华彬集团的新赌局？

本报记者 李阳 徐景升 北京报道

　　荒芜废弃了15年之久后，北京沃德兰乐园所在地正在迎接它的新使命——成为一个集购物、休闲、娱乐于一体的购物中心。
　　实际上，自今年年初以来，北京沃德兰乐园将改为长城国际名品购物中心的消息便甚嚣尘上。而在更早的2011年，转为购物中心也一直是沃德兰乐园拥有者华彬集团的想法。
　　号称将超过东京迪士尼乐园、成为亚洲第一大游乐场所沃德兰乐园，曾被列为北京及国家旅游局重点项目，更承载着华彬集团及北京昌平区南口镇5个村的村民无限的梦想，于1998年落地。但此后，外界传言因受金融危机影响资金不足、运营问题及土地问题，这一乐园一直被荒弃，直至今日。
　　5月底，中房报记者来到了沃德兰乐园所在地北京昌平区南口镇，展现在眼前的仍是一片荒凉的场景，除去最高建筑“火箭城堡”之外，乐园内的其他建筑已全部拆除，现场只有一台挖掘机在进行场地清理，十来个工人正懒散地进行着收尾工作。“拆除工作已经基本结束，我们很快就要撤场了。”现场的工人向本报记者表示。
　　此前，建设沃德兰乐园项目，华彬集团已投下重金，业内预计至少4亿元。如今，转型开发购物中心，仍需要大量资金。重投之下，这一牵绊了华彬集团15年之久的地块能为其带来丰厚的回报吗？
　　对于这一问题，北京华彬高尔夫俱乐部总经理郑刚对本报记者称，“投资回报尚在论证中”。业内人士认为，目前，长城名品国际中心还存在很多挑战和不确定性，如果顺利的话，按照经验，回收成本可能需要5～6年时间，长的话可能需要8～10年。且这一个项目并不能真正填平华彬集团多年的投资。

　　沧桑变化

　　这块已逐渐被夷平的土地，曾经历沧桑变化。
　　1998年，华彬集团旗下的北京红牛乐园有限公司与昌平区南口镇的陈庄、雪山、红泥沟、龙虎台、七间房等5个村子签订了征地协议书，计划征用土地75.28公顷开发建设沃德兰乐园。
　　然而，在协议签订后的2000年，这个“庞然大物”却突然停工了。
　　据中房报记者调查了解，2003年2月，北京市人民政府下发了京政地【2003】第2号文件，对沃德兰乐园建设用地进行了批复，同意沃德兰乐园项目用地规划，但面积为54.38公顷，土地性质为旅游用地，以有偿方式供地。另有道路用地9.54公顷，绿化用地11.36公顷，由政府按照城市规划统一安排使用。
　　“2003年，政府出过一个批复，只是说批了1000多亩土地给华彬集团，但却没有盖上大印。这么多年华彬集团一直没拿到土地使用权证。”陈庄村一位王姓副书记此前对中房报记者表示。
　　尽管外界传言沃德兰乐园停工一事与华彬集团受1997年金融危机影响资金出现问题有关，但陈庄村相关人士及曾经与华彬集团有过合作的人士却将矛头指向了土地问题。
　　“没有土地使用证，地产不能先行，也就意味着要先期投进去几十亿元，这肯定不是一个划算的生意。”与华彬集团有过合作的人士表示。
　　就这样，这一已建了一些城堡、基础设施的项目停在了那里。
　　2012年，华彬集团方面发出声音，称要拆除已有的地上建筑物，改建成为奥特莱斯模式的商业项目。
　　据中房报记者了解，目前华彬集团已相邀华联集团以股权合资的方式一起开发沃德兰乐园旧址，建设奥特莱斯模式的长城国际名品购物中心。其中，华彬集团持股49%，华联集团持股51%。
　　按照规划，长城国际名品购物中心计划总投资10亿元，年度投入2.9亿元。占地14万平方米，包括大型综合名品购物中心、休闲广场、娱乐中心、航空旅游俱乐部等，部分设施预计在今年年底即可投入使用。这一项目已列为2013年北京昌平区重点项目。
　　目前，长城国际名品购物中心的开发正处于前期行政审批阶段，重点为土地审批。
　　记者在北京昌平区政府网站中看到，2013年1月，北京昌平区政府对外发布了《关于昌平区南口镇陈庄局部地块控制性详细规划公示》，《公示》指出沃德兰乐园所处地块将规划有15.28公顷的商业金融用地。这意味着长城国际名品购物中心的土地性质要从旅游用地变为商服用地。
　　“项目确实涉及了土地性质的变更，目前正在办理相关手续，等待昌平区国土局的审批，商务委配合其中的工作。如果手续进展顺利，该项目估计在今年年底就能开工。”北京昌平区商务委员会物流科科长对中房报记者表示。
　　对于该地块变更的审批进度和意见，记者也多次向昌平区国土局进行了询问，但截至发稿前尚未得到其明确答复，仅表示“仍在走审批流程，暂时不能给予回复”。

