北京高端市场“逆袭”背后 行政手段负效应显现？

本报记者徐妍北京报道

　　“最近已经看过好几个类似项目了。”5月30日下午，中房报记者在北京鸿坤林语墅项目遇到了前来看房的胡女士夫妇。尽管当天高温暑热，但丝毫没有阻挡看房者的热情。
　　虽然林语墅尚未公布具体售价，但总价逾千万的预期价格，依然备受包括胡女士在内的购房者追捧。
　　这只是北京高端市场火爆的一个缩影。在刚刚过去的5月份，北京高端市场上“日光盘”频现。
　　“目前北京高端市场的购房者，平均年龄在35到45岁，属于城市的中坚阶层，大多从事金融、保险、期货、艺术品投资等行业。他们对大的经济环境、楼市的政策走向、房地产市场的长期发展，都有着自己很清晰的理解和预判。”鸿坤地产集团副总经理林健威告诉中房报记者。
　　尽管不愿意多透露个人信息，胡女士还是向记者表述了自己的想法。“限购这两年，想法不一样了，不像以前买一套住着、想换再换那么简单了，再说以后限购、限贷会不会更严厉也不确定，所以现在我们更倾向一步到位。”显然，在限购长期化的趋势下，购房者的心理预期已然发生较大变化，导致其需求正在提前释放。
　　“每一轮调控都是从抑制需求开始，但导致的结果反而是改善型需求集中入市，刺激中高端市场成交井喷。”在上海易居研究院副院长杨红旭看来，由于限购政策所导致的高端市场升温的负效应，虽然从样本数量上很难客观统计，但这种由政策因素导致的预期行为，却切实地伴随着每轮调控出现。

　　抢购高端盘

　　在位于北京大兴区南四环外的鸿坤林语墅项目示范区，胡女士告诉记者，其当天上午还看了同样属于总价千万级的亦庄别墅项目远洋天著，而在此之前，这对夫妻已经看过北京多个高端楼盘。
　　在5月30日下午一个多小时的时间里，中房报记者在林语墅项目示范区就遇到了五六拨看房者，或三三两两或携家带口。这些络绎不绝的看房客户，或许就是北京高端购买力的缩影，其正在推动北京高端楼盘的悄然热销。
　　5月26日，位于北京温榆河墅区的旭辉御锦开盘，尽管同属类别墅产品，每套起价在四五百万元以上，但当日所推的75套房源仍被销售一空，粗略估计当天销售额超过3.5亿元；5月25日开盘的别墅项目领秀观山悦推出43套房源，吸引了85组客户排号选房，开盘当天即告售罄；5月19日，位于大兴的华润公元九里开盘，当天售出2栋楼，销售金额达3亿元。
　　事实上，自5月份以来，北京多个新入市的高端项目均受到了市场的热捧，北京诸多热销的高端项目都出现一房难求的局面。
　　来自中原地产市场研究部统计数据显示，在5月份北京新建住宅成交中，千万元以上物业签约套数为138套，签约面积3.8万平方米，千万级高端物业的签约相比4月明显上涨了11.3%，签约占比创下新高。
　　在5月份高端市场热销之下，6月，很多北京高端住宅申请预售证，等待入市。除了上述的鸿坤林语墅外，处于中央别墅区的龙湖双珑原著、金茂府、保利蓟门桥项目、御汤山、中信府等项目都有强烈的推盘意向。
　　据记者了解，即使这些项目目前尚未正式销售，但大多项目早已储备了足量的意向客户。以鸿坤林语墅为例，在不到一个月的时间内，该项目即完成前期蓄客工作。

