给，并适当增加保障房供应，给低收入群体发放住房补助金的形式来促进房地产发展。

　　(作者系中国土地矿产法律事务中心副研究员)