房租多高是合理

    从前“买不起房租房”，随着租价快速上涨，许多人发现“买不起也租不起”

　　大中城市房价高企，让中低收入者纷纷感叹“买不起房”，继而转变观念去租房。而现在，越来越多的租房者发现，租房贵、租房难的问题与高高在上的房价相比丝毫不“逊色”，逐渐演变成“买不起也租不起”。

　　随着今年毕业季来临，北上广等一线城市的租房需求量又将出现“井喷”状态。房租会不会越涨越高?与收入、房价相比，房租有没有一个相对合理的区间?稳定房租难不难?记者进行了探访。

　　“住”成为奋斗首要目标

　　一线城市房租收入比达40%

　　一套100多平方米的房子被隔断为6居室，分为二人间至八人间不等，常住有20人左右。每张床铺价格为每月500—900元。这是位于北京市朝阳区双井地区某小区一套典型的群租房。在这里住了半年的秦女士告诉记者，这样的出租房空间十分拥挤，卫生设施不够用，人员流动性大，安全没保障。住进来半年多，她也没和房东签过正规租赁合同，但即便如此，这屋子从来没空过，一直人满为患。

　　“就是因为便宜。”秦女士说，就在同一个小区内，60平方米的一室一厅月租金在5000元左右，自己虽然每个月收入有五六千元，但也负担不起这么高昂的房租，只得暂时屈居群租房。

　　据北京市统计局日前公布数据显示，2013年4月份，北京市居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中，包括城区与郊区在内的住房租金上涨7.6%。“这两年房租长的确实比较快，尤其是北京上海这些城市，从2011年开始，房租与上一年相比，涨幅都在15%左右。这是一个很高的涨幅。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说。

　　面对日渐增长的租金，绝大多数租房者称“难以承受”。目前在大中城市，租房者多数是无房、买不起房以及在当地就业时间较短的中低收入者，比如刚毕业的大学生以及外来务工者。租房是他们的“刚性需求”，但他们中多数人的月收入付完房租后仅够“温饱”。

　　毕业两年的小杨在北京通州区北苑路北与人合租了一套六七十平方米的两居室，每天要挤一个多小时的地铁到公司工作，而每月1000元的房租对于月收入四五千元的他来说，负担也不算小。“对于工作一段时间的人来说还好，刚毕业的大学生太难了。”他说，“大家都想在地铁旁边找房子，交通方便，但房租越来越贵。”

　　房租多少是合理?从需求方——租户的角度讲，他们最看重的是租金收入比。租金收入比，即房租在收入中所占比重，能够直观反映出承租的压力水平。调查显示，一线城市的房租收入比已高达40%，这意味着解决衣食住行中“住”的问题，已成为奋斗的主要目标。如果房租收入比继续提高到50%、60%，则会产生明显的挤出效应。

　　事实上，相对2010年和2011年，2012年北京房租的同比涨幅已相对趋缓。链家地产市场研究部张旭认为，尽管涨幅趋缓，对于很多低收入和普通白领阶层的租房人群来说，租金上涨带来的压力仍然很大。这主要体现在三个方面，一是大户型涨幅较大，弱化了合租优势;二是郊区租赁需求增多后促租金上扬，涨幅大于市区，郊区租房也越来越贵;三是经过之前连续的快速攀升，基数越来越高。

　　大中城市的居民平均收入虽然年年也在涨，但远达不到15%以上的速度，多数城市居民收入涨幅在10%以下。而新进入劳动力市场的青年，起薪近几年甚至在下降。最近的一项调查显示，由于就业形势严峻，2013年高校毕业生起薪期望值较2010年下降一半。“可能‘北上广’就不是我们该呆的地方吧。”采访中，有人很悲观。

　　房屋租售比仍低于国际水平

　　持有人出租房屋动力不足

　　业内人士普遍认为，未来一线城市房租继续上涨的压力仍然比较大，关键原因在于租房市场的供求关系不平衡。

　　在需求端，近两年进入大城市的大学毕业生和外来人口数量不断增加，同时房价持续高企和限购政策越来越严，使很多购房者转而租房，增加了需求。

　　而在供应端，闲置房屋长期无法盘活成为租赁房源，进一步加剧了供求矛盾。

　　曾有乐观人士认为，在房地产调控持续严厉、楼市成交量较低的情况下，会有不少人把原本打算出售的房子转为出租，可以增加租赁房源。但事实上，效果并不明显，很多房主宁愿暂时空置房产，也不愿意用于出租。究其原因，有人认为房屋出租后损耗风险高，影响日后出售收益，更多人则在理性的评估房价租金比以后，放弃了出租。

　　从供给方——房产持有者的角度讲，租售比是衡量房租价格是否合理的关键指标。

　　租售比即房屋租金与房价的比值。国际上一般认为，租售比在1∶100—1∶150之间，市场是比较健康的，租金是合理可持续的。如果按照这一规律衡量，目前一线城市房租价格不仅谈不上“高”，还有很大的上涨空间。

　　“现在像北京、上海这些地方，租售比都已经低于1∶500了，这是很畸形的租售比。”张大伟说。他举例，租出一套北京市四环附近价值300万元的房子，月租金大约5000元左右，一年除去物业费、取暖费，有可能收入仅四五万元;如果房主把300万存到银行，按照年利率3%可以得到9万元左右。在租售比悬殊的情况下，很难激励房主、特别是那些并不急需资金的房主出租房子。

