北京“楼王”需要限价吗？

　　房地产调控新政之下，楼市成交量骤减，而楼王却不断浮出水面。例如在北京近期即将入市的项目中，保利东郡将推出的绝版楼王总货量仅50余套，金茂府将推出的2号楼楼王则以380、389平方米四室户型为主，招商地产旗下公园1872也在筹备300平方米观湖楼王入市。

　　与此同时，此前已面世开售的两栋红玺台雍景楼王也受到购房者的高度关注，作为京城销量领先的知名高端项目，其240平方米—310平方米的楼王大户型已取得良好销售业绩。

　　楼王频现，已成为京城楼市一道独特的风景线，然而其背后，业界的争论始终不断。

　　首先，业界对何为“楼王”有不同的看法。在部分业界人士看来，虽然舆论对于楼王的追捧乐此不疲，楼王频频出现，但实际上要想成为楼王产品，一定要符合相关特征。

　　这些特征中主要包括：“第一，区位一定要好，能有楼王产品的楼盘项目一定是位于黄金地段，而楼王则是占据小区的中心位置，景观视角上佳，楼间距较大，户型宽敞舒适，采光和通风效果好，朝向完美;第二，配套最全，装修最高档、价格最贵。”

　　也就是说，仅仅是价格高企，并不一定是楼王。从这个角度来看，红玺台、金茂府等老牌领军楼盘的楼王产品，无疑更具有代表性和说服力。两者单价都在6万元以上，无论是地理位置，还是产品本身都符合区域楼王的定位。

　　以红玺台为例，从区位看，红玺台在东北三、四环之间，地铁13号线、10号线双线通过，坐拥四条城市主路，同时，项目处于亚奥、东直门、燕莎、望京等四大商圈的包围之中，拥有三大城市公园打造的卓越生态优势，具备城市核心生活的交通、商务、生态化等最核心及稀缺要素。

　　从产品设计、空间和装饰看，红玺台楼王也极尽奢华和考究，采用国际最高端的品牌来进行装修，近年来将奢侈生活表现得淋漓尽致的项目极为罕见，红玺台算是其中之一。

　　其次，对楼王是否应该限价业界也有不同看法。拿金茂府楼王来说，近期开放的金茂府楼王诞生于广渠路地王，拿地成本本身就高，但也面临着销售价格审批能否过关的问题。据说该开发商预期价格在8万元/平方米以上，在北京市目前对商品房采取限价销售，防止房价上涨过快情况下，金茂府楼王能不能以开发商期望的价格销售，通过主管市长的审批，确实存在很大的悬念。

　　从开发商的角度来说，当然是希望楼王卖得越贵越好。不过，这只能是一厢情愿，如果申请的楼王销售价格过高，可能面临审批无法通过的尴尬。

　　这种尴尬此前已经出现过，譬如北京钓鱼台七号院楼王就曾经挂出每平方米30万元的天价出售，结果被有关部门叫停。

　　对楼王限价持反对观点的人认为，政府根本没有必要对楼王采取限价销售的措施，这对普通百姓没有什么好处——控制楼王乃至整个高档住宅的价格，即使让其价格下降一大半，普通人还是买不起——反而是让其价格卖得越高上交的税收越多，于国于民有利。

　　这种观点还认为，楼王通常位于黄金地段，占据国家稀缺的土地资源，土地属于国有资产，贱卖楼王必然导致国有资产流失。

　　周雪松