深陷民间借贷泥淖 湛江地产龙头嘉粤集团或被“分拆”

    每经实习记者 罗碧 发自湛江

    6月24日晚9点半，嘉粤集团的创始人和负责人朱兴明准时出现在集团旗下君豪酒店的会议室里。他满眼血丝、顶着黑眼圈，声音有点嘶哑，但精神仍然饱满。他见到《每日经济新闻》记者说的第一句话是，“君豪酒店把我害惨了”。
    这家刚刚为朱兴明赢得他梦寐以求的“鲁班奖”的酒店，因为高达近20亿元的投入而将嘉粤集团的资金链彻底拉断。
    根据嘉粤集团内部人员介绍，2012年10月，君豪酒店项目获国内建筑工程最高奖项“鲁班奖”。随后，因资金链断裂，债务危机爆发，2012年11月21日，朱兴明主动向湛江市中级法院提出嘉粤集团34家关联公司破产重整的申请。
    今年6月19日，嘉粤集团等34家关联公司破产重整案第一次债权人会议在湛江举行。根据债权人会议披露的信息，通过破产管理人的初步确认，嘉粤集团债权金额为61.19亿元，为迄今为止全国标的额最大的重整案件之一。
    平日与朱兴明接触时间最多的助理朱华诚告诉 《每日经济新闻》记者，朱兴明近日见到他总会问，“你觉得我们这次能度过难关吗？”朱华诚说朱老板压力很大，希望从外人那里获得信心。当记者以同样的问题问朱兴明，他顿了顿说，“我还是有信心。我们企业只是出现了休克，需要停顿下。我们是活马，这匹活马只是生病了。”
    昔日辉煌
    在湛江经济技术开发区汇景名都楼盘的一侧，是一座外表普通，内部装修也很简单的三层小楼，嘉粤集团总部以及多家关联公司的办公室设在这里。小楼里看上去有些冷清，大堂和各楼层的前台处都已无人。在位于三楼的集团总部，走廊灯已关闭多处，工作人员介绍说是“为了节省”。
    朱兴明对记者说，原本打算近两年把总部迁往广州，“广州的融资平台比湛江好很多，如果早点搬过去，可能也不会出现这样的危机。”
    在见到朱兴明之前，嘉粤集团旗下各子公司的各个层级的职员在向记者介绍他们老板时，都会强调朱老板是上世纪90年代初华南理工大学建筑专业毕业的大学生，“他和湛江大多数包工头出生的老板不一样，他是个有理想的人。”
    朱兴明是湛江市坡头区人，1991年毕业于华南理工大学建筑学专业，之后进入事业单位工作。2000年，朱兴明辞掉工作带领6名员工创办了建筑工程公司，2002开始进入房地产开发行业。
    根据嘉粤集团有限公司管理人的《嘉粤集团有限公司等34家公司破产重整工作报告》（以下简称《工作报告》）显示，嘉粤集团目前共有包括嘉粤集团有限公司、君豪酒店有限公司等在内的34家公司，注册资本合计为9.311亿元，员工约3150人。公司主要经营范围包括房地产开发、建筑工程施工、酒店管理与经营、生产销售建筑材料、融资担保等。
    据嘉粤集团内部工作人员介绍，截至目前，嘉粤集团在湛江共开发了十余个住宅和商业楼盘，并因在当地建起地标君豪酒店而在湛江家喻户晓，成为湛江市的地产龙头企业。
    在嘉粤集团官方网站的首页，有一段2010年为庆祝嘉粤集团成立10周年而拍摄的短片。从不愿意露面的朱兴明在短片中说希望嘉粤集团能走出湛江，走出广东，走向全国。
    据朱兴明的妹妹、从2008年开始主管嘉粤集团财务的朱小华介绍，嘉粤集团在被称为房地产调控最为严厉的2010年之前，资金链没出过问题。即使2008年的金融危机，对嘉粤集团也没造成太大影响，在这一年，君豪酒店的土地进行了平整。
    朱小华回忆说，2009年信贷政策放松，嘉粤集团在湛江开发的楼盘销售情况都很好，资金回收也快。在政策和市场的双重利好的情况下，朱兴明投入开发的项目增多，并开始进入广州。
    朱小华回忆起当时在广州开盘时的一个情景，她说嘉粤集团在广州开发的一个楼盘，在开盘前公司将售楼价定为5000～6000元/平方米，但开盘前一天，发现对面楼盘开盘，开盘价为11000元/平方米，公司立即决定改开盘价，将开盘价调至9000元/平方米。
    正是在近乎疯狂的市场环境下，朱兴明投入的项目越来越多，“一个楼盘接一个楼盘，项目从没停过。”
    嘉粤集团的业务在这几年不仅在区域上得到拓展，业务本身也从最初的建筑、房地产开发拓展至混凝土生产和销售、建筑建材生产与销售、装修、物业管理等领域。
