地王涌现 房产税试点扩容五大问题悬而未决

　　在上海、北京、广州等地“地王”涌现，土地市场不断升温的情况下，再次传出房产税试点扩容的消息，意味着调控力度还将收紧。不过业内人士提醒说，不必对此抱有太高的期望值，因为房产税也无法解决楼市本身存在的问题。
　　文/本刊记者 甄爱军
　　房产税扩容在即
　　此前不久公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。而且发展改革委有关负责人就此也曾表示“今年会有具体动作”。一时间，房产税扩容成为焦点话题。
　　就在土地市场越来越热、“地王”不断涌现的当下，传出房产税扩容消息，可谓是意味深长。根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，今年5月，全上海市共计出让经营性地块21幅，相比上月增加10幅;成交金额170亿元，环比上涨41.2%，为今年以来新高，并且相当于去年同期的72倍;5月经营性用地的平均成交楼板价为14490元/平方米，环比上涨6.8%，连续第二个月突破万元，并且创造了单月平均楼板价的历史最高纪录。
　　上海并非个例。包括北京、广州、长沙等地频现“地王”或高溢价成交。数据显示，全国北上广深四个一线城市前5个月土地出让金1411.8亿元，为去年同期的3.5倍。资金面的改善，使得房企有了更多的资金投入到土地市场，同策咨询研究中心数据显示，今年一季度140多家上市房企中48%的企业速动比率在0.5以下，相比去年三季度约六成低于该标准情形而言，大部分房企资金面有所改善，有更充裕的资金投放于土地市场。
　　这种现象则促使住宅价格上涨预期继续释放。根据中国指数研究院公布的数据显示， 5月份百城住宅平均价格自2012年6月起连续第12个月环比上涨。
　　面对这种现象，在房价上涨冲动异常强烈的前提下，传出房产税试点城市扩容的消息，其实不难让人理解。
　　仍存五大悬疑
　　至于此，房产税试点城市的扩容已成事实。不过，至于除了上海、重庆之外的第三个试点城市何时出现，以及是哪个城市、征税对象是什么……等等，诸多疑问仍然悬而未决。
　　何时扩容?
　　关于房产税试点城市扩容的消息，一直不绝于耳。但到底会在何时出现第三个试点城市，目前仍然不得而知。
　　据了解，目前呼声最高的城市为杭州，但杭州市政府并未对此做出回应，相关主管部门的答复也非常笼统：等待上级通知。从今年年初，市场上一度传出房产税在杭州试点可能会在3月、5月或7月这几个时间点。目前已进入6月，杭版房产税仍未出台。此外，另一热点城市南京，在近期反而显得风平浪静了。
　　结合之前的做法，有关市场分析人士指出，目前盛传房产税试点扩容的消息，其实在很大程度上是出于“表姿态”需要。“之前北京、武汉、长沙等城市，因为房价一度上涨过快，而传出要进行房产税试点的消息。”这位人士如是说。而如今，房价上涨预期过高，自然而然便会有地方政府放风要征收房产税。
　　至于何时会真正开始试点，业内人士表示要根据各地的市场行情。如果房价上涨预期过大，超过当地民众承受能力，在近期出台政策的可能性则非常大。
　　只是杭州?
　　为什么杭州试点的呼声最大?有分析指出，对于新一轮房产税试点城市的选择，主管部门倾向于“能区别于其他城市的城市”，尤其是“分属不同区域且房价过高、上涨过快的二线热点城市”，便于为全国推广积累经验。由此看来，杭州成为最具有代表性的选择。
　　但这并非是杭州成为试点城市的唯一理由。德佑地产市场研究总监陆骑麟表示，北京之前也曾有过类似的传闻，还有武汉、长沙等城市也曾一度风传要进行试点。因此在他看来，不单单只是杭州可能会试点。最终会是哪个城市?“要根据所在城市的房价涨幅、现有幅度等，以及所面临调控的压力来综合判断。”他说，因此他认为符合条件的除了杭州之外，还包括南京等，甚至包括广州、深圳等一线城市也有可能会成为下一个试点对象。
　　税率会有多高?
　　税率的高低，相信牵动着市场的心。
　　据称，杭州试点方案将借鉴上海试点对增量房屋征收房产税的模式，并在此基础上划定人均60平方米的免征面积，按照家庭为单位综合计征。税率分为两档，对普通住宅，以交易价格的0.4%的税率征收;对于非普通住宅，以交易价格的0.8%的税率征收。如果按照该税率执行，那么杭州税率略高于上海水平。
　　考虑到目前房价上涨预期较大，新加入试点行列的城市，会不会提高税率，以加大震慑威力，专家表示这得看所在城市的调控决心。不过，根据记者了解的情况来看，与上海、重庆大致相似，极有可能会成为新试点城市的必然选择。北京大学公共经济研究中心研究员、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同指出，除非地方政策决意摈弃土地财政而加大征收力度，否则最大的可能就是沿袭之前的做法，当然税率方面与重庆、上海相当。而从另外一个角度来说，由于房价中已经包含了土地出让金，因此这也决定了我国的房产税税率不会很高。
　　存量还是增量?
　　房产税的征收对象是存量还是增量，还是两者都征?
　　中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，不管是增量还是存量都有可能，短期来看，增量的可能性较大。他进一步解释说，由于对存量房征税，尚存在较大的阻力，加之存量房已经吸纳了巨量社会资金，因此用力过猛，很有可能会对房地产市场产生巨大冲击，所以选择增量开征，是一个比较可行的做法。
　　但这并非意味着对存量房就会“网开一面”，专家指出，等到条件成熟，存量房也会纳入到征税范围内。唯有如此，才能体现税收调节收入作用。
　　效果有多大?
　　不过业内人士提醒说，房产税不可能解决目前房地产市场上存在的诸多问题。因此即使扩大房产税试点，也无法起到“包治百病”的作用。
　　韩世同表示，房产税能够抑制炒房和囤房行为，同时也能为政府提供稳定的税收，在一定程度上降低地方政府高价卖地的意愿。因此征收房产税，对楼市调控有一定的辅助作用。
　　但是不可否认的是，目前楼市存在供应结构不合理等诸多问题，非房产税所能解决，因此专家建议，除了房产税之外，要从政策导向、土地供应、房企规范运作、税收等多方面、全方位调控，才能达到预期效果。

原标题：房产税试点扩容五大悬疑