　　不过，也有研究者指出，用租售比衡量房租是否合理，涉及两个模糊问题。一是假定了房价是合理的。而目前一线城市房价普遍被认为偏高，也就影响到以此计算出来的房租的合理区间。二是购房者购房目的是什么。在京沪等地，不少购房者购房的一个前提是认定房价肯定会涨。对于这部分人来说，空置的房屋在未来赚取差价就足以获利丰厚，房租则变成可以忽略的一部分。

　　何况，多数国家对房主在房产持有期间征税，增加了持有成本，并且这种持有成本会随着经济发展、房价起落而变动，以此鼓励持有者出租房屋，还有不少国家对出租房屋给予税收优惠。而我国并不是这样。因此，因租售比偏低而断定当前一线城市租价并不高或仍有很大上涨空间，也嫌偏颇。

　　稳定房租需增加供给

　　应鼓励机构成为租房供应主体

　　如何缓解租房市场的供求矛盾?当前还是要在供应上做文章。通过增加供应，可以缓解租赁市场供求关系，进而稳定房租价格。

　　这两年政府大规模开工建设公租房，被认为有助于增加市场上稳定的租赁房源，缓解供求矛盾。北京从2008年开始启动公共租赁房建设，拟在“十二五”期间建100万套保障房，其中包含公租房(含廉租房)30万套。上海继去年推出的近5000套市筹公租房外，今年再推约7000套公租房。但是，由于大量公租房项目还未建成入市，以及一些城市公租房项目过于偏远、无人愿住等原因，公租房对稳定租赁市场的作用，还需要时间来体现。

　　张旭表示，目前市场存量房源的盘活仍有难度，在租金收益率下降、房价上涨的情况下，依靠市场自行调节很难促进租赁房源增长。他认为，应通过减免个人所得税、营业税甚至奖励等方式，鼓励个人把闲置房源用于出租，盘活数量巨大的存量房。公租房则应加快建设进度，尽快入市，产生规模效应。同时完善公租房项目周边的交通、生活配套，鼓励人们申请、租住公租房。

　　“增加租房供应的思路还可以更加开阔。”清华大学房地产市场研究中心主任刘洪玉认为，除了政府建设的公租房和家庭个人出租房以外，还应鼓励更多机构出租房屋。比如住房合作社和企业等，建设一定规模的房屋专门用于出租，也可纳入政府的公租房体系，多渠道增加房源。“比如房地产公司，现在房地产公司基本都是建了房子就卖了，他要拿去出租或作为公租房就不合算。应该采取一些鼓励政策，像国外如果你出租的房子租给了政府制定的低收入家庭，就可以得到税收减免等优惠政策。要切实增加市场的租赁房源，必须鼓励民营企业等机构也参与进来。”

　　规范租赁市场

　　提高租房稳定性

　　租房子，刚住一两个月就被通知要涨价，这种事让许多人头疼不已。租房是个持续的过程，稳定租金还需要进一步规范租房市场。

　　日前北京市住建委为规范房地产经纪活动，就《关于印发〈北京市房地产经纪管理办法〉的通知》公开征求意见，《办法》提出，原接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的房地产经纪机构，应当停止接受新的代收代付委托，并将租金支付方式全部调整为租赁双方自行划转。这项措施直指目前大量存在的房产中介充当“二房东”的现象，旨在更好地保护房东和房客双方的利益。

　　“如今在北京租房子很难见到房主，很多都是代理制，基本都是小中介、二房东等。有一个二房东在里面吃差价，有可能把一套房子做成两居、三居，租金虚高、随意涨价，使得整个市场处于畸形发展。”张大伟说。

　　其实，近年来政府不断出台政策规范租赁市场。2010年住建部曾出台《商品房屋租赁管理办法》，提出“应当以原设计的房间为最小出租单位”、“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平”等规定，但实际的执行效果却很差。专家认为，由于房屋租赁往往发生在房东、租户、中介等个体之间，管理规范的难度确实不小。各地应该结合实际情况，出台更为细致、可操作的政策，来规范租赁市场。

　　比如，可以出台专门的法规对房地产中介哄抬租金、发布不实信息等行为进行规范,对欺骗、吃差价等违规行为实施更加严厉的惩罚。其次，参照房屋买卖合同网上备案机制，进一步完善房屋租赁合同的网上备案，一旦发生纠纷，有据可循。

　　“有很多国家都有可以借鉴的经验，如德国加强租房合同管理的经验，就很值得我们借鉴探索。”刘洪玉说，在德国，有50%以上的居民选择租房作为一生的居住方式，这是因为有完备的法律与监管体系保障租房的稳定性。如《住房租赁法》等法律明确规定禁止二房东，规定房屋所有人不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同，不得因为需要自用房屋而随意将租户赶走，房租涨幅三年内不得超过15%，否则会予以高额罚款甚至可能入狱等。此外，德国地方政府每年都会推出租金价格表供租户参考，租户可据此查阅自己租住地区各类型住房每平方米的价格。出租者如果要提高房租，必须参考这一价格。

　　“如此严格的法律手段和丰富的服务手段一旦得以执行落实，能在很大程度上保护租房者的权益，让人们租得起房、方便租房、敢于租房。”刘洪玉说。