    根据嘉粤集团聘请的第三方机构审核，截至提出申请破产重整，嘉粤现有资产总额达75亿元。而根据嘉粤集团管理人《工作报告》，经汇总，嘉粤集团资产评估总价值共计49.53亿元。
    危机爆发
    在嘉粤集团辉煌的2009年和2010年，危机其实已经潜伏。在市场行情良好的2009年，建筑工程师出身的朱兴明一心想实现自己 “鲁班奖”的梦想，在湛江星级酒店云集的乐山大道开始投建君豪酒店。
    2010年，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，即“国十一条”，试图运用土地、信贷、税收、行政监督等多种手段抑制房价上涨。除此之外，中央政府以及各级地方政府也陆续出台了多项抑制房价的政策，这一年也被业界称为史上最严厉调控年。
    “2010年底国家政策调控，银行放贷收紧。我们到2011年底资金就开始有些紧张了，刚好2011年、2012年在酒店上的投入也多，资金就更紧张了。我们都没想到这次宏观调控会持续这么长时间。”朱小华向记者讲述道。
    朱小华说，这次房地产调控是10余年来持续时间最长的一次，很多老板都是在调控的影响下出现了资金问题，“朱总在这个事情上对形势和政策把握得不是很准，所以导致了战略上的失误。”
    朱兴明在接受记者采访时也总结称，对国家政策把握不准是他战略上出现差错的原因。“2011年初我去北京参加一个经济政策的培训班，当时我问北京的经济学家对整个宏观经济以及房地产行业的看法，他说不超过10个月会变好。而根据以往的经验，调控也从来没持续这么长时间，最多不超过10个月。所以那次回来之后，我就又有信心了。”
    2011年9月29日，君豪酒店正式开业。但令朱兴明没想到的是，政策却始终没有松绑的迹象，银行的信贷进一步收紧。“到今年，嘉粤有一批贷款到期，银行让还款，说过段时间再贷出来，所以我就借朋友的高利贷还了到期款，但银行却没办法按时和按数再贷给我。一拖再拖，利滚利，到10月就很难撑下去了。”
    据朱兴明介绍，在1年时间内，银行减掉嘉粤集团的贷款数额将近10亿元。而酒店的资金回收又太慢，这给他和他的企业带来了极大的压力。
    “如果重新给我一次机会，我会把君豪酒店这个项目做成地产。做酒店资金压力太大了，如果我不投这10余亿，包括利息将近20亿，我不会走到破产重整这一步。建一家酒店得到鲁班奖，是建筑人一生的梦想。我的梦想实现了，但却害了自己。”
    嘉豪集团工作人员说，在建酒店的过程中，几乎每一块砖朱都亲自挑选，到后期对装修材料和内饰的选择，他也极其苛刻。酒店大堂电梯口有棵景观树，工作人员说最开始这里放的另一棵，朱总不满意，“花了几十万换了现在这棵。”
    君豪酒店总经理助理陈小平向记者介绍时提到，曾经一位在台湾有多年5星级酒店运营经验的老板参观君豪酒店之后，说君豪的造价完全可以建两座五星级酒店。
    当记者把这种说法转述给朱兴明时，他说他不赞成这种说法，因为他要建的酒店，与一般的酒店定位不一样。“我想打造一个白金五星级酒店，在粤西地区第一的酒店。我在这个项目上也确实花了很多心血。说实话，我一开始真没想到会造成这样的局面。现在有点后悔。战略有远有近，投资有大有小，不应该在这个时候做这个项目，这也是不好好判断地方经济的差异性造成的。”
    朱兴明说当年的同学很多在珠三角地区，以为在珠三角地区能行得通的经验却并不适合湛江。
    据酒店工作人员介绍，目前君豪酒店平均入住率达50%，这一入住率与当地的很多高端酒店相比靠前。但按一般经验，五星级酒店的入住率需达到75%才能实现盈利。
    资金流出现紧张的嘉粤集团，只能通过银行、信托、民间借贷等多种方式开展融资。根据第一次债权人会议披露的信息，破产管理人初步确认债权金额为61亿元，涉及债权人333户。
    但因为银行信贷收紧，很多企业不得不转向民间借贷。根据嘉粤集团财务人员介绍，嘉粤集团民间借贷共约10亿元，而破产管理人初步审核的数据显示，民间借贷累计金额达29亿元。根据相关人士透露，这些民间借贷资本中，有些借贷月利率达5分、1角，甚至月利率达3角。
    “银行贷不出款，如果不向朋友借，很多房产老板肯定都早倒下了。”熟悉湛江房地产行业的一位业内人士向记者表示。
