天润.香墅湾1号低价“甩卖” 销售僵局待解

    【地产中国网.原创报道】位于平谷的天润香墅湾1号自去年9月入市以来，仅签约16套。在全国百城房价涨声一片的时候，这座平谷“标杆豪宅”却几度折戟。近日，该项目大力度打折欲打破销售僵局，接近保本甩卖的低价能否打动购房者仍是悬念。
　　平谷“标杆豪宅”甩卖“参加我们2万抵50万的活动，折后均价16800元。”售楼处置业人员宣传到，“有时间的话马上过来吧，活动可能只有这几天。”天润·香墅湾1号位于平谷区洳河西畔，去年9月首次开盘，首次入市的11#楼和12#楼共计372套房源，均价22000元/平方米，最高25000元/平方米。北京住建委官网显示，截至6月5日天润·香墅湾1号仅签约16套，成交均价21875元。
　　对此，售楼处工作人员称，住建委网站显示时间相对滞后，并不能说明项目没有签约，或者签约不好。
　　据了解，天润·香墅湾1号项目开发商为天润置地集团，而销售团队为代理销售公司。项目所属地块2009年拿地时楼面价格为5789元/平方米，溢价率高达506.2%。项目初入市均价22000元/平方米，虽然高于周边楼盘紫贵庄园的10500元/平方米，渔阳公馆的12955元/平方米，但从产品的豪宅定位来看，这个均价并不算高。
　　“折后一些房源均价可到16800元/平。”置业人员对记者解释道，“当然，比如我们11#楼1层和2层是大堂，从3层开始卖，3层肯定不是16800元/平方米。”即便如此，有业内人士指出，天润·香墅湾1号定位豪宅，按楼面均价算，加上建安、资金等成本，16800元无疑是保本甩卖。

　　定位失误 销售陷僵局

    平谷区在地产开发上相对滞后，天润集团为何在地产市场并不成熟的平谷区开发高端住宅？
　　天润香墅湾1号项目总经理韩永峰曾对媒体公开表示，目前的平谷区是块价值洼地，住宅建设水平和成熟区相比差10年以上，天润置地要做这个市场的先入者。
　　然而，平谷区一直不是北京楼市的热点板块，新开楼盘数量不多，在售项目均价在16000-18000元/平方米之间，显然，天润·香墅湾1号22000元/平方米的均价并不符合当地市场行情。
　　有熟悉该项目的知情人士则向地产中国网透露，其实在项目准备入市前，天润集团曾做了大量市场调研，当地有效需求对价格的接受度在每平方米15000元，但是该企业决策层对产品的建造品质定位较高，综合测算要保有合理利润售价也得在2万元左右。出于对产品的自信，该项目打算以时间换价格，前期不着急卖，但要扛住价格。
　　事实上，像香墅湾1号这样的高端地产项目，除了承接平谷地区本地的需求外，最主要的是依赖北京市区的外溢需求。
　　然而，平谷的交通和市政基础设施建设现阶段并不能满足需求，香墅湾1号项目所在的洳河溪两岸的基础设施并不完善，教育资源也比较匮乏。
　　就现阶段来看，平谷板块并未被外部购房者认可。资料显示，平谷区在“十二五”时期“区区通轻轨”规划中，通州等地的房地产市场正是在地铁规划和快速交通开启中迅速火爆的，可地铁线路通车时日最早是2015年，目前天润·香墅湾1号项目尚不能享此利好。
　　从消费能力看，平谷区13个村中有8个城中村，购房多以本地需求为主，天润·香墅湾1号定位豪宅，而本地人群受购买力限制，不能支撑豪宅消费。
　　那么以16800元/平方米的低价，天润·香墅湾1号是否欲借此打破“滞销”魔咒？
　　对此，记者致电天润·香墅湾1号项目相关负责人员。却被告知，项目营销中心总监彭艳早已离职，不仅如此，天润集团副总裁胡宇宙也在不久前离职。
　　几经辗转，记者联系到天润置地策划总监肖总，不过，截止到发稿，肖总并未对相关问题给予回复。