房地产开发企业融资结构正悄然变化

　　本报记者 王松才

　　不断收紧的房地产调控，极大改变了房地产企业的融资环境与资金来源，房地产直接融资的比重正在不断攀升之中。近日，住建部政策研究中心与高和资本联合展开民间资本调研发现，房地产开发企业的融资结构正悄然变化，直接融资已成为房地产开发企业重要的资金来源之一，其所占比重由2004年的 30%上升至 2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。

　　高和资本董事长苏鑫介绍，房地产直接融资的具体方式主要有：房地产信托、房地产基金和券商资管。受地产信贷紧缩政策影响，2012年，房地产直接融资的占比快速上升，去年房地产信托余额为6800亿元，发展非常迅速，投资额比较大，但股权融资有一定的局限性。

　　“关注直接融资，关注新的金融行业细分领域的市场变化和投资需求。 ”苏鑫称，未来要做大房地产就必须关注直接融资方式。

　　住建部政策研究中心主任秦虹分析指出，一方面，房地产企业是资金密集的行业，离不开资金的支持;另一方面，不断加码的地产调控让宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资的环境很难再现。因此，传统的依赖银行贷款渠道在失去了原有宽松的情况下，下一个维持房地产企业发展的支撑点是直接融资。

　　“如果拿开发企业的投资额和融资额两个数字进行比较，整体来看，目前是近10年来最高的水平。 ”秦虹表示，这表明目前房地产企业并不缺钱，所以有能力拿地，甚至拿“高价地”，显示目前的企业资金状况比较好，目前开发企业的资本金、开发企业到位资金的增长速度，都是比较高的增速。

　　尽管目前流动性较为宽松，秦虹仍然强调，今年社会流动性相当充裕，但未来，除了贷款外，房企一定要多关注直接融资，因为这一定会成为改善房地产企业资金需求的重要工具。“直接融资一定是下一步金融改革中的一个大方向，也是未来房地产发展新趋势里面的一个重要特点。 ”

　　进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大，房地产信托一改前几年新增规模占比信托总量的下降趋势，出现明显增长，房地产领域成为信托资金主要投资方向。数据显示，2013年 1月，地产信托产品共发行76款，发行规模达到224亿元，位居发行规模首位。 4月，房地产信托占比达33%，超过金融和基础设施。在多个投资领域受到限制的背景下，房地产信托有望再次成为信托业务重点。

　　房地产调控常态化，宽松货币政策一去不复返，反而令房地产基金加速发展。数据显示，2010年之前的两三年，国内房地产私募基金发展比较缓慢，仅有20多支基金，100亿元左右的市场规模。 2010年房地产基金开始蓬勃发展，新募基金数41支，募集规模164亿元。 2011年新募基金数97支，募集规模712亿元。 2012年进入市场调整，新募基金 63支，涉及金额370亿元。

　　今年年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的第一块土地，预示着房地产基金正在加速吸引更多民间资本的参与。虽然，该地块的成交金额不到10亿元，但这一事件或许正是晋商资本加速基金化的牛刀小试。

　　据新近在山西完成连续第三年度民间资本调研的苏鑫介绍，今年5月，山西省对外宣布历时两年的煤炭整合已宣告完成，70%煤炭已实现规模化和国有控股，而在缺乏更好出口的情况下，煤炭整合后的山西民间资本正在向基金等资本证券化的形式进化，尽管，进化的速度也许仍旧有些缓慢。但是，与鄂尔多斯等新兴民间资本不同，山西民间资本显然更易于接受资本证券化的概念，将钱交给更专业的人士进行投资。山西是中国最早形成金融雏形的地区，在文化上，有丰厚的商业文明底蕴。

　　“也许未来，基金真将成为山西民间资本的一个发展趋势。 ”苏鑫说。