    谈及此次危机，朱小华更多的是以妹妹的身份去看待，“人哪儿能不犯错误，不出现失误。我哥从小就和大家不一样，很少有人能像他那样，在工作上这么勤奋刻苦，他没有时间去享受生活。”
    除朱小华外，朱兴明家族中有不少人在集团内担任要职。朱兴明在向《每日经济新闻》记者提及此次破产的教训之一即认为团队管理出现了问题，造成管理资金损失，以及项目投产的时间不准确。同时，他也不避讳说自己是家族企业，有家族企业的通病，认为企业在团队建设以及人才引进的规划方面很欠缺。
    根据嘉粤集团有限公司等34家公司管理人出具的《关于嘉粤集团有限公司等34家公司实体合并破产重整的意见》显示，34家公司的两家核心公司——嘉粤集团有限公司和广东明兴建筑集团有限公司，其控股股东为朱兴明，上述2家公司下控股君豪酒店等9家公司。此外，其余20家公司股东与朱兴明关系密切，实际控制人均为朱兴明。
    朱兴明在接受记者采访时也表示，这些公司的出资方和实际管理人均为他本人。“这么大的摊子，没有打造出职业化的团队。假如重整成功，今后将不会在企业内掺入太多家庭的成分，要重新打造更专业的团队”。朱兴明总结道。
    但是否有改正错误的机会，嘉粤集团能否如愿造血重生，提及这一问题，朱兴明及他的团队都说有信心，但脸上却写满了担忧。
    申请破产重整
    因为涉及到的债权人多，“怕出事”，去年11月，朱兴明向政府提出保护申请。随后，政府派出工作小组，2012年12月12日，嘉粤集团破产重整案由湛江市中级人民法院受理。同日，法院出具《决定书》，指定广东国邦律师事务所、广东粤海律师事务所、广东中正会计师事务所有限公司等六家公司组成共同管理人。
    据参与到嘉粤集团破产重组案的广东粤海律师事务所主任林怀海介绍，目前管理人团队共有130人，该团队为广东中谷糖业集团有限公司破产重整案的原班人马。
    而嘉粤集团所涉债权金额经第一次债权人会议披露达61.19亿元，比中谷集团债权总额高出数倍。因嘉粤集团与中谷糖业同处湛江市，且都与民间借贷、高额债权额相关，外界普遍将两者相比较。
    广东省房地产法研究会副会长刘兴桂在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，嘉粤集团与中谷糖业的情况不尽相同，“中谷糖业当时已经到资不抵债的状况，但嘉粤集团的资产总额超过债权额，足够偿债”。
    据朱小华称，根据统计，嘉粤集团等34家关联公司共欠下银行贷款、员工工资、税费、工程款共计约25.54亿元，以及民间借贷10亿元，合计35.54亿元，这与第一次债权人会议公布的61.19亿元债权额存在较大差异。而企业经聘请第三方机构审核的资产总额达75亿元，如果按照这一资产额计算，嘉粤集团将有能力清偿企业的债务。
    据嘉粤集团股东代表介绍，债权额出现如此大差异，主要源于个人债权金额的统计上的差额。“这其中有一部分原因是因为民间借贷利息导致，进入司法程序后，依照法律规定，应该对此前已经多付的利息用于抵扣本息，但破产管理人审核的债权额将这部分也计入其中。企业方民间借贷统计结果约10亿元，管理人审核的金额达29亿元。”
    对于债务人在债权额上提出的异议，林怀海介绍称，这跟企业提供的财务凭证不足有关。但这并不是最终的债权审核结果，会根据会后债权人反馈的情况，对初步作出的债权审核结果进行修正完善。
    在《工作报告》中提到了破产管理人的下一步工作计划，其中提到，管理人团队拟将14家主要公司按其资产现状，形成14个独立的项目，分别制定招商方案，通过各种渠道进行项目推介。
    对于这一计划，刘兴桂认为这实际是对嘉粤集团采取了破产清算的方式，而不是破产重整。“打个比方，主人借钱养了一头猪，现在因为没钱养不起了，那么现在要做的是找人借钱买饲料，而不是将其肢解开，然后分开卖掉。”
    刘兴桂说采取这种方式，可能会使企业的资产流失。嘉粤集团内部人员介绍，目前，嘉粤集团正在积极引入投资人。
    对于这一计划的提出和具体实施的情况，林怀海在接受记者采访时称，这一计划的提出暂时不便透露，“重整计划草案将提交下一次债权人会议表决。”据介绍，下一次债权人会议将于2013年9月12日举行。
