海外置业没那么简单

　　不到一万美元可以在美国底特律买到一套房子，30万欧元塞浦路斯置业移民、50万欧元葡萄牙购房全家移民……从去年开始，一批来自美、英、澳洲、东南亚等国家和地区的房产项目，纷纷以百万级人民币的投 资 门 槛 ， 向 中 国 人 抛 出 “ 橄 榄枝”。相比于近年来中国房价的一路走高，许多国家受到欧债危机的影响，房地产价格连年大幅下挫，这也使得海外置业从遥不可及的梦想飞入了寻常百姓家。不过，海外置业真的有那么简单吗?

　　姚玉坤从事海外投资移民工作二十多年，现在是澳大利亚一家专业咨询公司上海代表处的总经理，主营澳洲移民、投资、置业等各种法律咨询工作。近几年，他明显感觉到，国人海外置业的热情在不断上涨。据姚玉坤介绍，最近几年，海外置业增长非常快，增长都是20%到30%以上，国人海外置业比较受欢迎的是美国、澳大利亚、加拿大、新加坡。

　　据搜房国际2013年2月发布的《2012中国购房者海外购房趋势报告》，当前国内的海外置业人群主要集中在上海和北京，深圳、广州分别排名三、四。国人海外置业的目的中，近一半是为了移居，其次是为了子女教育，还有一些投资和度假的需求。

　　沈女士家住北京，她的儿子一直在澳大利亚留学，为了探望儿子，她时常往返于北京与墨尔本。渐渐地，她产生了在澳大利亚置业的想法。有了这个想法后，沈女士就趁着在澳大利亚的闲暇时间，和朋友一起四处看房。

　　在澳大利亚，房产也分为新房和二手房两种。新房的定价一般都是确定的，而二手房则需要拍卖才能购买。据沈女士通过中介了解到的情况，在澳大利亚，对非本国国籍居民购房会有不同的限制政策。

　　据沈女士介绍，当地中介就问问你是属于什么身份，没有身份的人只能买新房，不能买二手房。

　　大部分想要在澳大利亚购置房产的国人都会选择购买新房，但其中的操作环节非常繁琐。一方面，不少购房者会选择在交付定金后一次性付清房款，以免去贷款的麻烦，这便需要有大额现金;另一方面，澳大利亚的房产价格一般也要几十万澳元，很多项目不接受人民币结算，但我国规定个人年度购汇每人每年只有5万美元额度。

　　考虑到实际操作的困难和后续维护的费用，沈女士最终放弃了在澳大利亚置业的念头。实际上，海外房产投资的收益或许没有许多人想象得那么高。在美国，无论房屋自住、出租，每年都要缴房产税和管理费，房屋保险和后期管理、维修、买卖的费用也都很高，但这些都被购房中介“有意无意”地忽略不提。

　　美国全国地产经纪商协会年度报告显示，2011年3月到2012年3月期间，外国人共投入825亿美元在美国购置房产，其中中国人花费90亿美元，占11%，连续两年成为美国房产第二大海外买家，仅次于加拿大人。近日有消息称，有意向“走出去”的中国人正跃跃欲试地将资金投向破落的“汽车之城”底特律。前段时 间 更 有 炒 作 底 特 律 “ 一 美 元 买房”、“一栋房产低过一双鞋”等等，但购房中介不会告知中国购房者的是，“白菜价”背后隐藏了许多高于房价本身的隐性成本，而且周边治安差、环境乱，根本不具备投资价值。

　　澳大利亚金禾商务咨询有限公司总经理姚玉坤告诉记者，底特律的汽车工业前几年受到金融危机的影响，很多当地居民移到其他城市去了，所以很多房子交给银行，实际上几千块就可以买一套，其实风险很大。他保你一年两年租金，一年两年以后就不知道有没有租客。税还是要交，是按照地价而不是买的价格来缴的，地价评估多少，按一定百分比，所以持有成本在美国还是挺高的。

　　而对于那些希望通过海外置业获得移民资格的投资者，房产增值和租金回报似乎都不是问题，不过，买房移民梦也许只是“看上去很美”。2012年7月，一个名叫赛斯的29岁美国人来到上海，推介一个名为芝加哥会议中心的项目。他宣称，投资者只要给项目支付50万美元的投资费用和4.15万美元的“劳务费”，他将确保他们获得美国的移民签证。事后证明，这只是一场骗局。

　　而一些正规的海外置业项目，购房中介卖力的“忽悠”也让很多人误以为，买房就能换居留，和本国公民一样享受同等福利待遇，而这些所谓优惠政策背后往往还有诸多意想不到的附加条件。

　　塞浦路斯房地产评估商协会副主席库里斯·塔拉蒂尼斯表示，政府现在有政策，凡是非欧盟国家的人如果在塞浦路斯购房费用超过30万欧元，就可以申请塞浦路斯永久居住许可，这一政策叫做PR P。但申请永久居住许可的购房者需要满足年收入至少3万欧元的条件。

　　据介绍，塞浦路斯投资买房只能获得永久居住权，而不是正式移民，不能享受当地人的许多福利。换句话说，买房人只能在塞浦路斯花钱，别想在塞浦路斯工作挣钱。姚玉坤这样解释，你可能不能像当地居民一样可以有工作有收入，塞浦路斯实际上就是希望你们资金进来救当地的地产市场。不管是塞浦路斯，现在据我了解，爱尔兰、葡萄牙、西班牙都有这样的政策。

　　而其他很多所谓“10万欧元拿到瑞典国籍”、“16万欧元西班牙买房全家移民”的消息也陆续被辟谣。在许多海外国家，“居住许可”和“买房移民”仍然相去甚远，很多时候更像是国内的“暂住证”。

　　姚玉坤说，每个国家的投资税务政策是非常详细的，包括当地居民也不一定非常清楚，一般是这些税务师、律师给你解释。但是中国这方面信息就不是很全面。要在网上找一些独立信息，现在相关网站也挺多的，还有找一些独立的咨询公司，跟这些买方没有什么关系的，它会告诉你非常清楚的信息。