“限价令”难阻住宅量价齐升 北京楼市回暖势不可挡

    上半年二手房住宅成交均价为27089元/平方米，环比去年下半年上涨12.3%，同比去年上半年上涨幅度达到
   
    北京住宅销售市场的回暖似乎已经势不可挡。
    6月26日，一个工作日的下午，尽管流动性紧缩、股票市场大跌的种种不利消息萦绕着房地产行业，但位于北五环来广营附近的臻园项目售楼处却并没有出现料想中的冷清，不到一个小时的时间里，便有四五组客户前来看房。
    “我们的项目预计7月开盘，目前均价还没有最终确定，大概在40000~45000元/平方米，首期推出的房源以175~210平方米的3~4居为主。”据项目销售人员介绍，虽然大部分房源的总价可能都将在800万左右，但这样的价格并没有阻止购房人的脚步，目前意向购买客户累积的数量已相当可观。
    臻园只是目前正在回暖中的北京楼市的一个代表。
    成交量持续走高
    研究机构根据北京市住建委官方数据统计的结果印证了上述判断。
    中原地产市场研究部统计数据显示：6月截至26日，北京新建住宅签约套数为7191套，在还有4天才结束全月时，便已高于5月份的7004套。截至目前，今年上半年（01.01~06.26）北京新建住宅签约套数合计为约6万套，同比2012年同期的48380套上涨了24%。
    二手房方面，据链家地产市场研究部统计，6月截至26日，北京二手住宅签约套数为7172套，环比5月同期的5062套有明显上涨。2013年上半年（01.01~06.26）北京二手住宅成交量为93184套，较2012年同期上涨76.8%，达到了2012年全年成交量的64.9%。
    中原地产市场研究部总监张大伟分析称，成交量上升的主要原因是今年1~3月份北京楼市成交的火热导致量价齐涨，虽然二季度在新的楼市调控政策作用下，这一趋势有所放缓，但成交量也依然居于高位。
    亚豪机构副总经理高姗则认为，开盘入市量的增多，直接带动了成交量的骤增。根据亚豪机构统计，截至6月23日，6月份北京共有25个项目入市，已经接近5月份27个项目的开盘量，预计6月底还将有京投万科·西华府等多个项目入市，在此带动下，6月有望成为今年内开盘项目最多的一个月。
    据亚豪机构监测，6月入市项目的特点为：以刚需项目为主，中高端项目则凤毛麟角。高姗称，一方面在价格管制影响下，开发商取证困难，相比中高端项目，单价在20000元左右的刚需及改善性项目更容易获得预售证；另一方面，中高端楼盘因客群基数较小、总价较高，为了追求较高的开盘去化率，普遍蓄客期偏长。
    “目前楼市整体需求旺盛，销售形势向好，虽然在限价令的管控下，平价入市的项目利润率普遍降低，但是在高周转与高销售率的双重吸引下，房企推盘积极性正在逐渐回升中。”高姗表示，随着限价令呈现出常态化趋势，预计下半年将有更多的项目加快销售节奏，以“平价入市”的快跑策略或“曲线提价”的应对策略入市，带动成交量进入上行通道。
    价格仍将拉升？
    与成交量的上涨如影随形的，便是楼市成交价格的攀升。
    据亚豪机构统计，6月17日~6月23日一周，北京商品住宅周成交均价突破2.5万元/平方米大关，达到25091元/平方米，实现今年连续25周以来周成交均价的最高值。
    张大伟对此分析认为，6月单月北京新建住宅中现房占比为28.5%，这是数年来现房占比首次接近三成。“现房比例增加对市场成交均价会有拉涨作用。”张大伟表示，虽然北京执行了严格的限价政策，大部分期房价格平稳，但现房价格依然上涨和占比的增加，导致北京新建住宅成交价持续上涨。
    链家地产市场研究部的统计则显示，6月二手住宅成交均价为27759元/平方米，环比上涨1.66%。这是北京二手房成交均价在4月环比下滑后，连续两个月出现小幅上涨。
    如果同比去年，北京二手房价格的涨幅更为明显。数据显示，2013年上半年二手房住宅成交均价为27089元/平方米，环比去年下半年上涨12.3%，同比去年上半年上涨幅度达到24.7%。
    链家地产市场研究部张旭认为，一季度受2012年末市场火热以及3月政策窗口期的影响，成交价格屡创新高。3月末政策落地后，买卖双方预期发生转向，高税房业主出现降价现象，价格有所回调。但是随着业主观望增加、免税房源的抬价等因素的影响，成交均价在5月和6月小幅上涨，整体上较为稳定，处于调控后合理的变动范围。
    在当前北京楼市量价均处高位的背景之下，分析人士认为，下半年的市场走势将主要受到资金面的牵制。
    “近期商业银行由于贷款额度不够以及市场流动性短缺的原因，纷纷上调首套房贷利率，减缓放贷速度，若此状况持续，也可能会影响市场购买力，出现市场下行趋势。”张旭如此分析。
    张大伟也认为，影响下半年的最大变量是资金情况。“银行间市场缺钱,央行没有释放更多的流动性，暗示中国货币政策已开始由数量调控逐渐转向质量和结构的优化，货币政策已经由宽松转向稳中趋紧。”张大伟称，房地产市场多年的畸形发展主要依赖超发的货币，因此，一旦资金收紧。房地产的涨幅肯定会被抑制。“但如果再次释放流动性，一线城市因为需求集中，很可能再次大幅上涨。”