    但7月1日，嘉粤集团有限公司管理人即调整此前 《工作报告》中的计划，发布了《关于嘉粤集团有限公司等34家公司破产重整案相关重整项目引进投资人的公告》，公告显示，嘉粤集团破产重组项目拟将14家有资产、有经营价值的公司分为13个重整项目，意向投资人可以参与其中一个或若干个重整项目的投资。
    这是朱兴明最不希望看到的被“分拆”的状况。他说，如果换作别人，遇到他目前的处境，不一定能撑下去。“我现在还能打起精神，就是希望企业能完整地活下去。我认为嘉粤集团现在还是一匹活马，只是生病了，希望活马不被当成死马医。”
    当记者问“从去年提出破产重整到现在，你每天在做什么？”朱兴明说，“重整前每天都会去工地看项目，就算到了晚上10点，我也还是会去看，这是我的一个习惯。现在很多项目都停了。但企业的日常运营实际还是我在管着，现在每天都只睡四五个小时，主要在寻找合适的投资商以及处理债权债务的问题。”
    延伸阅读
    三线城市开发商生态：银根收紧 嘉粤集团的融资方式并非个案
    每经实习记者 罗碧 发自湛江
    嘉粤集团的破产重整申请，在湛江地区引发了巨大的反响。这不仅因为其涉及的债权人达333户之多，当地地产行业龙头遭遇困境，也让人们开始关注三、四线城市开发商在地价飙升、信贷收紧情况下的生存境遇。
    盈利空间收窄
    在湛江市经济开发区内，随处可见还未封顶的新建楼盘，但却鲜见深圳、广州的大开发商进驻。
    广东省房地产法研究会副会长刘兴桂认为，这跟湛江的投资环境、市场容量都有关系。“在粤东和粤西两头的有些地方，比如汕头，因为在面上的规则不明显，所以外面的开发商也不太敢贸然进入。”
    在湛江看过不少项目的刘兴桂在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，据他观察，如果是前几年在湛江拿地的开发商还有盈利空间，今年拿地的开发商盈利空间已经很小，“能有20%的回报率就非常不错了。”
    刘兴桂说，他看过的好几个开发商的项目，楼面价基本都在4000～5000元之间，而实际楼盘销售价也就在此基础上增加1000～2000元。
    “盈利少，资金回笼需要时间。如果是向银行借贷，还可能盈利，但如果是向社会、民间融资，根本不可能盈利。像嘉粤集团，1年利息就达几亿元。”刘兴桂介绍道。
    向民间资本伸手
    嘉粤集团的融资方式并非个案。“像我们行业，都不可能靠企业的自有资本去开发项目，但银行信贷一直收紧，只能不想别的办法。”嘉粤集团主管财务的朱小华向记者表示。
    正如朱小华向记者讲述，自2010年以来，银行对房地产的信贷基本没有出现过较大幅度的放松。两年多的时间，已将许多资金回笼时间长的房企推向了悬崖。
    “到了关键时候，比如员工工资发不出，有好的项目但手头缺钱，这时候就不得不转向民间借贷。”刘兴桂介绍称。
    据介绍，在湛江，和嘉粤集团老板朱兴明一样向社会融资的房地产商不在少数。“嘉粤集团实际关联企业将近60家，并不只有此次申请破产重组的34家。”
    根据破产管理人介绍，这些公司中有很大一部分只是用来融资的平台。刘兴桂在接受记者采访时也认同这种观点。在他看来，在湛江，与嘉粤集团类似的很多公司，都是靠个人信誉来运转，“靠个人信誉运转的公司一定会向社会融资，因为向银行借贷需要抵押物。”
    在嘉粤集团破产重整一案中，企业称向民间借贷约10亿元，其月利率高达5分、1角甚至3角，一年上亿元的利息额也成为嘉粤集团出现危机的主要原因。
    而在这部分民间借贷资本中，大部分存在拆借。在嘉粤集团民间借贷中，就因存在的部分拆借行为导致债权认定上的困难。“比如你借给我1000万，但这1000万是通过另外三个人的账户汇到我账户上。但后来还款的时候，我直接还给你，没有还到其他三个人账上。这部分钱还是被算进了管理人公布的61亿元债权额中。”嘉粤集团内部工作人员向记者介绍称。
    刘兴桂认为，在市场经济越不发达，规则越不透明的地方，民间借贷越发达。同时，他认为，在银行信贷不放松的情况下，民间借贷会成为越来越多中小开发商的融资方式。