　　谁在推动热销？

　　显然，即使在史上最严厉的限购、限贷政策下，北京高端市场的购房需要依然显得惊人。
　　林健威告诉记者，受到市场环境和限购等政策环境的影响，如今的购房者显得更加珍惜购房资格，无论是别墅还是高端产品，都已经开始从以往的第二居所需求转向第一居所置业需求。
　　“就我们的项目来说，绝大多数购房者还是处于自住型、改善型需求，主要的购房目的是提高自己第一居所的居住条件和生活环境。”林健威说。
　　旭辉御锦营销总监尧钰淇也向中房报记者表示，从该项目首期已经签订销售协议的客户群体分析来看，70%~80%的客户是出于第一居所的购买需求，包括自住、改善功能。其中，有一半客户是需要通过“卖一买一”来筹集购房款的，只有20%左右是出于第二居所的需求。
　　“我们有一些客户是早年在望京、朝青板块买房的，现在随着这些区域二手房升值，家庭对住房面积的需求也在提升，所以选择卖掉原有住房，置换类别墅产品。”尧钰淇说，在该项目所有的购房客户中，多数还是选择贷款买房，真正全款购房的比例不到三成。
　　而在这两个项目购房群体的行业划分，则显出了很强的区域性特征。
　　鸿坤林语墅项目由于位于南城，受金融街扩容的辐射，到访客群中，从事金融行业的占了很大比例，此外还有一部分是北京本地的拆迁购买力；位于东北五环外温榆河墅区的旭辉御锦项目，则辐射空港区域客户群体中从事高新技术业、IT业、金融业、机械制造业居多。
　　据亚豪机构统计数据显示，2013年4月份，北京公寓豪宅成交中套均总价千万元以上的产品占比39%，套均总价五百万元以下的产品占比42%，顶级豪宅与经济型豪宅同时受捧，两类产品共占据了总体成交量的八成以上。豪宅产品集中度进一步上升的同时，两极分化的趋势也愈发明显。
　　在实行了长达三年的限购政策后，北京高端市场的投资以及保值需求锐减，目前类似购房者所占比例非常少。
　　“随着中国经济的发展，社会结构的日趋变化与财富的相对集中，中国豪宅产品的客户结构愈发分明，客户需求也日趋明朗，客群的定位催生了市场及产品的细分，相应的，豪宅产品的两极分化趋势也在加速。”在亚豪机构市场总监郭毅看来，处于中坚阶层的城市财富人群，更加看重项目的地段、价格与产品品质所带来的性价比，经济型豪宅以相对较低的资金门槛成为这部分人群置业与投资的释放点。而顶级豪宅则面向企、商、政等各界决策型客群，对价格敏感性较弱，其看重的是对项目地段、功能价值、附加服务等复合性需求的满足，以及居住环境带来的圈层归属感与利益平台。
　　此外，来自港澳台的购房者也是北京高端市场上不容忽视的一支力量。
　　“他们大多集中在CBD、燕莎、三元桥以及丽都区域，个别项目中港澳台购房者的比例可以达到约30%。”知情人士透露，在北京燕莎附近某均价6.5万元/平方米的高端楼盘，约3/4的客户均为港澳台购房者。
　　对于这些购房者在京购房的门槛，一位熟知这项业务的业内人士表示，港澳台人士只要到出入境管理部门开个没有房产的居住情况证明就可以。如果是暂住在酒店，在酒店开一个连续居住一定期限的证明，拿这个酒店证明到出入境管理处也能拿到没有房产的证明。
　　鉴于此，即使京版“新国五条”细则落地后，北京限购政策再次升级，近期港澳台购房者在北京高端市场的比例仍有上升的趋势。

　　限购负效应？

　　值得注意的是，今年以来，“新国五条”落地，政府加大调控力度，限购、限贷、限价政策轮番出台，降温楼市、抑制需求的调控力度空前。但在整体市场成交量维持低位的情况下，高端住宅市场却呈现量价齐升状况，这似乎颇为意外。
　　对此，多位接受采访的北京业内人士均不予置评。“已经明确接到通知，要求对限购、限价效果不评论、不质疑。”在楼市博弈愈演愈烈之时，诸多业内人士纷纷缄默。
　　但限购、限贷这些行政手段的长期化，正在导致购房者心理预期发生变化，大量购买力提前释放似乎已是不争的事实。
　　杨红旭表示，由于限购政策所提前释放的高端需求，虽然从样本数量上很难客观统计，但这种由政策因素导致的预期行为，却切实地伴随着每轮调控出现。
　　此外，个人住房信息联网、房产税迫近等因素，也使得一些手中拥有多套房产的人开始整合手中的资产或提前使用购房资格。
　　在采访中，某别墅项目的销售负责人向记者介绍了这样一个案例：在该项目准购房者中，一位从事银行业的客户目前手头上有三套房产，其中两套在北京、一套在外地。出于对未来政策的不确定性，该人士近期打算将房产全部售出，置换一套北京的联排产品。
　　“此外，还有一些名下只有一套房产的北京本地客户，考虑到限购年年升级，担心以后即使是北京本地户口也不能再买第二套，所以提前了购房计划。”该负责人说。
　　“在楼市需求庞大、供应趋紧的态势下，行政命令式的管控只能拉长市场博弈的阵线，反而容易引发一房难求的恐慌性购房心理。”在郭毅看来，进入5月份，北京土地市场的成交持续火热，优质宅地屡创溢价率新高，楼市向好预期不减，同时北京庞大的购房需求仍然存在，这些都导致当前楼市的需求达到一个历史的高点。然而，在限价令下，开发商预售证难拿，一些项目开盘时间难定，供需矛盾加速凸显，也反致房价上涨压力持续加大。
　　（本报记者鞠晓波对此文亦有贡献）