　　转机还是赌局？

　　这次转型，会是华彬集团的转机，还是其面临的一场新赌局？
　　据中房报记者了解，与华彬集团一起合作开发购物中心项目的是长年精耕于零售业的华联集团。华联集团是中国商务部重点扶持的最大零售企业之一，旗下业务包括北京华联综合超市（目前在全国40个中心城市有超过150家门店）、北京华联购物中心（业务规模已超过210万平方米的零售空间）、国际合作／品牌代理（例如大受欢迎的Costa咖啡，在中国多个中心城市拥有超过100家门店）和高端百货——新光天地。
　　“虽然华联集团在北京打造了新光天地这样的高端购物中心，但做高端消费毕竟不是强项，且长城国际名品购物中心所处的位置是郊区，对其专业性将提出很大的考验。”一位长期研究商业地产方面的专家表示。
　　对此，华联集团长城国际名品购物中心项目负责人告诉记者，为了弥补华联集团在这方面的缺位，华联集团邀请了国际知名的设计师团队和长年从事奥特莱斯运营的国外团队一起运作这个项目，对于未来的经营能力，不需要感到担心。该负责人同时表示，正是因为这两个团队在业内的知名度，华联集团在与未来即将引入的品牌商洽谈时，对方都给予了充足的信心，这也在一定程度上降低了项目的运营成本。
　　北京昌平区南口镇副镇长蒋伟在接受中房报记者采访时也表示，“沃德兰乐园所在地经过多年的停滞，再次启动是一件好事，南口镇将会积极配合、协调解决未来在施工中可能出现的问题。”对于该项目的发展前景，蒋伟认为，南口镇位于环首都一小时经济圈，具有较好的市场环境与前景。
　　然而，一个长城国际名品购物中心能够填平、拯救华彬集团多年的投资吗？中房报记者多次向华彬集团与华联集团求证，双方均未给出明确答复。“对于这一问题，我们彼此没有交流过。”上述华联集团长城国际名品购物中心项目负责人表示。
　　外界对于其投资计划与发展规划也知之甚少。
　　据本报记者调查了解，华彬集团在这一长城国际名品购物中心周边还规划了3个不同的项目。在这一购物中心的正北方将规划为红牛极限运动游乐场，这个项目是由红牛国际推广计划投资的项目，顾客可以在这里体验各种极限运动，例如跳蹦极、卡丁车竞赛、室内跳伞等；紧邻这个游乐园还有一个直升机航空训练营，除了能够训练新的飞行员，还能让顾客史无前例地体验空中观看长城的景观；而在八达岭高速的南侧，是由一个行人天桥连接着的地块，将是一家五星级的温泉度假酒店，为顾客提供豪华和舒适的度假胜地。
　　“从这些迹象来看，长城国际名品购物中心只是其盘活沉寂已久的土地价值的第一步，未来华彬集团还会有多步计划。”上述长期研究商业地产方面的专家表示。